中原地产：盘点2009年广州楼市代表板块

    2009年即将要画上一个句号,回顾这一年,广州楼市从2008年的寒冬时期复苏过来,迎来了一个充满活力销售高峰,楼价方面亦攀升到历史新高。其中二手住宅市场持续火热,全市各区二手楼量价齐升。就让我们看看09年全市有哪些板块表现最抢眼？哪些板块能跑赢大市？2010年哪些板块最值得期待？而又有哪些板块在09年升幅落后于大市呢？下面就等我为大家逐一解答吧。

    中原地产09年1-11月市场成交数据显示,天河区天河北板块、海珠区新港西、工业大道板块表现突出,这三个板块分别位于全市二手住宅成交价、成交量的前几名。其中天河北板块、新港西板块前11个月的二手住宅成交均价一直凌驾在全市二手住宅成交均价之上,而工业大道板块则因成交量非常活跃,推动板块内的二手价格持续上涨。

    天河北板块

    天河北是广州市商务核心路段,这里汇聚了全市顶级的写字楼和商业中心,同样这里也拥有众多高档次的小区楼盘,生活交通配套相当成熟。正是这样浓厚的商住气氛,一直支撑着该板块的楼价。作为商务中心,该板块住宅抗跌性和升值能力都明显优于其他区域。而且在售的一手住宅已经买少见少,二手住宅自然受到买家追捧。据中原地产市场成交数据显示,天河北板块11月份二手成交宗数环比1月份增长了约2.4倍,二手成交均价约13,199元/平方米,环比年初上升了38%。

     据中原地产天河区相关分行反馈,2009年天河北的置业需求较过去几年有所不同,由于08年金融危机,楼市低迷,不少投资者变得谨慎。即使在天河北这样的投资热门区域,在09年上半年板块内成交主力还是依靠自住客。随着成交的活跃,再加上舆论对楼市的造好,业主心态开始强硬,反价现象普遍增多,其中需求最多的两房、小三房单位价格升幅最为明显,成交价基本上维持在5%-10%的涨幅。

     到了年中,楼市走势明朗,长线投资客逐渐进入市场。市场上客源充足,令到业主反价、惜售频现,成交一度放缓。由于天河北次新房盘源占了区域二手住宅市场比例约7-8成,营业税优惠政策取消的传闻令到片区内不少业主急售套现,而买家唯恐明年政策有变,而且经过了一段比较长时间的观望,追价意愿也比较强,因此10月、11月提前进入了成交高峰期,天河北板块二手住宅成交均价和成交量双双创下新高。

    新港西板块

    中原地产市场成交数据显示,新港西板块11月份二手成交均价为11,657元/平方米,较1月份二手成交均价8017元/平方米,上升了45%,涨幅明显。其中9月份二手均价更升至12,972元/平方米,比起当月全市二手住宅成交均价高了27%,价格直逼市中心如天河北这些一线路段二手住宅。

     中原地产海珠区相关负责人表示,新港西近年在中大布匹批发商圈的带动下,巨大的人流量催旺了周边的二手住宅市场。受海珠区政府搬迁、地铁建设、新领事馆规划等利好影响,以及广交会的辐射效应,该板块的未来发展前景备受看好。而且生活配套齐全,交通便利,更是宜商宜居。

     新港西板块二手住宅盘源多样化,能满足不同置业需求人士,初次置业、改善型置业和投资客都有成交。临近布匹商圈和地铁,其住宅租赁基本上供不应求,而平均出租回报率也有4%-5%。在银行存款利息低,股市不稳定等多样因素影响下,09年新港西板块买楼作长线投资客逐渐增多。由于自住型买家和投资型买家都倾向选择小户型单位或楼龄较新的电梯楼,板块内60-90平方米的二手盘源一直消化得非常畅旺。尤其靠近布匹市场的电梯楼小区如双子星城、富景花园、顺景雅苑等,一度出现“盘源荒”,导致片区内的二手住宅价格更高。

     新港西板块的住宅物业质素比较高,商品房的楼龄都比较短,即使价格较高,都很抢手。今年十一期间,片区内有一手新盘高价发售,二手住宅价格也跟着水涨船高,业主们纷纷追随一手住宅加价、反价。虽然价格升幅较大,但有不少买家都是从年前就开始,已经看了一段时间的楼,对价格的接受度也较高,十一黄金周不但没有分流了部分二手买家,高企的一手楼价反而让买家在节后重投二手住宅市场,促成了节后成交。

     随着年底营业税优惠政策即将到期,买卖双方的心态又产生了变化,十月后二手住宅成交出现井喷的局面。新港西板块多了不少改善型买家置业,其中成交的以大户型的大额物业为多。乘着营业税优惠尾班车,片区的二手住宅成交再次放量。

     工业大道板块

    工业大道板块是近年新兴的置业路段之一。据中原地产市场成交数据显示,09年11月份该板块二手成交面积较同年一月份上涨了1倍多,而二手成交均价方面为10,435元/平方米,环比一月份上升了43%。

     中原地产海珠区高级营业经理冯展堃表示,工业大道板块的二手住宅成交主要集中在大型品牌社区。这些小区基本上已经形成了较成熟的居住氛围,不少自住客就是看中这些品牌发展商才会选择在这购房。而且该板块的二手住宅市场起步不久,楼价尚算合理,未来更有广佛线、地铁线等经过,其住宅物业颇具升值潜力。