重罚200万！万科佛山楼盘被认定违规销售 投资"公寓"需谨慎

近日，佛山市住房和城乡建设局发布《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》（征求意见稿）。

新政明确，除服务型公寓外，禁止商业、办公用房以公寓进行销售。房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。非住宅项目的用水、用电，应按商业办公标准收费和管理，不配置管道燃气设施、教育学位等。

此举被业内解读为“最严公寓禁令”，意味着，商办产品打擦边球的玩法行不通了。而新政得以出台，皆因今年8月佛山爆发的“万科商办变公寓”事件。

据最新报道，涉事项目公司被处以200万元重罚。

11月1日，佛山市南海区市场监督管理局下发行政处罚决定书（下称“处罚书”），处罚单位为佛山市南海区万瑞投资有限公司，也即万科金域中央开发公司。

处罚书披露，项目公司违法行为为不正当竞争行为，扰乱了商品房交易市场的正常秩序，引发了群众集体信访事件，情节严重，决定责令当事人停止违法行为，并从重作罚款200万元的行政处罚。

事件回顾：

今年7月，佛山金域中央部分业主在办理不动产权证和居住证时发现，自己所购买的商品房的规划用途为“办公用房”，而非佛山万科在销售过程中宣传的“公寓楼盘”。

此事一经披露引发公众关注，权威媒体央视也做了跟进报道。佛山市南海区国土城建和水务局在央视报道中表示，“登记是办公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把办公用途改为居住用途，未经规划的，属于违建。”

从2016年至今，上述事件共涉及金域中央项目业主5800多名。这涉及5800套办公室改公寓出售，诸多业主走上了维权之路。

针对上述事件，佛山市政府也曾约谈万科集团，要求其必须尽快制订系统的解决方案、必须积极配合监管职能部门的调查、接受舆论监督和社会监督、全面整改等4点要求。

佛山公寓价格跌至1.3万/㎡

受“商办变公寓”事件影响，佛山公寓市场一路走低，成交量和成交价格持续下探。据经纬房产发布的最新数据，10月佛山公寓成交8.94万方，环比跌3%；备案均价13023元/㎡，环比跌8%。

在该事件发生前的6月，佛山公寓成交量为13.99万方，成交均价15188元/㎡。

公寓面临不确定性政策面 投资需谨慎

这一些政策再次说明，公寓面临着越来越不确定的政策基本面。

要知道，公寓，本来就只是一个约定俗成的说法。在我国的建设用地中，根本就不存在“公寓用地”一说，要么是居住用地，要么是商业用地，要么是工业用地，要么是公共服务、物流仓储等用地。

在许多人看来，公寓与住宅，只是有产权年限之分，住宅70年，公寓40年。其实不然，比产权更关键的是，公寓一开始就跟商业办公缠绕在一起，每一次政策调整，都会成为楼市严控的牺牲品。

简单来说，商品住宅一般等级为“居住用地”，这是根正苗红的商品房。而办公楼、商铺和公寓，则均从属于“商业性质”，均建设在商业办公用地之上，从不动产证上只能登记为“办公用房”、“商铺”、“商务金融用途”等。

换言之，公寓虽然打着住房的名号，但实质上仍旧是商业式的办公用房。

过去各地为了市容市貌和城市发展的考虑，出让了大量的商业用地，或强制要求住宅用地配备商业用地，这就造成大量的商业库存挤压，公寓就是这种背景下应运而生的。

在楼市上行期或者政策处于宽松时期时，公寓就是合法项目，在登记时可使用“公寓式办公”、“酒店式公寓”等名号，而办公楼使用的则是“办公用房”。

然而，一旦楼市进入下行期或调控收紧时，公寓就会成为首当其冲的牺牲品。这时候，公寓式办公，就是名副其实的“办公用房”，不能落户，不能入学，不能通水电煤气，一句话，不能用于居住。

这就是所有问题的来源。

公寓转让税费高 回报率有限

其次，即便是合法合规的公寓，在投资上同样面临着诸多陷阱。

其一，公寓一般属于商业地块，土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权有70年之久。

比产权问题更重要的是产权到期之后的续期问题。这方面，住宅已经明确到期可自动续期，大概率是免费续期，而公寓却不会有这样的待遇。

其二，公寓的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。

其三，公寓居住价值大打折扣。不说公摊面积公寓远远高过住宅，对于住宅，两梯六户、三梯九户已经是上限，而公寓分割面积更小，两梯十几户、三梯几十户可谓司空见惯。

其四，公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅，是因为土地成本相对较低，土地使用年限相对较短，且没有学位配套，水电费用按照更高标准的商业处理，且贷款年限远低于住宅，实际成本一点都不低。

许多人投资公寓的理由，是公寓的租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。

但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。

来源整合：商学院、国民经略