当前位置:广州房地产网  > 楼市聚焦  > 谈房论市

夏磊:长租公寓资产证券化还需要稳打稳扎的形式

广州房地产网-房掌柜 2017-11-14 09:04:50来源:南方都市报 黄玮
[摘要]近日,全国首单住房租赁类REITs产品,也是首单长租公寓权益型类REITs产品———新派公寓权益型房托资产支持专项计划(以下简称“新派公寓专项计划”)正式发行设立,并将在深圳证券交易所综合协议交易平台挂牌转让。...

  近日,全国首单住房租赁类REITs产品,也是首单长租公寓权益型类REITs产品———新派公寓权益型房托资产支持专项计划(以下简称“新派公寓专项计划”)正式发行设立,并将在深圳证券交易所综合协议交易平台挂牌转让。

  深交所相关负责人介绍,新派公寓专项计划的成功发行标志着国内类REITs市场除写字楼、购物中心、门店、物流仓储等类型之外又增加“公寓”这一资产类型,丰富了深交所类REITs板块品种。此外,长租公寓租金收入稳定,运营模式清晰,是开展资产证券化业务的适合行业。

  首单住房租赁类REITs助力长租市场

  REITs的全称为Real EstateInvestment Trust,即房地产信托投资基金,是房地产证券化的重要手段之一。新派公寓专项计划由渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人,产品总规模2.7亿元,期限为5年,其中优先级产品规模1.3亿元,获A A A评级,发行利率为5.3%。

  方正证券研究所近日发布报告显示,我国近年城镇化进程衍生大量流动人口,房价高企、限购限贷,租赁房需求逐年增加。作为专业租赁管理机构,长租公寓迎来发展的黄金期,其万亿级市场前景吸引各路资本、运营商和龙头房企前来涉足。

  在租赁崛起的背景下,深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,租赁企业的前期资金投入较大,靠租金回收运转速度太慢、效率太低,所以一定条件下要帮助租赁企业解决资金错配的“融资难”问题,“在国家发文前,已经有一些类似于房屋性质的投资基金在市面上发行。”

  今年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,深圳作为人口净流入大中城市的试点之一,租赁市场迎来政策利好。据南都此前报道,深圳目前有1040万套住房,70%用于出租,市内近八成年轻人租房居住。全国范围内,深圳的长租公寓市场规模最大。

  从金融的贷款层面看,建设银行(6.820, 0.02, 0.29%)参与投资深圳住房租赁市场,发行个人住房租赁贷款“按居贷”,满足住房租赁需求;另一方面,从鼓励融资工具创新角度看,深交所发行首单住房租赁类REITs———新派公寓专项计划,则是推动不动产证券化产品的发展和加大对租赁市场的支持力度又一典例。

  目前,国内租赁公司的运营方式主要有两种:轻资产管理和重资产运营。轻资产管理主要通过承租物业开展租赁业务。“新派公寓专项计划属于轻资产运营的租赁企业,新派公寓从市场上承租物业,进行装修翻新和公共配套,再通过出租获得溢价收益”,李宇嘉解释道。

  重资产运营主要通过自持物业开展租赁业务,李宇嘉告诉南都记者,如保利集团一类有自身物业的房地产企业,也是国家支持的重点。“房地产证券化意味着中小投资者在资金不充裕的情况下,不用购房或炒房,可以通过另一种方式投资房地产。”

  国内类REITs与国际标准仍有差距

  然而,对比起国外市场成熟运作的REITs产品,国内目前发行的类REITs仍有很大差距,方正证券房地产首席分析师夏磊表示,“国内的类REITs产品在发展成为真正的REITs的路上,需要在税收和交易结构上迈出很大一步。”

  夏磊告诉南都记者,从交易结构上看,国外的REITs产品多采用公司制模式,通过股权方式在资本市场公开上市融资和交易;国内的类REITs持有人持有的是信托凭证或基金份额,REITs本身为信托/基金实体,多数需要外聘基金管理人和物业资产管理人。相较而言,公司型REITs拥有一个独立的、按照投资者最佳利益行事的董事会,可以更好地维护投资者权益。

  在税收层面,国外的REITs产品享有一定的税收优惠;而国内的类REITs产品负税较高,在基础物业资产转移给SPV (如私募基金和信托公司)时,所有权发生转移,原始权益人根据现行法律需缴纳25%的企业所得税,若原始权益人为房地产开发商需缴纳土地增值税,如在一定条件下成立REITs公司,还需在运营层面缴纳税收。

  同时,国外REITs产品在运营方式、收入来源、收益分配等方面和国内的类REIT s产品都存有不同程度的差异。夏磊分析,目前国内的类R E IT s本质上还属于资管计划,其租售比过低,对投资者来说,并不能成为足够吸引的产品。

  夏磊认为,尽管现在处于长租公寓的风口处,但在国内尚未推出严格意义上与REITs相关法律法规,市面产品又均是部分符合国外成熟市场REITs标准的情况下,长租公寓的资产证券化的发展还需稳打稳扎,现在还没有到最好的时机。

大尺寸购房群+app二维码模板.jpg

责任编辑:陈淋运

【转载声明】转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】出于传递更多信息之目的,房掌柜转载的内容均注明出处和作者,但并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如转载内容涉及版权事宜,请联系房掌柜采编中心删除,电话020-38891573,邮箱27312702@qq.com

读者评论

 

新闻排行

  1. 1广州地铁南站无缝接高铁 实现地铁高铁室内换乘
  2. 2本周日马光远将现天盈广场 解读广州CBD财富新机遇
  3. 3嘉华国际冠名赞助 “嘉华嘉汇城杯”花都区中小学足球精英赛正式展开
  4. 4广州第二机场落户增城 中新知识城坐享空港利好
  5. 512月广州全市仅24盘推新 楼市遇冷开发商打起“谨慎牌”
  6. 6《财富》全球论坛期间 广州将设治安卡点检查过往车辆
  7. 7《财富》青睐广州它功不可没
  8. 8你没有“freestyle”?但是广州有嘻哈有啊!
  9. 9快到飞起!从广州到中山仅15分钟车程!更可坐地铁直达中山
  10. 10拒绝平庸 如何活的像电影里的生活美学家?

新闻推荐

  1. 1《广州市2018年度政府规章制定计划》征求公众意见
  2. 2本周日马光远将现天盈广场 解读广州CBD财富新机遇
  3. 3珠三角城市群高校毕业生联合招聘大会举行 500余企业进校“抢人”
  4. 4《财富》全球论坛期间 广州将设治安卡点检查过往车辆
  5. 5彭澎:租赁时代开启住房市场新机遇
  6. 6全国机场首个无人机防御系统在白云机场试运行
  7. 7未来从广州坐地铁有望半小时达肇庆
  8. 8《财富》青睐广州它功不可没
  9. 9广州未来生态建设将有一系列“大动作”
  10. 10穗越秀区高中明年推分层走班制

楼盘推荐

视频推荐