长租公寓新变化： 规模增速放缓 转向蓝领市场

在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。根据克而瑞最新统计，截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近25%。从规模上来看，2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。

  对比规模增长情况来看，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，而2019年增速大幅放缓，仅增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。由2019年各季度的增长情况来看，前三季度仍保持一定增长，第四季度整体拓展规模基本处于停滞状态。今年，在长租公寓行业遇冷的环境下，房企长租公寓整体风格偏谨慎，规模拓展收缩，而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。

  从2019年的开业情况来看，TOP10企业的增长情况较好，头部企业更保持了领先优势。其中，万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10房企长租公寓新增总量的6成。尤其在第四季度，多数企业拓展及开业规模基本处于停滞状态，而万科泊寓和龙湖冠寓的新增开业房源均达到2万间，在高基数之上仍保持了较高的开业转化。以万科泊寓为例，高转化主要来自前期大规模拓展房源的积累，如“万村计划”拓展的房源在2019年陆续转化推出，一些大体量项目陆续开业，如深圳万科泊寓云城店，单项目规模就达到4000间。同时，TOP20房企长租公寓阵营内也出现了部分企业因资金和运营压力，变卖资产，管理规模缩水的现象。

  日前住建部工作会议明确，在2020年重点工作中，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题；进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台；重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。而在2019年12月25日，住建部、发改委、公安部、国家市场监管总局、银保监会、网信办六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（下称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方，特别是承租人的合法权益。有业内专家表示，《意见》对租赁市场的整顿建议主要针对以房地产经纪机构为代表的传统中介租赁方式。两相比较之下，由各大龙头房企布局的长租公寓显然或将真正迎来“政策性利好”。

目前，房企长租公寓阵营内，由于各企业背后的基因、资源禀赋不同，企业的发展模式开始分化。一方面，头部格局已初步成型，在前期的市场化竞争中，背靠大型规模房企的优势，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等已完成全国化布局，目前处于行业领跑位置；另一方面，拥有相当体量自持类用地的央企/国企和手握大量租赁用地的“国家队”，成为市场中的稳健型选手，如中海友里、华润有巢、保利公寓及上海城方等，从经营的角度盘活持有的低效物业，且央企有更好的背书可以承接人才公寓的运营和集体土地的开发管理。

  但是更多中小公寓品牌融资愈加困难。其中，房源已达到万间规模的乐伽公寓“暴雷”成为行业的警示性事件。去年8月份，在被曝资金链断裂1个月后，乐伽公寓终于官宣接受了现实，坦言公司因经营不善，无力履行合同。此后，河南悦如公寓、南京君创公寓、南京友居公寓等规模企业相继被曝出资金链断裂，被迫选择被收购或关停。据房东东统计，截至去年12月1日，年内爆雷的公寓品牌在50家左右。

  据企业公开资料统计，2019年上半年长租公寓资产证券化产品利率成本为5.42%，但由于长租公寓运营模式尚未成熟，且物业本身存在法律瑕疵较多，多需引入第三方担保等外部增信机制，综合融资成本在8%~10%。而受大型房企发债结构性影响，房企去年上半年境内外平均融资成本为7.25%，境内债券成本为4.97%，较2018年有所下降。两相对比，公寓企业融资成本较房企更高。

  地产专家邓浩志认为，公寓行业迎上融资风口时，背靠大树的强主体企业利于为其物业或预期租金收入的底层资产获取高估值，发行资产证券化产品，降低其资金链断裂的风险。可惜好景不长，靠企业主体背书的估值如昙花一现，进入行业冷却期，公寓市场收购估值骤降至7万元/间，市场预期甚至低于行业起步期。公寓单房高估值泡沫破裂，从早期的高期待、高估值，到现在的收购价值腰斩，企业谨慎收购，行业显露捡漏心态。

  业内人士表示，房企长租公寓依托房地产开发的经验，在产品标准化复制、迭代升级方面具备优势，尤其是住宅产品力较强的房企。但对于租赁行业来说，运营才是重中之重，就目前来看，房企长租公寓整体运营能力偏弱，精细化运营的管理意识不足。受开发思维影响，房企做租赁的逻辑仍侧重在金融层面。未来，当企业建立起规模效应之后，盈利成为下一阶段的重点，运营能力是房企系公寓面临的最大考验。

受整体投资环境收缩的影响，一些企业出现资金链断裂，导致前期被资本推高的公寓估值下跌。同时，部分头部企业也因物业合规性问题、经营性亏损、行业社会舆论表现不佳而带来整体资产估值的下降。投资人对公寓并购更加理性和挑剔，投资标准更加严苛地考量资产的合规性和收益性，如早期存量的集中式公寓合规性不足，公寓物业的土地使用属性、建筑消防配置存在风险等，都影响了集中式公寓的收购溢价和交易效率。

  某房企负责长租公寓运营的人士告诉记者，长租公寓的租金价格往往还要根据面积、内部装修、配套、服务来决定。常规面向青年上班族的长租公寓往往以开间为主，比如链家自如、万科泊寓等都有开间式的公寓，价格往往比周边一居室租金要低。长租公寓面临着收益低、回报期长的难题。目前行业盈利水平平均在2%左右，甚至低于普通住宅的投资回报。

  由于各路资本蜂拥而入以及模式趋同，当前白领长租公寓已逐步陷入同质化、盈利不易的困境。而在一些投资者眼中，过去一直被忽视的蓝领公寓反而迎来了机会。日前，专注企业宿舍的安歆集团成功并购逗号公寓，顺利获得由凯雷投资领投的数亿人民币C轮融资；魔方调整战略规划，大力发展“9 号楼”蓝领公寓，在2019年实现累计开业近10000间的突破；配合产业园区需求发展蓝领公寓的中富旅居乐璟，也在2019年完成布局上海、苏州、天津、青岛、武汉等城市大型产业园。

也有业内人士认为，虽然盈利模式和市场逻辑较好，但蓝领公寓行业受政策影响的风险更大，尤其是各城市对于蓝领公寓的界定相对模糊，对于规模化发展存在潜在风险。同时，对运营管理能力的要求更高，更需要精细化运营。