银城系中期溢利暴涨探因 地产与物业双向选择和挑战

与年初相比，银城系两家上市企业——银城国际和银城生活的中期溢利涨幅确实有些出人意料。

从去年3月初完成港股IPO以来，银城国际一直比较低调，很少出现在公众视野中。加之今年市况行情较去年严峻，疫情使得行业更加困难，但银城国际仍交出了一份不错的成绩单。

8月21日上午，银城国际控股有限公司发布中期业绩，期内录得收入约为45.54亿元，毛利7.13亿元，溢利3亿元，母公司拥有人应占溢利约为1.03亿元。若仅从数值来看，并不会觉得有多大的特色。

但从变化幅度来看——收入同比增长21.8%，毛利增长58.6%，溢利增长517.7%，母公司拥有人应占溢利则增长1407.4%。

此外，银城生活的表现亦不亚于兄弟公司银城国际。

银城系两家企业于去年完成港股上市，更像是在同一条发展轨道上的两架马车，共同扶持前进，区域化企业的特色使得其在业内看来都较为特别。

中报显示，银城生活营收同比增加39.1%至4.16亿元，毛利增56.1%至0.81亿元，溢利增182.1%至0.29亿元，毛利率为19.5%，同比上升2.1个百分点，纯利率7.2%，同比增加3.7个百分点。

事实上，这两家公司的相似点还体现在股东结构上，董事会成员构成也存在交叉。其中，银城国际董事会主席黄清平持有银城国际控股35.79%股权，非执董谢晨光、总裁马保华分别持有5.4%、4.97%。

银城生活股权结构方面，截至去年底，董事会主席兼非执董谢晨光持股5.43%，非执董黄清平持股35.98%，总裁李春玲年内增仓持股至2.43%，非执董马保华持股5.03%。

据了解，黄清平与谢晨光、马保华原是大学同窗，黄毕业后曾在银城国际前身南京银城房地产担任总经理。

2001年，黄清平取得银城地产实控人的位置，并拉上同学创业，共同管理银城系最重要的两家上市平台。

回看上市后这半年的表现，银城国际和银城生活的成长曲线，与一般企业较为不同。

银城国际：溢利陡增探究

中报明确提到，银城国际收入增长两成、溢利增长逾5倍等，主要是由于云台天境、铂悦源墅、江山御、惠山国际社区及青山湖畔等项目完成交付，上半年已交付总建面为25.77万平方米，同期增长26.5%。

具体而言，上半年云台天境、铂悦源墅、惠山国际社区及青山湖畔交付的总建面所产生收入分别为20.74亿元、3.46亿元、9.31亿元及3.86亿元。

据观点地产新媒体了解，银城国际罗列的项目中大部分为合作开发项目，其中前三均是和旭辉合作，目前江山御项目房源已全部卖完，惠山国际社区则是与融创一同打造的项目。

如今，地产行业合作、抱团取暖已是普遍形态。就在中报发布前一天（8月20日）晚间，银城国际披露了一则与上海融创签署的合作协议，各自注资5000万元且持股50%，共同开发无锡一宗3万平方米商住地。

对于银城国际母公司拥有人应占溢利增长1407.4%的原因，从费用开支、所得税开支及于合联营录得溢利端口探究，或许可以更加一目了然。

数据显示，期内，银城国际三费开支有了进一步改善，其中销售开支及行政管理开支较去年同期下降，财务及其他开支则因为境外附属公司汇兑亏损导致大幅增长。此外，银城国际期内所得税开支同比减少14.5%。

同时，银城国际上半年录得溢利大幅增长还与联营、合营企业应占溢利有关。去年同期，银城国际应占联合营企业录得亏损767.6万元，今年上半年则录得同比增加171.2%至盈利2914.7万元。

事实上，尽管银城国际的毛利和溢利录得大幅增长，但对比同行，毛利率和净利率的上升空间还有很大。

期内，银城国际毛利率和净利率分别为15.7%和6.6%，分别较去年同期增长约3.7个及5.3个百分点。

另一方面，受疫情及部分城市调控影响，银城国际前7月销售业绩增幅仍未回正，全年240亿销售目标仅完成28.67%。

据悉，2020年1-7月，银城国际总合约销售额约为68.81亿元，同比下降21%，与全年目标相差逾170亿元，权益销售36.91亿元，总合约建筑面积约为37.9万平方米，同比下降34.3%，平均合约售价约为18156元/平方米。

有接近银城国际的投资者向观点地产新媒体表示，上半年银城国际的销售跟全年计划来讲差距比较大，受疫情和复工进度影响，公司调整了推盘和销售节点及计划，实现全年销售目标仍在可控范围内。

“银城国际推货量主要集中在下半年，准备上市的推盘量有将近160个亿，有将近10多个项目首开和加推，这部分总量差不多160个亿，还有前期已推未售的房源有将近60亿货值。”

据观点地产新媒体了解，截至上半年，银城国际总可售未售货值为436.5亿，公司所占权益在55%左右，即240亿可售权益货值，可售未售面积为196.6万平方米，均价约2.2万元/平方米。

土地储备方面，上半年，银城国际在长三角地区获得6宗地块，首进温州和常熟，地价总额61.03亿元，平均土地成本为9910元/平方米。与去年同期相比，银城国际加大了拿地力度，拿地成本也有一定提升。

对于土地选择，银城国际依然坚持以长三角五大区域为核心布局，其中苏南和浙江区域纵深空间非常大，经济很发达，可以再往下沉到三线乃至四线城市，拿地方式除了招拍挂，还会通过产城融合和收并购方式获取地块。

截至6月底，银城国际拥有46个项目，土储总建面551.05万平方米，应占权益土储433.25万平方米，其中已竣工可售总建面约36.26万平方米，开发中总建面为248.99万平方米，未来开发得总建面为148.01万平方米。

此外，银城国际披露的信息显示，2019年地产项目四证齐全的平均周期缩短至4.8个月，首开平均周期约为8个月，今年上半年在较艰难的市场环境下仍稳定保持在8个月左右。

负债方面，截至6月底，银城国际借款总额115.17亿元，净资本负债比率由去年底的160.5%减少至100.9%，其中短期借款为51.21亿元，长期借款为63.57亿元，现金短债比明显提升至1.27倍，降负债取得一定的成效。

据透露，银城国际未来在银行贷款、非银机构和海外的一些票据的发行上，大概比例将会控制在6：2.5：1.5这个水平。

今年以来，融资渠道趋向宽松使得银城国际上半年融资成本有一定下降，但对比同行仍处于高位。

今年6月，银城国际发行于2021 年到期的1.4亿美元优先票据，票息达到12%，录得最高超额两倍认购。

银城生活：要“甘于挣小钱”

虽然银城国际较银城生活上市要早半年，但从目前股价情况来看，依然不能低估物业股的强势逆袭。

截至8月21日收盘，银城生活股价年初至今已上涨475.43%，收盘报8.59港元/股，市盈率（TTM）为39.91，目前总市值22.95亿港元。

对比之下，银城国际的涨幅要逊色很多，年初至今涨13.13%，目前股价报2.61港元/股，市盈率（TTM）为13.85，总市值37.77亿港元。

尽管如此，银城生活的部分住宅业务在管面积依然来自银城国际的拓展项目，上半年来自住宅与非住宅在管面积分别占总在管建筑面积约77.4%和22.6%。

银城国际和银城生活的关系自然紧密，所做出的任何选择和布局考量，都会对双方产生一定的影响。

年中，观点地产新媒体专访银城生活执行董事兼总裁李春玲时，他提及，努力把净利做到7%作为一个目标，最大努力先保证达到7%。从披露的中期数据来看，银城生活上半年纯利率同比增加3.7个百分点至7.2%，

用李春玲的话来形容，“能做到7%已经很不容易了”，但对比同类型物管企业，仍处于较低水平。

银城生活中期营收构成里，物业管理服务收入为3.4亿，占总收入80.7%，同比增长39.8%；生活社区增值服务8054万元，占总收入19.3%，同比增长36.4%。

今年上半年，银城生活收入及溢利的增幅主要由于年内新增在管建面带来的物业管理服务收入增加；提供社区增值服务产生收益增加；以及完成收购南京汇仁恒安51%的股权后的盈利贡献。

截至2020年6月30日，银城生活物业管理服务涵盖16个城市，管理307项物业，同比增长约50.5%；合约建筑面积约为3730万平方米，同比增加36.1%；在管建筑面积约为3370万平方米，同比增加约65.2%。

此前，李春玲一再表达其对于物管行业的看法，认为这是一个好生意，行业受经济周期影响较小，有稳定的收入来源，现金流也比较稳定，所以这个行业要甘于挣小钱。

“甘于在目前没有革命性改变的情况下，做好长期挣小钱的心理准备，从这个认知来讲，物管行业是个好行业。如果想短期获取超额利润或巨额利润，那么这个行业对你来说就不是一个好行业，所以这是一个用什么视角看待的问题。”

如今再来观察银城生活，其逐渐发展为一家高度市场化的企业。上半年，来自独立第三方的收入与来自银城的收入占比分别为81%和19%。此外，非住宅物业收入占比提升8.8个百分点，与住宅物业实现的收入所占总收入的比重为46%：54%。

业务布局上，银城生活以南京为圆心，逐渐向江苏其他地级市拓展。年内，银城生活业务分布在16个城市，新拓展宿迁、盐城，南京以外地区在管面积占比达到31%。

据李春玲介绍，这三年银城生活的目标是做到江苏省头部企业，然后再走出江苏，布局长三角其他省域，目前定位仍然是一家区域性的物管企业。

2020年上半年，银城生活新增68个项目，其中通过直接获得委聘的项目有25个，通过收购获取18个新项目以及通过投标获得25个新项目。获得独立第三方发展商的委任比例上已超过来自母集团，第三方前期合同在管面积同比增长111%。

至于财务表现方面，期内，银城生活现金及现金等价物约为3.83亿元；流动资产约为6.69亿元，权益总额约1.63亿元，较去年年末分别增加5%和33.8%，权益总额的提升主要由于期内溢利增加0.29亿元。

同时，截至上半年，银城生活的流动性尚为健康，流动比率为1.1，应收周转天数为47.6，利息覆盖比率为11.4。

值得一提的是，上半年受疫情影响，各地政府已相继推出多项政策以支持或补贴物业管理企业。南京市发改委发布通知，建议新建普通住宅物业管理费用指导价格上限最高由1.9元每平米上调至2.6元每平米，涨幅36.8%。

这是南京物业收费标准14年来首次上调，在银城生活主席谢晨光的致辞里提到，银城生活作为南京本土物管企业，或受政策环境及项目拓展等利好，仍坚定市场化战略，优质物管企业将迎来快速增长的窗口期。

来源：观点地产网