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接棒金融城,鱼珠旧改变身广州写字楼吸金王

广州房地产网-房掌柜 2020-05-20 14:36:42来源:广州中原研究发展部 
[摘要]本篇将继续为大家起底黄埔区小独栋写字楼。

  第一篇番禺区小独栋写字楼分析报告出炉后,一石激起千层浪,热点项目招商金山谷(意库)再次售出3栋小独栋写字楼,为大客户整购。本篇小研君将继续为大家起底黄埔区小独栋写字楼。一、今年再添3条过江隧道,“黄金三角区”便利性提升珠江新城、琶洲、第二CBD(金融城+鱼珠)是广州重点发展的“黄金三角区”。但由于受到珠江的阻隔,除APM线可以从珠江新城前往赤岗地区外,各板块之间主要依靠现有的跨江桥梁连通。为进一步加强各板块的互联互通,早前政府规划了车陂路-新滘东路、琶洲-鱼珠2条过江隧道。今年珠江两岸再添3条过江隧道,沙鱼洲隧道、冼村路-广场东路、临江大道-阅江路隧道项目分别于4月、5月相继启动招标。

  至此,“黄金三角区”珠江两岸共规划了5条过江隧道,另外还规划有18号线、11号线、广佛环线、26号线、28号线5条地铁新线途经。

  待这些交通基建完工后,各板块之间的通达时间可缩短至5分钟内,将极大地提高“黄金三角区”的交通便利性。

  二、城区三大核心发展板块回顾:琶洲、金融城交出首张成绩单,鱼珠板块发展初见成效“黄金三角区”交通基建扎堆上马,琶洲、金融城、鱼珠三大核心发展板块的建设同样如火如荼。

  【琶洲板块发展回顾】琶洲定位为“数字+会展+总部”融合创新的产业新高地、智慧高效的综合交通网络、具有全国领先水平的创新服务设施、节能低碳的绿色能源先导区、宜居宜业宜游的优质环境示范区。

  板块主要发展数字创新产业、会展产业、总部经济产业。预计至2035年,将引进不低于50家广州市认定的总部落户,吸引就业人口约80万人。板块西区发展迅速,目前已开发建成腾讯、阿里、唯品会等30个总部大楼,整体建筑已接近饱和。现琶洲板块正向东区和南区开发,赤沙村、北山村、红卫村等旧改已在推进。

  【金融城板块发展回顾】金融城定位为“中国华尔街”,国内领先的金融集聚区,岭南特色的中央活力区。其起步区自2013年启动开发建设,不过受到岑村机场限高及配套空缺的制约,中途招商困难。2017年,板块招商定位从金融行业转向“金融机构+配套金融中介服务机构及其衍生行业”。目前,板块已吸引到 “一行三局”(人民银行、银监局、证监局、保监局)在内的金融监管机构,太平洋保险、新华人寿、平安保险、招商银行、银河证券、南粤银行、万联证券、中国人寿、广发银行和广州银行在内的60多家等金融机构的进驻。

  至此,金融城起步区地块基本完成招商,而东区、北区规划已公示,将分别打造为科技创新集聚区、综合办公配套区。而西区范围内包含员村,拆迁有一定的困难,正处于规划层面。

  【鱼珠板块发展回顾】2017年6 月,广州市首次提出“第二CBD”概念,范围包含黄埔临港经济区、金融城、琶洲、国际创新城、广州经济技术开发区西区、长洲岛等6个重点发展功能区。

  

  其中,黄埔临港经济区作为“新时代的全球创新港城、粤港澳大湾区的现代服务创新区、世界级城市群的新贸易创新中心、传承海丝文化的绿色人文城区”,开始活跃在公众视野。

  鱼珠属黄埔临港经济区航运服务商务区组团,已引进保利集团,联合广物集团开发广物鱼珠产城综合体,广州高新区投资集团下属公司黄埔乙丰公司等四家国企合作参与鱼珠地块旧改项目。近两年,板块已吸引了广州日报、南方智媒、鱼珠湾创新中心、中俄金融中心、安然纳米、4399游戏等多家知名企业机构进驻。

  整体来说,琶洲、金融城核心区发展逐渐成型,首张招商引资成绩单亮眼。而鱼珠板块整体开发建设才刚刚起步,后续可开发的旧改用地规模大,发展空间较大。三、鱼珠旧改项目成广州写字楼吸金王虽鱼珠板块开发尚未成型,但2019年后鱼珠板块已接棒金融城,成为广州市区大宗交易最活跃的板块。

  板块旧改项目保利鱼珠港今年一季度相继售出两栋小独栋写字楼,按市场价估算销售金额接近8亿元。近两年即收获7宗写字楼大单交易,独揽47.8亿的销售金额,成为广州写字楼市场名副其实的吸金王。该项目如何击败同质板块竞品,让各位“金主爸爸”抢闸进驻,成为吸金王?

  鱼珠扼守了广州东部发展的高地从地理位置来看,鱼珠板块位于广州“一江两岸三片区”北岸的东部片区,拥有10公里珠江黄金岸线和千年“古港”“良港”的黄埔港,也是珠江两岸经济带与穗深港-穗珠澳科技创新走廊的交接点,扼守广州东部发展的高地。

  穗深港-穗珠澳科技创新走廊是粤港澳大湾区的“硅谷”,黄埔区知识城、科学城是科技创新走廊广州段的两大核心创新平台。未来鱼珠可借助广州人工智能与数字经济试验区的优势,与这两大核心创新平台构成黄埔区核心产业轴,打造为广州国际科技创新枢纽的主引擎。

  110万㎡巨无霸,保利鱼珠港担当黄埔临港经济区门户保利鱼珠港位于第二CBD黄埔区起点,处于地铁5号线与13号线交汇处,属于黄埔临港经济区门户,建筑规模达110万㎡,相当于1/5个珠江新城的商业体量。 

  项目交通路网发达,半小时可畅达全城。除现有交通线外,未来还将规划建设地铁25号线、28号线、29号线。另外根据《广州市交通发展战略规划》,地铁5号线的平行线(临江大道线)也将落实,主要串联荔湾、海珠、天河、黄埔四区,分担地铁5号线东段客流压力。

  此外按规划,黄埔还将增加2个高铁站(黄埔站、知识城站)。据网上透露的消息,黄埔高铁站大概率设在黄埔区体育中心附近。若信息确切,鱼珠板块的交通路网将进一步提升,可实现1小时直达大湾区各城。

  享多项招商政策利好,企业购置办公最高补贴500万元区域营商环境的优化、招商政策的补贴也是众多企业选择进驻保利鱼珠港的重要因素。(1)黄埔区营商环境跑出加速度2019年黄埔区获批广东省首个营商环境改革创新实验区,先后出台 “营商环境10条”、《广州市黄埔区 广州开发区 广州高新区进一步深化营商环境改革创新若干措施》两大文件优化营商环境。黄埔区开启 “全天候、零见面、一键办”的企业开办服务新模式,全区1/4申请办理事项可实现“即来即办、即来即批”,跑出便民利民新速度。其中,高新区科学城园区更是连续两年(2018-2019)凭借“双创”成效获得国务院点赞。(2)大派利好,黄埔区释放招商政策利好最多近年黄埔区亦相继出台了一揽子的招商引资政策,政策数量达15条,是广州“黄金三角区”释放招商政策利好最多的区域。

  为加快黄埔区IAB产业发展,黄埔区政府对购置办公用房且自用的企业,按购买房价的10%一次性给予补贴,最高补贴500万元。政府大派利好,故而越来越多的高新企业选择进驻落户黄埔区。公开数据显示,今年一季度黄埔区签约、动工、投产项目达87个,总投资1830亿元,仅次于番禺区的95个、1920亿元,招商引资效果显著。  

  目前,全区新一代信息技术产业产值占全市80%,人工智能产业产值占全市50%,生物医药产业产值占全市60%,可谓是广州IAB “王者”。

  广州罕有的南向望江在售写字楼

  据广州中原研究发展部监控,金融城板块首期散售的写字楼项目保利金融大都汇、金融城绿地中心、汇金中心已基本售罄。2015、2017、2018年拍出的土地已悉数开工,竣工期集中在2021-2024年。由于金融城项目均定位为企业总部,需自持约5-7成,散售比例不高。琶洲西区项目同样以企业总部为主,一般要求由企业自持7成左右。目前已有13个项目已建至地面,8个项目15栋建筑封顶,预计今年新落成的复星(南、北地块)、国美、阿里巴巴、唯品会、环球、赫基集团项目会以招商为主,为市场带来约60万㎡的可出租面积。鱼珠板块只有保利鱼珠港、港航中心两个项目写字楼在售。其中,保利鱼珠港南部紧邻珠江,是目前广州罕有的南向望江在售写字楼项目。

  最后两席,抢占一线珠江独栋总部保利鱼珠港涵盖写字楼、商业街区、星级酒店等诸多业态。其中,办公产品包含超甲写字楼、甲级总部、创意办公、临江小独栋,是目前广州在售的办公产品线最丰富的项目,可满足企业发展不同阶段的办公需求。

  项目办公产品灵活,又坐享一线江景资源及政府招商补贴利好,因此吸引了越来越多的企业抢闸进驻,成为市场吸金王。目前,项目一期北区剩下S4栋3-7层、A2 栋、S1栋少量甲级写字楼可售,总货量约1.2万㎡。南区规划有4栋临江小独栋写字楼,今年一季度售出两栋,现只剩最后两栋在售。

  保利鱼珠港G1、G5小独栋写字楼设有双大堂,可享一线临江资源,独门独户,今年11月即可交楼,建筑面积分别为0.8万㎡、1.2万㎡,按市场价预估约3.2亿元、4.7亿元。对于广州小独栋写字楼而言,总价门槛处于中等偏高的水平。不过,目前同板块在售的甲级写字楼售价已达到3.5万元/㎡,逼近去年合景泰富拍下的黄埔大道东646号商住地楼面地价(37465元/㎡)。相邻板块金融城的甲级写字楼价格为4.5万元/㎡,较2015年起步期增长约8成。


  目前,鱼珠板块接棒金融城,成为珠江东岸仅有写字楼在售的板块,写字楼价格水平稳步上升至3.6万元/㎡。可以预见的是,待鱼珠板块旧改全面推进后,板块价值将进一步提升。

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责任编辑:高鸿娟

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