远洋集中土拍零入仓疲态渐显 李明管理“减法”收效甚微

为响应政府对商品房市场调控的号召，各地纷纷出台土地供应端改革政策，形成了前所未有“集中供地潮”，又恰逢年初集中补仓期，土拍市场热闹非凡，在各大房企使劲浑身解数争夺未来话语权的同时，一向高调的远洋集团（03377.HK）一改往日的激进作风，显得格外“淡定”。

深陷“大体量”后遗症 战略转型难起色

5月10日，北京首次土拍正式拉开帷幕，为期两天的现场竞价，决定25宗住宅用地的最终走向，远洋与金融街联合仅参与朝阳崔各庄007号和朝阳崔各庄008号的竞拍，且均被截胡。

远洋此时的谨慎与前期大体量拿地有直接关系，据统计，远洋集团2008-2019年新增的土地储备中均含有规划建筑面积20万平米以上的大体量项目。截至2019年，远洋集团大体量项目占比仍然高达48%，而开发和销售去化周期长、资产周转慢、机会成本高、抗风险能力差是大体量项目的普遍问题，如果企业资金长期沉淀在单一项目上，将严重影响新的土地投资和项目开发。

受此拖累，远洋近年来试图通过缩小拿地体量、“南移西拓”战略治疗“大体量”后遗症。但从数据上看，北京和环渤海区域依然是远洋的业绩支柱，而早已“深耕”的大连、沈阳、杭州销售额均未超过百亿大关，根据现有市场形势短期也难有突破。

业绩“被”达标，中指排名下滑15位

如果说在土拍竞争的失利是源于谨慎的发展战略，但不见起色业绩表现却着实令人失望。继2020年底远洋业绩以同比增长0.78%压线达标后，5月11日远洋集团发布今年4月营运数据，销售情况仍不乐观。整体来看，今年前4个月累计协议销售额约305.4 亿元，同比增长29.68%；累计协议销售楼面面积为约167.05万平方米，同比增长38.25%；累计协议销售均价为每平方米约1.83万元，同比下降6.15%。

销售均价下降销售面积上升将严重压缩利润空间，且表面喜人的协议销售额增长也有很大一部分原因是2020年同期国内房地产市场仍笼罩在疫情影响之下，基数较低的缘故。

根据中指研究院发布的《2021年1-4月中国房地产企业销售业绩TOP200》来看，TOP100房企销售额均值为426.6亿元，增长率均值为88.4%，综合整个地产行业销售向好，而远洋集团仅排名44，相比于去年同期下降15个名次。

去央企化一路艰辛 管理“减法”收效甚微

远洋近些年疲态渐显，或许还与其并不太平的内部有着一定关系。2010年，国资委宣布78家央企退出房地产业务，远洋地产就是成为其中之一。当年12月，中远香港集团将间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权全部出售，中远集团正式退出远洋地产。

至此，远洋结束了稳定的央企生涯，开始了股东角逐、更替的时代，中化集团、中国人寿、南丰控股先后入主远洋，争夺管理权，一度让远洋陷入股权结构动荡、管理混乱的境地。2016年，李明终于能为股权问题松一口气，但远洋高管的调任与离职却成为摆在他面前新的难题。

2018年后，远洋实际掌舵人李明日渐隐居幕后，正当大家以为李明会放权管理时，远洋的一系列人事大调整却迎面扑来。2018年8月，李虎、李洪波辞任执行董事，姚大锋、上官清辞任非执行董事；2019年2月，“老臣”谌祖元，不再担任公司执行总裁；2020年5月，远洋集团重新调整了组织架构，将原有的4个事业部拆分成6个，中高层管理者进行了一次大规模调动；2020年6月远洋集团发布董事变更公告，原集团执行总裁和执行董事温成海辞任，由一年前已成为执行总裁的崔洪杰接任集团执行董事。

崔洪杰近年来频受重用与其开拓进取的行事风格不无关系，李明此举似有意让风格较为激进的崔洪杰接任执行董事，希望可以一改之前保守的风格，夺回更多的利润点。

但从2021年前四个月的业绩情况和拿地状况来看，尚没有达成李明在远洋内部管理调整的初衷。

通报维权频发，业主信任度预警

从项目情况看，远洋形势也不容乐观。据信用中国日前发布的行政处罚决定书文号“青建罚﹝2021﹞第004号”显示，青岛海骏置业有限公司因违反《青岛市建筑工程管理办法》相关规定被罚款3万元，这已是该建筑公司第六次收到处罚。

4月6日，昆明住房和城乡建设局公开通报远洋新干线项目中介的3家房地产经纪公司违规收费进行通报批评。

建筑公司和经销商的“不靠谱”运营直接导致了远洋近年维权事件频发，许多京圈项目皆存在“竣工面积失信”或“项目暂停开发”情况。

大兴亦庄万和斐丽-海晏春秋涉及虚假宣传、逾期交付、霸王条款、私自减配等多项侵权行为，业主与项目负责人多次交涉，等到的却是理直气壮的反驳和一再的推诿，苦不堪言的业主无奈联合走上了维权之路。

位于朝阳区的禧瑞春秋近年来也存在不满声音，楼盘质量、物业管理均存在问题，部分业主表示将要维权到底。

门头沟区远洋新天地房屋曾被投诉大面积漏水透寒，远创置业公司、远洋国际公司、远洋亿家公司相互推诿，都不愿意承担责任，业主却因为证据不足，全部诉求均被驳回，并未得到应有赔偿。

曾稳居Top20的远洋集团如今也陷入“掉队”危机，大体量项目去化缓慢，短期资金周转困难，在土拍市场很难占得先机；“南移西拓”的战略是值得肯定的，但南方市场竞争同样激烈，贸然进入将面临极大风险；加之高层变动，内部军心不稳；投诉通报频繁，消耗消费者信任，这样“伤痕累累”的远洋能走多远仍待时间的验证。