第一太平戴维斯发布《2022年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告

10月11日，第一太平戴维斯2022年第三季度广州媒体见面会于广州聚龙湾举行，权威发布《2022年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告。珠江产投相关业务负责人，第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海，华南区商业楼宇部负责人及高级董事黎青山，华南区市场研究部负责人谢靖宇，广州策略顾问部负责人及董事陆国强，广州住宅销售部负责人刘晓思等出席了此次活动，与众多广州主流媒体一同回顾了今年第三季度广州房地产市场情况，展望未来发展趋势。

活化历史遗存，打造世界级滨水魅力新地标

为贯彻落实习近平总书记对广州提出的“老城市新活力”、“四个出新出彩”重要指示精神，根据市委、市政府的总体部署，在市有关部门的指导下，广州珠江产业园投资发展有限公司对聚龙湾片区实施旧厂、旧城、旧村成片连片改造，积极引进商贸服务业和生产性服务业，对项目实施全周期管理，打造“文商旅创居”有机融合的世界级滨水魅力区。

广州聚龙湾片区委托多家国际顶级机构共组智囊团，第一太平戴维斯作为其中之一，为启动区项目提供产品定位策划研究服务。未来聚龙湾片区将积极引入优质产业，打造新兴产业集群，助力广州培育建设国际消费中心城市。聚龙湾展示中心也在致力于打造成为大湾区高端产业交流研讨发布的平台，为区域发展赋能。

剖析市场现状，前瞻广州房地产市场未来趋势

发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售、住宅等方面精准及深入地剖析了2022年第三季度广州房地产市场的动态，并展望未来发展趋势，针对政策对市场的影响进行了深入剖析。

写字楼 —— 租赁需求未见显著增长，租金指数环比再降0.8%

§  据广州市统计局，受国内外及4月以来本地疫情反复的影响，广州经济增长承压，上半年全市地区生产总值为13,433.80亿元，同比增速放缓至1.0%。其中，第三产业增加值为9,537.68亿元，同比增长0.9%。尽管如此，但随着本地疫情防控工作的有效开展，至第三季度，全市生产、需求相关多项经济指标持续改善，月度同比增速已实现转负为正。

§  2022年第三季度，广州甲级写字楼物业市场无新项目入市，全市总存量仍为647.1万平方米。

§  季内，全市写字楼租赁需求未见显著增长，季度净吸纳量年内连续第二季度录得负值。受此影响，除琶洲空置率维稳以外，其余各子市场空置率均继续环比上升0.2至0.5个百分点，全市平均空置率因此环比再升0.3个百分点，至15.1%。全市平均空置率也自2017年第二季度以来再次突破15%。

§  鉴于严峻的经济环境及相对迟滞的租赁市场，业主去化压力持续增加。为应对当前困境，众业主多继续降租以期实现去化。在此影响下，全市平均租金降至人民币每平方米每月153.5元，租金指数环比下降0.8%。

展望

§  年内增量仍将充沛。2022年第四季度，全市预计迎来9个新项目入市，合计为市场带来约54.6万平方米甲级写字楼供应。

§  第四季度，严峻的全球贸易环境对企业经营的负面冲击预计延续，众企业对房地产相关的成本预算预计持续收紧。整体而言，市场租赁需求或持续倾软，业主的去化压力将持续增加。

§  未来，尽管市场政策预期将保持积极，但面对大量新增供应入市、企业租赁需求放缓等诸多客观因素的挑战，采取降租以应对竞争的市场操作仍将更为普遍，全市租金水平料将延续下行趋势。

零售 —— 个别项目启动新一轮品牌调整活动，空置率因此环比再升0.3个百分点

§  2022年1-8月，本地消费市场持续回暖，全市社会消费品零售总额累计达人民币6,812.67亿元，同比增长2.9%，增速比1-7月提高0.5个百分点。逐月数据来看，8月当月社零总额增速比7月提高0.1个百分点。

§  第三季度，广州零售物业市场未录得新购物中心开业，全市总存量仍为683.2万平方米。

§  季内，多数商圈空置率维稳，但鉴于个别项目执行新一轮业态及品牌升级调整，全市净吸纳量转负。在此影响下，全市空置率亦再度环比小幅升高0.3个百分点，至14.4%。

§  本季，珠江新城片区品牌组合的持续优化赋能该商圈租金水平提升，其租金指数自2021年第二季度以来首次环比上升1.1%，全市租金指数亦受此推动环比微升0.1%。期末，平均租金录得人民币每平方米每月661.7元。

展望

§  2022年第四季度，全市预计迎来五个新项目开业，合计零售建筑面积约为43.3万平方米。五个项目分别位于荔湾、天河北、白云、番禺和越秀商圈。

§  本地的防疫措施将有助于本地消费市场平稳运行，中高端品牌亦持续表现出在本地的扩张意愿。尽管大体量新增供应预将集中入市，但得益于部分新项目招商表现良好，全市空置率预计维稳。

§  虽然优质项目租金预将保持增长，但因次核心商圈将有多个新增供应集中开业，且其租金预计尚未能企及全市平均水平，全市平均租金预将因此结构性下调。

住宅 —— 购房者情绪仍保持谨慎，成交量环比下降29.7%

§  第三季度（截至2022年9月23日），全市一手住宅供应面积为216.9万平方米，环比下降5.6%。

§  季内，一系列政策相继颁布以支持购房需求释放，加上开发商加大营销及优惠力度以促去化，但购房情绪仍保持谨慎。除天河外，各区成交量均呈下降趋势。截至2022年9月15日，全市一手住宅成交面积环比下降29.7%，至120.5万平方米。

§  本季度，中心城区成交占比环比提升1.3个百分点，但开发商以价换量的举措也致使全市成交均价有所下降。截至季末，广州一手住宅成交均价环比下降0.5%，至人民币每平方米43,877元。

展望

§  第四季度，数个一手住宅项目预计于10月份推盘入市，市场供应将进一步增长。

§  受一系列利好政策出台的推动，叠加开发商优惠促销力度的加大，部分刚需购房需求或得到释放。但整体购房情绪仍将保持谨慎。

§  预计四季度一手住宅成交均价将有所下降，但核心区域的成交价格仍将保持高位。

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