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2020年全国“两会”为下阶段房地产调控与发展指明方向

广州房地产网-房掌柜 2020-05-24 15:44:11来源:韶华1005 
[摘要]今年受疫情影响,通常在3月份召开的全国“两会”延期至5月下旬召开。

  今年受疫情影响,通常在3月份召开的全国“两会”延期至5月下旬召开。

  面临前所未有的挑战,又在决胜全面小康、决战脱贫攻坚的收官之年,今年的全国“两会”更显使命特殊——全面部署、统一意志、凝聚力量,确保完成重大目标任务。

  房地产业作为国家经济重要的组成部分,维护市场稳定是人心所向、大势所趋,房地产发展只有兼顾民生、服从国家发展大局,方能行稳致远。

  一、“保民生”是当前经济发展的重中之重

  年初突如其来的疫情给全球经济带来了巨大冲击。在党中央的坚强领导和全国人民的共同努力下,中国疫情防控形势持续向好,本土疫情传播基本阻断,经济社会运行正常秩序加快恢复。但国际疫情仍在持续蔓延,民粹主义促使贸易保护主义进一步抬头,西方反华势力勾连乱港、台独分子妄图破坏我国家主权、领土完整等行径日益猖獗,地缘政治冲突不断加剧,世界经济下行风险陡升,国内投资、消费和出口面临巨大压力,经济发展存在诸多不稳定不确定因素。

  在此背景下,今年政府工作报告史无前例地不设全年经济增速目标,而是聚力“六稳”“六保”,把落实扶贫目标、保民生、保就业等作为更优先目标,以集中更大的力量解决涉及人民群众切身利益的民生问题,有利于稳定民心、消除矛盾,积聚力量、谋求发展。

  “六保”,不管是保居民就业,还是保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转,始终都离不开老百姓的“民生”问题。与偏重于经济发展的“六稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)相比,“六保”更务实、更接地气,一切以稳经济、保民生为着眼点和出发点。政府工作报告一系列清晰而有力的信号,正是党和国家对于民生高度重视和关注的最好诠释,也意味着“保民生”成为当前经济发展的重中之重。

  二、房地产稳定是对国家发展大局的最大贡献

  2017年11月,在党的十九大会议之后,本人曾撰文《新时代 新思维 新发展——关于后十九大房地产发展趋势的思考》,提出新时代下“住房的民生属性显而易见”“民生地产的主流趋势不会逆转”“不要幻想房地产宏观调控政策会放松”等观点。

  本次政府工作报告关于房地产的表述与以往有较大不同,明确要求“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居。”字里行间透露出的“民生地产”含意更为强烈,为下阶段房地产调控与发展指明了方向。

  首先,重申“房住不炒”,表明自十九大以来的房地产宏观调控主基调将继续保持其连续性和稳定性,不会因为短暂的经济困难而改变,“民生地产”的态度十分坚决。

  其次,强调“因城施策”,是调控政策自主性和灵活性的具体体现,在“房住不炒”的前提下,继续赋予地方政府根据实际调整,实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

  再次,报告没有出现“房地产税立法”“长效机制”等提法,则是基于稳定预期的需要,毕竟房地产税立法、长效机制均是复杂的系统性工程,牵一发而动全身!关键时刻,信心比黄金更重要。楼市维稳而不刺激,托底而不松绑,“稳定”便是最好的发展。

  而房地产业与各行各业关联度密切,往往是“一业兴、百业荣;一业废、百业损”,且住房除了是普通老百姓的立命安身之所,住房资产更是占据家庭总资产的近80%。有鉴于此,无论是保就业保民生,还是实现脱贫目标、防范化解风险,都需要维持经济稳定发展大局,发挥房地产在经济发展的“压舱石”作用,维持房地产业稳定发展就是对“保民生”的最大贡献。

  三、房地产市场维稳依然任重道远

  在民生优先的基本国策下,党和国家绝不允许、不支持、不放纵房地产市场大起大落、房价无序上涨,3月份以来部分城市触及楼市调控核心政策的松绑遭遇被撤回的尴尬便是很好的证明。

  随着疫情影响的逐渐消退,复工复市的加快,以及市场信心的恢复,全国商品房销售量同比降幅逐月收窄,市场恢复程度总体好于预期,这主要是房企普遍加大了促销力度,疫情初期积压的购房需求得到了有效释放。以广东为例,1-4月,全省商品房销售面积2714.65万平方米,销售额3786.36亿元,同比分别下降23.7%和23.4%,降幅比一季度分别收窄5.4个和2.0个百分点;均价13948元/平方米,同比上涨0.4%,涨幅比1-3月回落4.8个百分点。

图1: 广东商品房销售面积、销售额走势

图2: 广东商品房销售均价走势

  但与此同时,4月以来头部企业积极补充热点城市尤其是主要城市群、都市圈的土地储备,土地市场呈现强势反弹态势。仍以广东为例,1-4月,全省经营性用地成交额为1481.51亿元,同比大幅增长40.1%;其中,居住用地成交729.22公顷,成交金额1146.89亿元,分别占总成交面积和金额26.8%和77.%;平均楼面地价6073元/平方米,溢价率18.0%。其中,4月单月经营性用地成交金额近750亿元,超过第一季度成交总额(731.86亿元);平均溢价率16.0%,为前4个月的最高水平。

  城市资源的聚合效应使城市群、都市圈的地价上涨过快,“面粉接近面包价格”将对房价带来新的上涨压力,未来市场竞争也将更为激烈。

图3: 广东经营性用地成交量及平均溢价率走势

  另方面,疫情对房地产业的影响虽不如旅游酒店业、餐饮娱乐业和交通运输业直接快速,但潜在影响时间可能会相对较长(2至3年),不同区域、不同业态、不同类型企业影响大小也不一。

  就目前而言,一线热点城市供求矛盾仍比较突出,二线城市供求相对平衡,三四线城市供大于求。自2016年下半年宏观调控以来,一线热点城市已积累了相当一部分的刚性需求,只要疫情防控转好,政策和房价调整到位,市场需求一定会恢复释放;但三、四线城市和小城镇大部分需求属于返乡置业,受制于收入的不确定性,不仅影响需求,还可能殃及“供楼”。非住宅物业近几年积压和空置一直在上升,受疫情影响,百业萧条更是雪上加霜,增加了社会、经济和金融等方面的风险。

  总之,个人认为当前房地产市场距离“稳定”的目标依然任重道远,房地产企业必须充分估计困难、风险和不确定性,切莫掉以轻心!

  四、中国房地产仍将大有可为

  虽然政府工作报告提及房地产的话语寥寥无几,但要求加快推进城市群发展、粤港澳大湾区、新型城镇化、老旧小区改造,以及保市场主体、优化民营经济发展环境等等,都为房地产业持续稳定发展创造了良好环境、提供了强大动力。

  基于中国新的环境特征和发展理念,新型城镇化进程将加速进入城市群、都市圈引领高质量发展的新时代,人才、资金、技术、产业等要素将持续流向城市群,进而形成城市群、都市圈带动辐射周边中小城市(镇)的协调共同发展的新格局。

  粤港澳大湾区作为国家战略发展要地,具有国际化水平高、市场化程度深、民营经济活跃、产业互补性强、环境更宜居等优势,必将迎来更多政策利好和高质素人才,有着巨大的发展活力和发展空间,将在刚需住房、跨城置业、休闲文旅地产、体育康养地产、工业物流地产等新型业态地产提供更大发展空间。老旧小区改造的提速也将极大地突破中心城市土地资源不足的瓶颈,为房地产业带来持续发展动力。

  此次报告明确“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业”“完善便民设施,让城市更宜业宜居”,意味着新型城镇化发展将进一步为房地产发展提供持续的市场需求,同时房地产发展又将带动更多产业发展、增加更多就业机会,从而形成良性循环发展。

  可以预见,未来一个时期内,受疫情的影响和冲击,世界经济将严重衰退,国内经济发展也将困难重重……,但我们有足够的信心,正如政府工作报告最后所说:中华民族向来不畏艰难险阻,当代中国人民有战胜任何挑战的坚定意志和能力。

  作者:王韶

  原标题:《唯兼顾民生,方能行稳致远——2020年全国“两会”为下阶段房地产调控与发展指明方向》

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责任编辑:高鸿娟

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