调控抑房价暴涨 不会造成广州房价下跌

合富研究院顾问黎文江

导语

从3月17日起,广州迎来最严调控政策,新政后的市场形势变得严峻。4月20日,房掌柜特意举办【掌柜沙龙】,邀请业内大咖共同剖析广州楼市面临的现状和挑战,剖析广州楼市现状,论道红五月广州楼市营销新模式,为置业者把脉未来楼市走向。其中合富研究院顾问黎文江表示,本轮调控主要针对炒房客,房价不会因此下跌,对于有名额有条件的购房者应及时买房。

本轮调控不针对房价 房价不能下去

黎文江表示,本轮调控不是针对房价,而是针对对炒楼的人,所以刚需是没有问题的,因为最高指示“房子是用来住的,不是用来炒的”,很明确,这次调控针对炒楼的,特别是借银行的钱炒房自己赚钱的,这种一定要控制。

在2015年响应去库存的时候,包括一线城市库存很大量,但到了2016年去库存差不多了,政府就要来控制了。黎文江认为,是因为去库存的过程中出现了很多炒家通过贷款来买房,房地产把这些投资的资金都吸引过来,导致去库存基本上是炒房客,政府发现了这个问题,所以现在要把这些钱堵住,让它不要往房地产,把贷款用到其他地方,特别是实体经济。

“这次的调控主要目的就是为了堵住一些如向房地产炒房的资金,而不是针对房价。”黎文江补充道,房价从2005年开始到现在每年都是控制房价,但并不能控制。抑制房价过快上涨其实是媒体误导。从楼盘角度出发,房价不可能降下去,其原因在于土地越来越贵。目前广州市用来居住的土地都是三旧改造的用地,因为广州市不允许用新的生地做住宅,都是用熟地,已经是开发过的,把旧厂旧村和旧城重新用来做居住用地,拆迁成本就很高,所以地很高,导致价格很高,原来成本很高。开发商只能通过强强联合,合作,入股等各种合作的办法拿到存量的土地。

黎文江认为,刚需有资格的肯定会赶快买,成交量还是会上来,而且佛山也限制广州人买房。现在一手房供应会减少,则会流入到二手市场,导致二手房的成交量会比一手房,一二手楼市达到动态平衡。黎文江还预计,在即将到来的红五月楼市表现为量跌价稳,是统计上的稳,数字上的稳,其中大中城市统计是稳的,不会上涨的。

土拍不会出现摇号情况 拿地可能全部出租 

4月28号的土地拍卖,黎文江预计不会出现摇号的情况。“如果开发商竞得地块全部买来要租的话,谁去买这块地,因为开发商会把这些租部分的成本加到可以卖的成本里,就是说租的部分没有成本,但拿地成本全部押到卖的部分,所以全部是自己拿来租的话,成本肯定不同。租部分的成本,不可能全部听政府的话买这一块地来租。”

黎文江认为,政府这次出的调控,谁也不能评估这块地多少钱,政府很聪明,起码是博士生的研究,媒体也算不出地块价值,这也是一种长效机制的表现,就是说开发商不开发了,还要拿一部分出租,让开发商做包租公,这种想法是对的。

有名额的赶紧买房 以应对通货膨胀

第一个理由,如果不买,今年通涨就来了,不买的话,不知道什么时候没有名额。第二个理由,今年通涨来了,利率会提升,因为限制了投资客。通胀一来利率上涨,美国也利率上调了。所以美国加息了,中国也加了,今年已经有加息通告了,不买的话,通胀利率上升了。第三个理由,价格上升,地价上升,现在市中心区也好,外围的地价也上升了劳动力成本,每年收入上升,成本上升了,如果开发商不上升价格,等等你的利率下降了,所以正常的每年10%这样的上升,是正常的。不是说不能升,因为成本上升,房价不上升,利润没有了,谁做开发商。第四个理由,一手房控制得比较严,但是二手房没有控制,可以去买二手房。第五个理由,有两个名额,第二个要买,第二个是要理财的,“房子是用来住的,不是用来炒的”,有必要的时候,可以融资或者贷款,所以第二套买的话赶快买,不然不知道什么时候有得买。

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