广州亚运城听证会上玩起“白马非马”诡辩，不顾业主反对执意变更规划！

关于广州利合房地产

开发有限公司不顾相关利益方反对再次更改

亚运城B、C地块设计方案的情况反映

　　尊敬的省(市)有关领导、各相关主管部门：

　　近日，广州利合房地产开发公司(以下简称“利合地产”)向广州市规划和自然资源局番禺分局提交了再次更改亚运城B、C地块的设计方案(项目立案号：2020080000036323、2020080000026380)。作为亚运城B地块共有产权人亚运城天荟小区业主及亚运城其他小区直接利益相关业主，反应激烈，认为该方案严重侵害了其利益，均对该方案表达了坚决反对。

　　为此，广州市规划和自然资源局番禺分局于11月17日组织召开了方案听证会，参会人员由番禺区各相关部门、利合地产、5名业主代表及30名旁听业主组成。会上，各方冷静合理地阐述了自己的观点，并进行了申辩和质证。

　　现场业主一致认为，利合地产及相关部门的解答无法达到预期，官僚形式重。利合地产甚至玩起“白马非马”的诡辩，与其应当承担的社会责任和该有的品牌形象严重不符，引起参会业主极大不满和愤慨。辩论焦点主要体现在以下几个方面：

　　一、方案重复更改，修改目的存疑

　　利合地产于2009年通过《关于亚运城整体出让项目规划的复函》(2009年穗规函8499号文)取得了该地块开发建设资格，于2015年通过(2015年穗规批136号文)进行过一次大规模修建性详细规划调整，2020年再度提出更改规划，其建设规划严谨程度、修改目的、是否早有预谋都值得怀疑。

　　据利合地产方阐述，此次方案修改后总建筑面积，容积率、绿化率、住宅数等均和2015年方案一样。但显然修改后方案增加了4栋建筑，并在待建的“亚运城广场二期”周围见缝插针规划上2栋57层超高层住宅(详见附图)，严重影响天荟的视野、通风、采光，同时涉嫌改变商住比例，建成后将抢占原本紧张的交通和教育等相关资源。同时超高、超密度建筑物紧靠地铁，存在极大的地陷、消防等安全隐患。据“大爱亚运城”公众号显示，将近2000位业主投票中，反对该方案的比例达到97%!如确如利合地产所述，修改后方案的总建筑面积、容积率以及住宅数量与2015年方案一致，那就意味着修改方案无利可图，那又何必冒广大业主强烈反对强行更改?而广大业主既早已认可2015年方案规划的蓝图，从衡平双方利益的角度出发，理当遵循契约精神，维持2015年规划方案，而不应不顾广大业主的激烈反对，一味强推2020年规划方案。该方案是否确需修改，到底优化在何处，修改目的为何，番禺分局有无必要再次受理审批?

　　二、方案涉嫌擅自更改

　　根据《广州市城乡规划条例》第四十四条：“建设单位组织编制的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图经审定后应当公示，不得擅自修改……”。

　　2015版里面关于B、C地块内各细化分区域规划已经报批，应当严格按照当时方案进行建设。根据批前公示显示，目前已经建成的天荟小区(B地块细分第⑧项地块)，其总建筑面积由173913.31平方米缩减至165695平方米，建筑面积骤然减少8218平方米，容积率、绿化率，车位配比等均相应减少，已经与2015版上报方案严重不符。利合地产是否依规报备相关规划部门，是否已经违反《广州市城乡规划条例》相关“不得擅自更改”之规定?各项设施减少后既未公示又无减少天荟业主相应公摊面积费用收取，是否涉嫌侵害了其享有的公共权益?

　　三、开发商涉嫌擅自分割已报批B地块

　　听证会上，有业主代表引用《物权法》七十六条“业主共同决定事项”之规定：“……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意……”。提出天荟小区既然包含于B地块中，那么其业主自然是B地块共有产权人之一,适用以上条款。

　　对此，开发商辩解，因亚运城开发的特殊情况，B地块早已经更改为B1和B2地块，天荟为B1地块且早已经建成，至于B2地块如何规划，于B1无直接相关关系。对此，番禺分局相关人员也当场表态，本次他们是按照一个整体审批，不涉及B1、B2的划分，即都视为B地块(详见听证记录)。试问，连规划部门都不知道所谓B1、B2地块的划分，开发商是否涉嫌擅自分割B地块。且即使划分了，难道B1就不属于B地块了?那为什么B地块更改方案为何又包含了所谓B1地块之关内容?这种“白马非马”式的诡辩根本无法成立。他们根本目的就是通过“偷换概念”，剥夺天荟作为B地块业主作为共有产权方的权利，从而绕过重大方案更改需三分之二业主同意这个环节。如果相关部门不严厉制止这种“蚂蚁搬家”式的小偷行为，未来开发商还会把B2地块分解为B2-1、B2-2……，把待开发C地块划分C1、C2……,若审批部门允许这种无耻行径，引起其他开发商相互效仿，产生的后果将极其恶劣。

　　四、B地块已建成的建筑面积数据存疑

　　根据批前公示显示，B地块中天荟小区总建筑面积由173913.31平方米缩减至165695平方米。这与广州市住建局阳光家缘公示为面积172968平方米公布数据严重不符。开发商正是把天荟小区(所谓B1地块)少的8218平增加至所谓B2地块(由194167平方米变为202385平方米)，来保证B地块总体建筑面积不变。如其辩解，既然所谓B1和B2没关系，为何两者建筑面积又可以相互挪移?天荟小区作为超高层建筑体，建筑面积算法误差竟能达到5%，试问开发商聘请的第三方核算单位资质是否存疑。基于此，该地块容积率，绿化率等数据是否准确，甚至整个亚运城已经建成的总建筑规模的实际数值均值得怀疑。

　　五、亚运城现状堪忧，各部门表态较消极

　　事实表明，目前亚运城住宅人口体量已远超当初设定，若按上述规划调整，将进一步加剧亚运城原本已经超负荷运载的教育资源匮乏，交通拥堵、公共配套设施不足等一系列民生问题。目前建成的“天誉”、“天荟”、“天成”、“天峰”、“天骄”、“天韵”组团均为高度150米左右的超高民用住宅，容积率逐步攀升、拥挤不堪，未来C地块的容积率更是到了惊人的7.62!(国家对容积率的设计标准规定：容积率6.0以上，属摩天大楼项目)，把大范围住宅建成摩天大楼，恐怕全国只有亚运城一家，未来学位势必更加紧张。历年来亚运城因学位问题维权的事件层出不穷，诸多超高层建筑带来的消防安全隐患也不可忽视，方案内紧挨3号东延线周边建筑退让红线的超高建筑的安全问题亦是要慎重论证。

　　听证会上各部门表态都相当“严谨”，认为各个手续、资质都有据可依，核算数据都符合相关标准，教育问题是因为二胎放开及交付时序问题导致的，未来会有所缓解等等。广州规划与自然资源局番禺分局亦引用《广州市城乡规划条例》第四十四条第三条之规定“经审定的商品房项目修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图修改涉及产权人的专有部分或者产权人所在建筑物的共有部分的，应当依照相关法律、法规的规定取得相关产权人的同意。”来解释天荟业主缘何不是相关产权人从而不需征求三分之二业主同意的疑问。业主认为，按照该分局之前表态，既然B地块是一个整体，“专有部分或者产权人所在建筑物的共有部分”概念就无法明确分割，B地块所有者到底是共有产权人或相关利益人的属性不是地块里面建一排栏杆或者一面围墙所轻易更改的。

　　总体看，业主一致认为各部门回复官僚主义较重，作为职能部门，不能认为只要程序齐全，文件依法依规就可以审批通过，而更要警惕这些程序、文件里的内容、数据是否准确，是否站得住脚。各职能部门的宗旨都是全心全意为人民服务，建议各方去亚运城实地调研，用实际行动来核算数据做出正确判断。退一步说，即使这些程序完备、数据准确，那如此多的群众反映这个方案有问题，是否证明这些程序、文件等已经与目前的现状不符，甚至严重脱离实际?是否要重新设定?

　　本次审批虽然未正式宣布，但根据亚运城以往各个地块批示情况看，考虑相关利益方反对意见的较少，通过率较高，且本次公示的张贴位置距离天荟小区较远、张贴位置偏僻，甚至可以说是“偷偷摸摸”，而且公示时间短，导致相关业主不知情，企图“蒙混过关”。本次方案关系到亚运城将十几万业主切身利益，甚至关乎未来番禺东部的长远规划，关系到社区资源的可持续发展，关系到构建和谐社区，社区业主关注度较高。如果该方案通过，势必引发广大业主的不满和维权，从而引发不必要的群体性事件。

　　习主席9月19日在基层代表座谈会上讲话强调：民心是最大的政治;坚持贯彻以人民为中心的发展思想;要完善社会矛盾纠纷预防调处化解综合机制，切实把矛盾化解在基层……。就是给我们职能部门解决问题指明了方向。目前，国家正在实行最严格的的土地管理制度，坚决打击任何组织为了高额利润，以各种途径，通过打“擦边球”的手段随意开发、使用土地。热切盼望领导及相关部门高度重视此事，广泛了解、听取民声民愿，责成相关部门驳回利合房地产的不合理、不科学、无必要的规划调整申请，要求其按原规划实施，并优化和提升亚运城的公共商业配套和中小幼教育配套设施，全面提升亚运城十几万居民的幸福感和归属感。

　　予以回复为盼!

　　亚运城相关利益业主

　　2020年11月18日

　　附件一、相关证据照片

　　附件二、听证会材料

　　附件三、业主联合反对更改计划的签名

2015版效美丽效果图

　　2020年方案更改后效果图

　　维权相关照片

　　相关计算数据存疑(审批前公示里并未提及所谓B1、B2地块)

　　业主投票示意图(反对率高达96%-97%)

　　地铁施工现场(图标处为将来建25层住宅楼处)

　　在建3号地铁和廊桥之间竟然也能放下一栋25层住宅楼，地铁安全存在隐患