仲量联行大中华区首席经济学家：房地产企业有望向新模式转变

3月5日上午，国务院总理李克强代表国务院，向十四届全国人大一次会议作政府工作报告。当日，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对此发布2023年政府工作报告点评：开好局，起好步，全面建设中国式现代化。

《政府工作报告》将今年国内生产总值（GDP）增长目标设定为5%左右，庞溟认为，从经济运行回升势头的巩固和政策效能的提升来看，5%左右的增速目标大概率将成功实现。

庞溟表示，2023年经济复苏的关键，依然在全力扩大社会有效需求，特别是积极扩大国内需求。预计下一阶段的经济工作将以消费的基础作用和投资的关键作用为支持，稳定市场主体信心和居民部门预期，扩大国内需求，扩大有效投资，促进消费复苏。

《政府工作报告》提出，2023年赤字率拟按3%安排，地方政府专项债券额度拟按3.8万亿元。庞溟表示，这说明针对“稳增长、稳就业、稳物价”诉求，财政赤字率、专项债额度、调入资金和国企利润上缴的比例和资金使用效率均有提升空间，通过发挥财政促投资带消费、稳经济调结构的撬动作用，对冲经济下行压力。同时为有效支持高质量发展，有望支持基础设施投融资、重大项目建设、设备更新改造、关键核心技术攻关、新能源转型和绿色发展等重点领域的结构性发展机会。

他预计后续积极的财政政策将继续加力提效，在保证财政可持续和地方政府债务风险可控的前提下，预算内财政将保持更大的扩张力度，支出政策优先度将高于收入政策，且将加强与货币政策的协调配合。此外，应重点着力防范化解地方政府隐性债务风险和县市级地方政府债务，坚决打好防范化解重大风险的攻坚战。

房地产行业方面，庞溟认为，报告强调了防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，这里主要涉及到正确处理防范系统性风险和道德风险，做好风险应对各项工作，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

他预计政策一方面将满足基本面稳健扎实、现金流优异、财务安全性高的优质房地产企业的合理融资需求，引导其探索新的、可持续的业务增长点；另一方面也将妥善处理部分在过去高负债、高杠杆、高周转模式下难以自救的、无法主动完成业务调整和经营转型的企业被市场自然出清。

多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度有望加快建立，房地产市场有望由总量扩张转为存量上的提质改造和增量上的结构调整相结合，房地产企业有望向重自持物业、重运营管理、重增值服务的新发展模式转变。

“保交楼、保民生、保稳定”各项工作是防范化解房地产市场风险的重中之重，对资产负债状况导致的优质头部房企风险和违法犯罪行为带来的相关风险等潜在风险，也要有效地进行防范、控制、化解、处置。目标明确、方向明晰、统筹协调、精准施策，有效防范化解优质头部房企风险，满足行业合理融资需求、满足居民刚性和改善性住房需求，坚决依法打击违法犯罪行为。

特别地，个人住房贷款合理需求仍需得到金融信贷积极、稳定、持续的支持。各地在全国政策的基础上应因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，并多渠道增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，以更好地提振购房者信心、稳定购房者预期，更好地支持和满足刚性住房需求和合理的改善性需求，继续严防严惩经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地抑制投机性需求与投资性需求。

在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时降低二套房首付比例、适当下调二套房贷利率加点等措施以满足改善性住房需求，探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩和三孩家庭限购等措施以满足老年人、新老市民、多孩家庭等群体的住房消费需求，并使他们合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。