物管企业上市潮：2019年9家公司上市 未来将继续维持高位

在房地产开发行业飞速发展的“火热”日子中，物业管理服务被当成行业的附庸品。在房地产开发行业“退烧”之际，物管行业正宛若新生。自从2014年中国第一家物业服务公司彩生活在香港上市以来，物业服务企业凭借稳定的现金流、广阔的发展空间及无显著的周期性获得资本市场青睐。

物业公司几乎都选择香港上市 2019年上市数量创下新高

自2014年国内首家独立上市的物业管理公司——彩生活(01778-HK)在香港联交所上市计起，截止（2019年12月20日）累计有21家独立上市的物管公司，这其中南都物业中航善达两家选择于上交所上市，其余都选择了香港联交所（仅统计主板，新三板未列入）。

2014年到2017年期间，除彩生活外，还有中海物业、绿城服务等4家物业公司陆续在香港上市。2018年开始，物业公司上市步伐加快。当年年初，A股诞生首家物业上市公司南都物业，随后新大正等物业公司陆续在A股上市。碧桂园服务、佳兆业美好等物业公司相继在港股上市，仅2018一年的上市公司数量就抵得上此前四年总和。

2019年则表现更佳，一年就有8家企业在港上市，数量几乎占到了所有上市物业公司的半壁江山，仅2019年12月19日，保利物业与时代邻里两家物业同时登陆H股市场。

中国的物管公司集中在香港上市，且2018年、2019年上市数量爆发，这是为什么呢？

房地产开发景气度下降，物管行业集中度上升

据财华社统计1999至2019年（2019年截止前11月）约二十年间中国商品房销售面积变动。2014年，中国首家独立上市的物管公司——彩生活登陆港交所时，中国商品房年化销售面积同比下降7.6%，是二十年间下跌速度第二快的年份。2018——2019年在“房住不炒”与房企融资端收紧的政策背景下，商品房销售增长再次放缓，2019年前11个月商品房销量同比仅增长0.2%，增长几乎停滞。在我国的经济周期、房地产行业周期及政策调控的三重因素叠加下，房地产市场由增量发展向存量运营转变，物管行业顺势被推至时代的前端。

在目前环境下，房企融资困难，融资成本高企，通过上市渠道获得直接融资的优势明显。所以，大量的物管企业选择从母公司分拆上市，再将上市所得的廉价资金用来收并购扩大规模，这自然是最优的解决方案。而优先选择港交所上市而不是上交所，一方面是考虑港交所上市规则明确，上市时间可控，也相对更快。另一方面，选择港交所做为上市地点更方便获得国际投资者支持。

2020年物管企业上市数量仍将维持高位

根据物业管理行业相关机构近期发布的报告显示，目前，我国的物业管理行业面积就已达到246.65亿平方米，行业面积复合增长率12.01%；与此同时，数据指出全国物业管理行业的市场营业收入已超过6000亿元，复合增长率13.66%。

国资委公布的一项数据也显示，我国物业到2030年潜在的市场规模将达到1.3万亿元，也就是说，按照这个规模增长，仅至2030年我国物业就有超过两倍的增长空间。以上数据表明，我国物业行业的市场在逐年增长，行业待挖掘的空间巨大。

在消费升级、存量物业面积持续增长的背景之下，国内许多行业人士认为，未来五年将是中国物业管理行业最佳的机遇和窗口期。数量巨大的存量物业亟需物业服务企业和资产运营公司的管理，而毫无疑问的是，将来在规模和口碑上具双重优势的企业，将更能占据行业的上风口。

而根据中国指数研究院（中指院）发布的2019中国物业服务百强企业名单前十强中已有四家独立上市，分别是绿城服务(02869-HK)、碧桂园服务(06098-HK)、保利物业及雅生活服务(03319-HK)。此外仍有六家尚未单独上市，分别是万科物业发展股份有限公司、长城物业集团股份有限公司、恒大金碧物业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司、龙湖物业服务集团有限公司、金科物业服务集团有限公司。

目前已递交上市申请的物管公司数量达三家，另物业服务百强榜单前五十强仍有大量未上市企业，预估2020年物管上市潮仍将持续。