政策限制投资客交易 刚需迎好时机

广州克而瑞首席分析师肖文晓

摘要

从3月17日起,广州迎来最严调控政策,新政后的市场形势变得严峻。4月20日,房掌柜特意举办【掌柜沙龙】,邀请业内大咖共同剖析广州楼市面临的现状和挑战,剖析广州楼市现状,论道红五月广州楼市营销新模式,为置业者把脉未来楼市走向。其中广州克而瑞首席分析师肖文晓表示,本轮调控成非常手段,其中成交量会因此下降,而房价则在波动中前行,对于刚需购房者将迎来好时机。

调控成非常手段 购房周期延长有不确定性

谈及本轮调控,肖文晓认为是非常手段,其中最为意外的是限卖,限制交易的资格,尤其是现在直接限制二手房的交易,房产证必须两年之后才能够交易,对于投资者有影响,其中二手房要等两年才能卖,买一手房的话周期更长了。

“虽然过去的5年房价一直涨,但是未来的5年是否一直上涨,没有人敢说。”肖文晓坦言,今后成交量将下降得比较厉害,广州的市场至少下3成以上,不确定性因素增加了会对市场有影响。但房价的均价还是会上涨,因为现在广州市场普遍面临一个很严重缺货的问题,短期内价格下调的压力很难体现,预计在今年的年中和下半年,价格会有一些波动。

土拍摇号为防止地王 对市场帮助有限

在楼市市场调控下,不得不提到近期政府在土地市场上增加了摇号的情况。肖文晓认为,是为了不出地王。对于市场来讲,给开发商提了一个难题,就是算术题怎么样算的问题,现在很难算是不是出地王了,没有办法推导出来,除非是全部地价,除非是自持了。我觉得每家企业都有算法,可能结果不一样,政府就是要你算不出来,对他来说,土地的收益没有影响核心的利率,广州起拍的地价比较高,都是接近市价。“政府保证了土地出让收益,然后摇号,反正收益有了。”

通过分析整个市场,肖文晓认为,土地市场的调控对于缓和目前市场的情况,不一定是好事。他预测,4月28日广州土地拍卖肯定会进入自持的阶段,相当于减少以后的供应,对整个市场的关系没有帮助,如果鼓励发展租房市场,因为让开发商自持,只能出租,增加了市场租房市场的供应,所以对于抑制房价的上涨没有帮助,只是换了方式,把大家对地王的预期打破,以后很少有地王的说法,只是换了一种说法。

开发商进入观望阶段 今后需回归项目根本

面对本轮调控潮,肖文晓认为,不少开发商可能会有一些应变的措施,但现阶段均是等待观望的阶段。目前现状就是各种限制,对开法商痛苦,也让投资者痛苦。

肖文晓认为,政府的调控一次比一次严厉,包括317限购出来以后,大家抢着去买房,所以政府出更大的招,不给开发商卖了。这就出现政策越调控,购房者越快买,直到极点的到来,对双方而言,没有什么回头路可以走。

肖文晓建议,今年市场或将受到政策调控而影响,但有的开发商业绩目标反而高了,这与开发商自身的项目储备有关,不一定是它们认为市场很好,是它们的市场份额提高了。对于调控,一些开发商可能会有一些应变的措施,和政府做密切的沟通,但最终还是会在细则落地后才会进行相应调整。

调控给刚需迎来好时机 投资客需谨慎

肖文晓认为,本轮调控,对于刚需来说,提供的选房的时机。在过去一年多以来,用于自住,要和投资客抢房,有些人可能没看到房就买了,但是毕竟房子是拿来住的,对于选一套自己的房子是不利的,但是因为调控的关系,需求减少了,选择相对的增多了,而且开发商不像以前调一次价,给选房的时间不一样了。

对于投资客来讲,将房地产作为最好的投资,还是要打一个问号。从经济发展健康的角度说,肖文晓认为投资房地产这种现象持续下去,是很可怕的,每次都是楼面价超过现在的楼价,意味着未来1-2年的时间,房子至少有50%的上涨才有空间,但实际上房价赶不上这个速度,这种情况对大家来讲,是一种煎熬。政府如今出非常的手段,甚至用限卖,加上不合法理的手段,其实也是意识到这种危害。肖文晓表示,对于今年的投资者来讲,房地产依然是他投资配比必不可少的一环,但不再是唯一的,而且比重减轻,所以大家谨慎配置自己的资产,甚至优化自己配置的结构。

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