奥陆蔡金强：房地产行业是周期性行业 民企没必要太悲观

　　奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强先生在4月12日下午的2022年观点年度论坛上发表《明日之后》的演讲，他表示房地产行业现在正在面临一个惊天动地的狂风暴雨式的供给侧结构改革，所以整个局面非常严峻并简单说一下现在市场上发生的情况跟大概未来一年多的展望。

　　他表示目前行业正在爆雷接近30家，接近整个行业销售的2成左右。这个数字还是虚的，因为有一些公司是接近在爆跟不爆之间，事实上真正行业爆雷的企业应该有36—37家，应该占到整个行业的3成多。因为咱们这个行业之前国企大概占了销售额的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是这些民企正式爆雷已经接近一半，所以大家大概可以看到情况严峻的程度。尤其在这些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，这是这个行业一个特别严峻的现状。

　　他表示有潜在性的一些政策，在未来一个月左右应该会见除1线、极少数1.5线城市以外，大部分城市都会放开限购、限贷政策，现在像福州、哈尔滨、郑州、兰州这些都已经出了类似的政策，这两年苏州跟南京都有局部放开，苏州跟南京是比较有代表性的，因为这两个是1.5—2线里面比较重要的城市，所以后续可以期待2线城市，甚至1.5线城市在限购方面会放开。

　　政府在土地方面也会有一些更有利的政策，比如说限价，土地垮支付方式。降低降准，在按揭开发贷发力补充流动性。甚至未来一个月，我们觉得预售资金的监管应该包括局部性的放开一些，因为这个东西属于不放开严格性很少有地产公司能够存活下来。长期一点，像金融稳定基金也在进行的过程当中，估计在未来一个月会出现非常猛烈的救市。但是他个人也倾向比较悲观的，因为他觉得轻微有点来不及，这不是悲不悲观，而是事实上就是这样一个情况，而且疫情让整个楼市小阳春推迟了。

　　当时他认为5月份会有小阳春，现在觉得5月份或者6月才有小阳春，因为疫情让销售的回款推迟了大概两个月左右，但是5月底或者6月份还是有小阳春，因为前面累计了太多潜在性的需求，再加上大量政策出来，所以在销售上应该在5月底6月应该还是能看到一些小阳春。

　　民企也没有必要非常悲观，因为房地产本身就是一个周期性的行业，有时候各领风骚三十年，前二十年可能是民企大行其道，这几年可能是国企或者城投，但是过几年以后整个行业找到新的平衡以后，民企的生命力又会焕发出来。所以我个人觉得没有那么悲观，只不过在这一段时间，中短期会有大量的民企被淘汰，而存活在之后事实上又会焕发出新的生命力。