杨光华：为什么还是武汉买房靠谱？

二手房市场，是真实的市场。

某研究院的数据显示，2020年武汉二手房成交量同比下降14％，依然处于高位。上半年，成交量腰斩，下半年积压需求释放。

武汉市房管局1月15日发布的数据，2020年武汉二手房成交90815套，同比减少16.37%；其中，二手住宅成交85788套，同比减少12.34%。

综合一下，二手住宅成交8.6万套，同比下降14%左右。

上述研究院分析，2020年，武汉二手住宅均价，止跌微涨2.2%。

2.2%，也许无感，但二手住宅的价格，总体上开始微涨。至少预期变了。

2020年12月份，武汉二手房整体均价，每平米16679元。最贵的是武昌，22581元。光谷，19191，接近江汉的19417。

在整理2020年新房备案价时，发现越来越多的新项目备案价，与区域的二手房均价接近。

从城市之间对比看，武汉，16679；南京，28444；杭州，29951。这就是武汉的空间所在。

武汉二手房价，2.2%的上涨趋势将在2021年持续。微涨，是整体趋势，不代表个别房源的走势。二手房市场，是换房族们最关心的市场。以小换大、以旧换新、以多套普通住宅换一套豪宅，二手活，则新房活。

对于武汉的二手房行情，贝壳研究院的预测是，二手房业主预期平稳，房价上涨动力不强，继续维稳。

我观察到的是，2020年11月份起，当中心区域的单价、总价地王，一个接一个出现时，卖家的心理预期就变了。11月份后，买家发现二手房涨价了，加上税费等杂费，还在新房与二手房间徘徊。

2020年，洪山、武昌与光谷，依然是二手房成交热门区域。其中，光谷、洪山，是80后、90后换房首选区域。二手房房价抗跌的区域，依次是江岸、光谷、洪山、武昌。从新房、二手房市场看，光谷都是那个坚挺、成交流量区域。

这也能解释人们杀入光谷的一些原因。老买家在换仓换项目，新买家盯着毛坯新房买。

当武汉的新房郊区化时，二手房凭借配套优势崛起。89%的人买二手房，是因为周边教育、交通与医疗配套更完善。

上述研究院对2020年武汉二手房市场，还给出一组数据：

3成改善客，7成刚需客。80后是市场主力，90后崭露头角。

新武汉人占比，超过六成，占比62%。武汉的房子，并不是武汉人买走的。

换房前后，总价差超过52万元；换房前后，面积扩大超过18平米。

66%的人换房，是为了孩子上学，换个学区房；60%的人换房，是为了追求更舒适安全的社区环境。

这些数据背后的趋势是：

90后、刚需、光谷、新武汉人、学区房等，这也表明武汉二手房市场“变天”。

2020年，开发商卖新房惯用“三板斧”：一是签约引进中小学，二是上分销，人海战术；三是超低开盘价，低于市场预期。

可以看出，新房与二手房，都很在意教育配套。好的学校，超过地铁、商业等配套。

如今，武汉还是新房市场的天下。未来3-5年，武汉二手房市场将崛起，规模将逐步扩大，很快两大市场平分秋色。

2021年，新房的强大对手，不是竞品楼盘，而是主城的二手房。一批5年左右房龄的次新房将入市。

2021年，买新房还是二手房，要根据自身家庭情况定。如果急着上好学校，那就二手学区房。看好就出手，没有低点；如果投资，潜力区域的毛坯新房，并做好3－5年长期持有的准备。

对于二手房卖家而言，虽然趋势是微涨，但不要过于恋战，速战速决。不能因为眼前的价格，而错失下一轮机会。

当武汉2000万人口、2万亿经济总量时，武汉就跨入一线城市的标准。虽然收入还是很二线，但房价从来不与收入正相关。因为买房的人，不是靠工资买房的，何况这些买家来自全国，特别是一线城市外溢的买家。

对他们来说，五六百万，不够一套一线房子的首付；而这笔钱，却是武汉一套中心区域房产的全款。

所以，2020年起，一些到武汉抢“白菜价“的买家涌入。因为国内前10强城市，唯有武汉是风口。

文｜杨光华（地产写字人） 观点地产新媒体专栏作者

来源：观点地产网