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逼近16万亿!2019年全国商品房销售额再创新高

广州房地产网-房掌柜 2020-01-20 07:36:14来源:房掌柜 整理
[摘要]2019年全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1~11月份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点

  1月17日,国家统计局发布《2019年1~12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,2019年全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1~11月份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点;全国商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速比1~11月份回落0.8个百分点;商品房销售面积打破连续两个月上涨趋势重回负增长,2019年1~12月累计增速为-0.1%,下滑0.3个百分点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为:“2019年全国房地产开发投资额相比1~11月份略有收窄,进一步体现了房企投资端的微调导向。在所有宏观经济指标中,房地产开发投资同比增幅9.9%接近两位数,依然体现了其在宏观经济和固定资产领域的‘压舱石’作用。预计2020年这一增幅会继续收窄,但绝对不会下跌。在基建投资发力的情况下,房地产开发投资数据的同比增幅和相关占比会弱于2019年。”

  数据来源:国家统计局  制图:每经编辑 魏文艺

  全国商品房销售额创下新高

  国家统计局数据显示,2019年商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%,2018年年末为增长1.3%。其中住宅销售面积增长1.5%。

  值得注意的是,2019年全国商品房销售额创下新高。全商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速回落0.8个百分点,与上年相比上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%。

  数据来源:国家统计局

  《每日经济新闻》记者据统计局数据计算发现,2019年12月单月,全国商品房销售面积22653万平方米,销售额20719亿元,增速双双回落。

  分区域看,2019年1~12月份,中部地区商品房销售面积50037万平方米,下降1.3%,降幅扩大1.0个百分点,降幅已经连续两个月扩大;东北地区降幅扩大0.8个百分点;西部地区表现较好,增速扩大0.6个百分点。

  诸葛找房数据研究中心分析认为,“2019年三季度以来,一些城市“因城施策”对调控政策进行了微调,以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振了市场信心,使得10月、11月销售面积增速正向增长。但随着政策微调城市数量逐渐增多,市场逐渐回归理性,购房者观望情绪增厚,入市积极性下降,使得12月销售面积增速下滑。”

  2019年末,商品房待售面积49821万平方米,比11月末增加600万平方米,与去年同期相比减少2593万平方米。其中,住宅待售面积比11月末增加192万平方米,办公楼待售面积增加105万平方米,商业营业用房待售面积增加84万平方米。

  数据来源:国家统计局

  据上海易居房地产研究院测算,2019年全年全国商品房待售面积同比跌幅为4.9%,目前该曲线已经保持了连续35个月同比下跌的态势。

  “这说明库存去化的动作在继续。但也需要看到,此类曲线下跌的动力越来越弱,即房地产市场的库存数据正在构筑底部。实际上若是观察城市结构,全国一二线城市在2018年的时候就已经开始形成底部,而三四线城市则相对滞后。预计2020年此类曲线有望由负转正,换而言之,新的去库存的概念需要重新提及。”严跃进指出。

  土地购置面积连跌11个月

  国家统计局数据显示,2019年,房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,比上年下降11.4%,降幅比1~11月份收窄2.8个百分点,上年为增长14.2%;土地成交价款14709亿元,下降8.7%,降幅比1~11月份收窄4.3个百分点,上年为增18.0%。

  查阅历史数据可见,全国土地购置数据已经保持了连续11个月下跌的状态,但近期跌幅有所收窄。

  据易居研究院统计,2019年全国土地成交均价5696元/平方米,涨幅为3.1%,相比2018年3.3%的涨幅有所收窄。

  数据来源:国家统计局  制图:每经编辑 魏文艺

  58安居客房产研究院分院院长张波分析认为,从2019年全年来看,土地市场呈现明显的先抑后扬。上半年土地市场供应量少,但房企拿地势头并未减弱,尤其在二季度重点城市补货的意愿度颇强,但是区域选择相对较窄,重点聚焦在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市;下半年受土地调控影响,房企在热点城市拿地热情明显减少,拿地的广度和数量有所增长,联合拿地现象也逐步增多,加之下半年市场土地供应放量也明显高于上半年,导致土地销量有所回升。但房企拿地的谨慎度不断提升。

  严跃进认为,“土地市场的降温,和销售市场的表现以及房企的融资环境等是有关的。但是土地市场预计在2020年不会太悲观。从2020年1月份的土地市场数据看,已经出现了一些高溢价率的土地交易情况,最高的甚至超过150%。这也说明随着2020年融资环境的改善,房企拿地的积极性会进一步增加。而且从结构上看,预计一二线城市的土地交易数据表现会更为强劲。”

  “考虑到2020年1月份部分城市继续出现高溢价土地的现象,所以后续依然需要强化土地管控,尤其是近期央行和银保监会都对商业银行的贷款给予了指导,重点管控贷款集中度和占比等,未来房企以高杠杆融资来购地的空间会减少,地价也会进一步趋稳。”严跃进补充说。

  房企到位资金增幅扩大

  2019年房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%,环比增速加快0.6个百分点,比上年加快1.2个百分点。

  对于资金到位状况,严跃进认为,“一方面资金面增幅相对比较稳定,资金状况没有明显恶化,尤其是房企借降准等政策,实际上也可以感受到年底资金状况改善的利好;另一方面也需要看到,房企的感受和市场数据感受并不一致,至少房企还是会比较保守,所以这也可以理解为什么2020年年初的时候房企加快融资,尤其是在美元债发行、票据发行、定向增发等方面会有较大的动作。”

  数据来源:国家统计局

  在到位资金结构上,利用外资176亿元、增长62.7%,增幅最为明显;国内贷款25229亿元、增长5.1%;自筹资金增长4.2%为58158亿元;定金及预收款61359亿元,增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元,增长15.1%。

  “今年利用外资增长十分明显。虽然政策上对于海外融资已经有所限定,明确限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。但由于海外融资流程不复杂,加之利率优势推进利用外资增长明显,减轻短期偿债压力,‘借新还旧’是海外融资的主要目的。”张波表示。

  同时,张波预计,“分化”将成为2020年市场的重要表现。一是销售市场分化,2020年二手房市场整体波动性将继续减小,春节前量价难有大起色,“小阳春”行情依然有望出现在各类城市,一线城市房价下行的空间较小,而不少二三线城市房价下探的空间依然存大;二是土地市场分化,棚改在2019年提前完成,直接表现为三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑,而房企回归一二线城市的步伐正在逐步加快;三是房企增长分化,2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓,龙头房企的销售规模增长继续趋缓,而中小房企的分化仍将持续,受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响,淘汰率将不断提升。

(每日经济新闻)

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责任编辑:钟雪军

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