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成交维持高位,增城、黄埔、南沙表现亮眼

广州房地产网-房掌柜 2020-07-31 08:56:56来源:房掌柜 整理
[摘要]据监测,7月广州新房网签8490宗,环比上月微跌5%,同比去年7月涨20%。网签面积92.42万㎡,环比上月微跌4%,同比去年7年涨22%。

  【整体概述】供应结构性回落,成交继续保持高位

  根据广州中原研究发展部监测:7月广州新房网签8490宗,环比上月微跌5%,同比去年7月涨20%。网签面积92.42万㎡,环比上月微跌4%,同比去年7年涨22%。

  7月新房网签仍处高位,宗数为自2019年1月起近19个月top3高水平,仅次于2020年6月8952宗、2019年4月8724宗。

  此外,本月新增供应64.66万㎡(6263套),环比上月跌19%,同比去年7月微跌1%,总体看广州新房市场供应量在经历5-6月连续两个月的高位供应后,7月暂时休整,结构性回落至平均水平。

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  【新批供应】供应结构性回落,区域分化明显

  本月新增供应64.66万㎡(6263套),环比上月降19%,供应结构性回落至平均水平。

  主力供应区域集中在番禺区,新增供应20.11万㎡(2001套),占全市31%的供应量。主力供应盘分别为番禺汽车小镇“智联花园+智睿花园”(10.78万㎡、1330宗)、广州亚运城(3.80万㎡、294宗)。由于番禺汽车小镇“智联花园+智睿花园”属于产城项目,70%的商品房只能定向销售给汽车城内员工,因此7月虽大幅供应超10万㎡新房,但对番禺区新房市场的热度烘托有限。近期番禺区域市场热度能否持续,仍将依赖于亚运城等大盘提交的成绩单。

  除番禺外,本月南沙、增城亦有一定量的新货补充市场,新增供应分别为13.42万㎡(1229套)、11.22万㎡(1097套)。南沙主力供应盘分别为星河东悦湾(3.10万㎡、260宗)、中国铁建海语熙岸(2.97万㎡、240宗)、越秀明珠天悦江湾(2.23万㎡、252宗)。增城主力供应盘分别为敏捷绿湖首府(3.49万㎡、346宗)、广州增城万科城(1.73万㎡、198宗)、万科金色里程(1.68万㎡、197宗)。

  其它8区本月供应量均不足6万㎡,梯度差距明显。

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  【成交情况】内外部政策变化,促使热点区域保持高位成交

  从成交结构看,本月全市4区成交环比上升,7区下降。其中海珠、花都环比升幅最大;天河、番禺环比跌幅最大。

  总体看,7月成交呈现“政策导向、区域分化”的市场特点。

  7月主力成交区域集中在增城、黄埔、南沙三区,分别录得网签2263宗、1423宗、1280宗。三区成交量占全市占比58%。主力贡献盘来自黄埔保利拾光年、万科幸福誉;南沙保利城;增城绿湖国际城、誉山国际和品秀星图。

  与6月“618大促+端午大促+年中业绩冲刺大促”等联合促销导致的成交大涨不同,7月上述三区能够持续维持高位成交,主要得益于区域自身内外部环境变化。例如黄埔区人才购房政策的优化,南沙区受深圳购房政策收紧而引流,增城区受东莞购房政策收紧而引流等。

  此外,本月市场还呈现出“区域分化”的特征。热点区域增城、黄埔、南沙三区网签量占据全市总量近六成。花都本月热度上升,录得955宗网签,环比上月增长12%,成交贡献盘来自广州融创文旅城(175宗)。番禺本月热度下降,录得677宗网签,环比上月下跌26%,成交贡献盘来自智睿花园(175宗)、广州亚运城城(173宗)。其它6区网签量均不足500套,成交分化明显。

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  【库存状况】黄埔库存仅4.6个月刷新低,“供不应求”加剧

  本月全市库存量789.89万㎡,去化周期12.2月。库存环比上月略有缩减,去化周期连续两月所有缩减,主因6、7连续两月新房市场热度上升,成交大幅增长所致。

  广州11区中,除番禺区库存周期有所扩大外,其它10区全线收窄。其中黄埔区库存周期继上月创5.6个月最低外,本月继续创新低4.6个月。黄埔区近期由于人才购房政策优化,加上流量盘、明星盘较多,致市场热度持续高位,区域“供不应求”状况加剧。

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  【个盘表现】保利拾光年登销冠,东部南部热度高

  本月保利拾光年凭借401宗网签成为新房销冠,万科幸福誉次之。

  Top10梯队中7盘来自黄埔、南沙、增城热点三区。预计后期此三区热度还将持续。

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  【后市研判】八月市场热度分化,总体量价稳定

  广州中原研究发展部认为,七月市场成交继续维持高位,与内外部政策变化和导向有关。在中央政治局年中经济工作会议即将召开之际,近日中央、部委、地方城市多维强调“房住不炒”,预判下半年房价上涨过快城市仍有调控压力,例如深圳、东莞等。相对而言广州楼市仍有较大机遇和潜力,特别热点区域的市场热度仍有望持续维持,不过区域分化开始显现。

  此外,根据广州中原研究发展部监控显示,部分热点区域或热点项目的价格已有不同程度调整,优惠力度较六月有所收减。总体看,预判八月市场热点区域热度维持,优惠有所收减,非热点区域可能继续通过促销引导成交,市场整体量价稳定。

来源:广州中原研究发展部

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责任编辑:甘美保

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