多城“救市”政策频出，楼市暖意初现

　    沉寂大半年的地产行业，变得越来越热闹。一边大蒜、小麦、西瓜换房，房企的营销赚足噱头；另一边“房票”、降息、限购松绑，各地“救市”的政策持续升级。

　　多方共同努力之下，房地产行业迎来一丝曙光。万科董事会主席郁亮判断：“从短期来看市场已经触底，但是恢复仍然需要时间，是一个缓慢和温和的过程”。

　　事实上，行业回暖在数据端已经有所体现。易居研究院智库中心发布报告称，6月1日至20日，全国100个城市新建商品住宅日均成交面积环比增加约两成。按照现有的交易规模，预计6月全月，全国100个城市新建商品住宅成交面积预计为2506万平方米，环比增长21%，连续两个月环比上涨。

　　万科、碧桂园、龙湖等头部房企率先感受到暖意，5月份销售额环比增幅均扩大，房地产行业正在缓慢走出“至暗时刻”。

　　政策利好，购房者观望情绪扭转

　　在房地产销售一线，楼市转暖有一个精确的时间点，置业顾问张明认为那是4月30日。

　　前一天，中共中央政治局会议指出：“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　“有好几个政策敏感度高的客户，当天晚上就打电话来预约看房”张明回忆道，他服务的项目是南京龙湖宸阅府。项目在南京南站附近，300米外有地铁，学校、商业配套一应俱全，但4月26日开盘时，到访的客户并不多，张明直言是一个“不太好的开盘”。

　　他接触的大多数改善型客户，大家在南京各大楼盘来回看，也不着急下手，对楼市始终是观望的态度。中央定调后，南京迅速出台政策，首套房贷款利率最低4.25%，限购松绑，释放出更多购房需求。

　　南京之外，各大城市都在积极给楼市“松绑”。6月24日，合肥政策规定，非合肥户籍的外地居民家庭通过补缴社保、个税即可购房；郑州、信阳、宜宾等15个城市重启“房票”安置办法，对棚户区进行改造；杭州、东莞规定三孩家庭可以新增购买一套住房；玉林更是发动公务员向农民发放宣传资料，提供购房补贴、解决子女义务教育入学等。据市场机构中原地产统计，2022年初至6月中旬，全国超200城出台了稳楼市的政策。

　　随着政策持续落地，张明所在的售楼处变得越来越热闹，以前整个售场一天只有一两组客户到访，现在他每天都要接待六七组客户，购房者下手也更加果断。5月份，张明的成交量是8套，而6月刚过半，他已经卖掉了7套房子。

　　龙湖宸阅府相关负责人提供的数据显示，截至到6月19日，项目到访量超过1500组，日均到访量约80组，成交额已经达到3亿元。

　　在沈阳，置业顾问张思宁对楼市回暖有更强烈的感受，最凶猛的一天，她卖了三套房子。她服务的楼盘是龙湖云颂，这是一个在浑南新区自带学区和商场的高端改善项目。年初，张思宁就有客户看中了这个盘，但受疫情影响，总是犹犹豫豫。

　　5月上旬，沈阳密集出台刺激政策，犹豫的客户开始下定，5月张思宁成交了13套，有12套是在下半个月完成的，这种热度一直持续到现在。6月11-17日，沈阳市政府主办“2022年沈阳房地产展示交易会”，实施全额契税补贴、购房补贴等政策，进一步刺激销售走高。

　　易居研究院指出，4月29日中央政治局会议以来，各地政策宽松导向更加清晰，从行政、金融、财政、税收等领域多方面做好保障，对于合理住房消费需求的释放有积极的作用。此外，各地疫情防控取得积极成果，一些城市楼市交易环境逐渐改善，楼市交易逐渐步入正轨。

　　多重因素叠加，购房者对房地产市场的预期发生积极的变化。

　　一、二线城市优质项目受追捧

　　政策刺激下，房地产销售情况出现环比回暖迹象，其中高量级城市的优质项目受到追捧。

　　纵观6月销售情况，大中城市限购松绑，改善型需求得到释放，城市核心区域，商业、学区配套成熟的项目热销趋势明显。张思宁在接触客户时发现，他们最关心的问题是学区、交通以及楼盘品质。龙湖云颂项目紧邻浑南二中、五十一中学，是市场上稀有的学区房，且拥有高品质的园林，很多客户一眼便相中。

　　在这一波政策刺激下，受疫情影响而延缓购房的改善型购房者们纷纷出动，抢购优质地段优质品质的住房。在一二线城市，优质项目越来越稀缺，从土拍市场来看，不少核心区项目周边的土地价格形成倒挂，而在房贷利率、首付比例等因素的刺激下，感受到市场变化的购房者决定不再观望，而是果断出击。

　　购房者对优质项目的追捧，甚至蔓延到二手房以及豪宅项目。在广州，品质较高的豪宅交易异常活跃。公开数据显示，今年4-5月，广州珠江新城二手房成交量升至151套，且超过一半是单价15万+房源。根据机构统计，从年后至今，广州珠江新城二手房平均涨价约200-300万。

　　过往经历的地产周期中，在货币量化宽松的阶段，人们对资产的保值增值需求就会强烈。在众多资产配置方式中，地段好、产品佳的住宅被认为具有较好的保值能力，也因此受大家的青睐。

　　中泰证券研报认为，在需求端出现结构性复苏、调控政策在销售总量下行的背景下持续放松、土地市场竞争格局与盈利质量持续改善的背景下，龙头地产有望在监管框架下迎来持续的经营质量改善，销售额、利润均有望企稳回升。

　　从头部房企公布的5月份销售额来看，部分公司已经感受到市场的暖意。一直坚持在高量级城市布局的龙湖，其5月份的销售额环比增长23%，成为行业率先感受暖意的房企之一。

　　业内人士表示：“随着疫情日趋稳定，各城市友好政策落地，下半年销售情况会有一定程度的好转。”

　　购房者信心回归之后，房地产穿越谷底，相信只是时间问题。