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重罚200万!万科佛山楼盘被认定违规销售 投资"公寓"需谨慎

广州房地产网-房掌柜 2019-11-20 07:25:09来源:房掌柜 整理 
[摘要]11月1日,佛山市南海区市场监督管理局下发行政处罚决定书(下称“处罚书”),处罚单位为佛山市南海区万瑞投资有限公司,也即万科金域中央开发公司。

近日,佛山市住房和城乡建设局发布《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》(征求意见稿)。

新政明确,除服务型公寓外,禁止商业、办公用房以公寓进行销售。房屋规划用途应统一登记为“办公用房”,不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。非住宅项目的用水、用电,应按商业办公标准收费和管理,不配置管道燃气设施、教育学位等。

此举被业内解读为“最严公寓禁令”,意味着,商办产品打擦边球的玩法行不通了。而新政得以出台,皆因今年8月佛山爆发的“万科商办变公寓”事件。

据最新报道,涉事项目公司被处以200万元重罚。

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11月1日,佛山市南海区市场监督管理局下发行政处罚决定书(下称“处罚书”),处罚单位为佛山市南海区万瑞投资有限公司,也即万科金域中央开发公司。

处罚书披露,项目公司违法行为为不正当竞争行为,扰乱了商品房交易市场的正常秩序,引发了群众集体信访事件,情节严重,决定责令当事人停止违法行为,并从重作罚款200万元的行政处罚。

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事件回顾:

今年7月,佛山金域中央部分业主在办理不动产权证和居住证时发现,自己所购买的商品房的规划用途为“办公用房”,而非佛山万科在销售过程中宣传的“公寓楼盘”。

此事一经披露引发公众关注,权威媒体央视也做了跟进报道。佛山市南海区国土城建和水务局在央视报道中表示,“登记是办公用途的房屋,禁止有居住用途,若已把办公用途改为居住用途,未经规划的,属于违建。”

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从2016年至今,上述事件共涉及金域中央项目业主5800多名。这涉及5800套办公室改公寓出售,诸多业主走上了维权之路。

针对上述事件,佛山市政府也曾约谈万科集团,要求其必须尽快制订系统的解决方案、必须积极配合监管职能部门的调查、接受舆论监督和社会监督、全面整改等4点要求。

佛山公寓价格跌至1.3万/㎡

受“商办变公寓”事件影响,佛山公寓市场一路走低,成交量和成交价格持续下探。据经纬房产发布的最新数据,10月佛山公寓成交8.94万方,环比跌3%;备案均价13023元/㎡,环比跌8%。

在该事件发生前的6月,佛山公寓成交量为13.99万方,成交均价15188元/㎡。

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公寓面临不确定性政策面 投资需谨慎

这一些政策再次说明,公寓面临着越来越不确定的政策基本面。

要知道,公寓,本来就只是一个约定俗成的说法。在我国的建设用地中,根本就不存在“公寓用地”一说,要么是居住用地,要么是商业用地,要么是工业用地,要么是公共服务、物流仓储等用地。

在许多人看来,公寓与住宅,只是有产权年限之分,住宅70年,公寓40年。其实不然,比产权更关键的是,公寓一开始就跟商业办公缠绕在一起,每一次政策调整,都会成为楼市严控的牺牲品。

简单来说,商品住宅一般等级为“居住用地”,这是根正苗红的商品房。而办公楼、商铺和公寓,则均从属于“商业性质”,均建设在商业办公用地之上,从不动产证上只能登记为“办公用房”、“商铺”、“商务金融用途”等。

换言之,公寓虽然打着住房的名号,但实质上仍旧是商业式的办公用房。

过去各地为了市容市貌和城市发展的考虑,出让了大量的商业用地,或强制要求住宅用地配备商业用地,这就造成大量的商业库存挤压,公寓就是这种背景下应运而生的。

在楼市上行期或者政策处于宽松时期时,公寓就是合法项目,在登记时可使用“公寓式办公”、“酒店式公寓”等名号,而办公楼使用的则是“办公用房”。

然而,一旦楼市进入下行期或调控收紧时,公寓就会成为首当其冲的牺牲品。这时候,公寓式办公,就是名副其实的“办公用房”,不能落户,不能入学,不能通水电煤气,一句话,不能用于居住。

这就是所有问题的来源。

公寓转让税费高 回报率有限

其次,即便是合法合规的公寓,在投资上同样面临着诸多陷阱。

其一,公寓一般属于商业地块,土地使用权只有40年,而住宅的土地使用权有70年之久。

比产权问题更重要的是产权到期之后的续期问题。这方面,住宅已经明确到期可自动续期,大概率是免费续期,而公寓却不会有这样的待遇。

其二,公寓的流动性远远不如住宅,原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠,而公寓则要承担全部税费,整体税费成本高达10%-15%左右,而住宅的税费成本只有2-5%。

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其三,公寓居住价值大打折扣。不说公摊面积公寓远远高过住宅,对于住宅,两梯六户、三梯九户已经是上限,而公寓分割面积更小,两梯十几户、三梯几十户可谓司空见惯。

其四,公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅,是因为土地成本相对较低,土地使用年限相对较短,且没有学位配套,水电费用按照更高标准的商业处理,且贷款年限远低于住宅,实际成本一点都不低。

许多人投资公寓的理由,是公寓的租金回报率相对较高。的确如此,一线城市住宅的租金回报率不足2%,而公寓却可以达到5%以上,接近国际平均水平。

但问题在于,5%的年化回报并不高,货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是,买房要的是房价上涨的收益,而不是漫长的租金回报,手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产,不是什么好事。

来源整合:商学院、国民经略

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责任编辑:钟雪军

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