广州10月节后供应放缓 一手库存创近一年新低 买家宜加快入市步伐

本月市场成交出现“假期综合症”，节后一手住宅供应放缓；一、二手住宅成交量均创“春节月”以来第二低位。自2017年新政调控以来，传统楼市销售季9、10月活跃度发生变化，当前“买方市场”情况下，客户短期内保持“不着急入市”的态度。

但需要指出的是，由于一手供应“紧缺”，新房可售库存已跌至近一年低位，从长期来看，将加剧广州市场“供不应求”现象，买家宜适时入市，不宜久等。

2019年10月（1-27日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3130宗，较9月同期（4219宗）环比下滑25.8%，同比下滑32.2%，成交量为近5年最低位。整体看，今年“银十”客户观望情绪加重，市场需求明显减少。据小研君监测，本月除国庆黄金周外，其余各周周度成交量仅1000宗水平，成交能力远不及7、8月份。

小研君分析认为，今年银十二手市场“成绩单”表现一般主要有两方面原因：一方面，今年不少开发商采取“以价换量”销售政策，促使不少二手置业客户分流至新房市场；另一方面，目前广州楼市表现“不温不热”，客户观望情绪浓厚。加上国庆黄金周外出、回乡客户较多，促使入市步伐有所放缓，成交相对乏力。

价格方面，本月二手网签均价为25757元/平，环比下滑5.3%。主要由于本月天河、荔湾等中心区成交明显下滑，占比减少，促使网签均价结构性下滑。

增城成交跌出前三，花都抗跌性较强

从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现下滑的趋势。其中，天河、荔湾、增城三区跌幅最为明显，1-27日分别成交313宗、142宗、393宗，环比分别下滑36.5%、45.8%、37.2%。其中，增城区成交占比环比净减2.28%，成交甚至不及海珠（396宗），排名跌至第四位。

另外，需要指出的是，本月花都区成交跌幅最少。整体共成交585宗，环比下滑15.2%。小研君认为，花都区由于价格相对低洼、次新房房源充足，再加上花都近年来基建进度良好，配套设施亦逐步完善，客户对后市信心较强。因此，虽然广州二手市场表现平淡，但花都区仍有较大的需求。

天河多个板块受青睐，黄埔次新房受青睐

本月，天河多个板块成交表现活跃，如东圃板块、石牌板块、珠江新城板块等，其成交均价分别为50222元/平、52708元/平、85314元/平。

另外，需要指出的是，本月黄埔区次新房配套齐全，性价比较高，受青睐程度高。其中，老黄埔板块、萝岗板块成交相对活跃，其成交均价分别为33284元/平、34086元/平。

根据监控显示，10月广州网签一手住宅成交量为6123宗，环比下跌6%。年内仅次于2月,为第二成交低位。

小研君认为，造成十月成交回调的原因主要有：

一.国庆假期干扰，与2015-2016年不同，近3年市场处于“买方市场”状态，买家不着急入市，国庆选择出游回乡的客户越来越多，国庆逐渐与春节成交情况相似，进而影响全月成交表现。

二.节后供应放缓严重，本月全市累计供应6015套单位，其中4446套集中在9.26-9.30（假期前）批发，占全月供应量的74%。节日期间至统计周期结束（10.1-10.25），广州新增供应仅1569套，占全月26%，后继乏力直接影响10月成交。

三.市场买卖方态度“胶着”。买家不着急入市，而开发商由于近年拿地成本大幅提高，新推楼盘价格基本没有回调、“以价换量”空间；另一方面，对于外围区远郊地带，即使开发商愿意降价吸客，由于“远离市区”“无地铁”“无配套”等劣势，亦难以吸引买家入手。

虽然10月整体成交表现疲软，但天河、南沙、增城三区成交仍“可圈可点”，其中天河本月成交415宗，环比增加59%，天河主要一手住宅项目兰亭盛荟于9月初开盘抢跑，成交活跃；而珠江花城于9月7日、9月21日分别“抢跑”累计推出400套单位，其成交陆续体现在网签数据上，两大热盘推货刺激消化周期长期低于“红线”6个月，严重缺货的天河区恢复活力，跑赢大市。

此外，南沙本月成交1096宗，环比增加31%，为外围区中成交增幅最大的区域。除货量充足外，南沙9-10月喜迎“国际金融岛”“南沙科学城”“香港科技大学（广州）正式动工”等重磅利好，为区域发展增添“筹码”，带动买家入市热情。

库存状况：供应放缓，可售库存创近一年新低

由于本月成交放缓，促使消化周期提升0.2个月至10.2月水平，高于近一年（10个月）的平均水平。

但需要指出的是，由于新批供应紧缺，导致广州整体可售库存面积降至756.17万m²，创近一年新低。

小研君认为，可售库存降低从短期来看将导致市场上可选择的房源量减少，影响买家选择“丰富度”；但从长期来看，库存降低将加剧“供不应求”现象，价格将呈现平稳向积极的态势，因此假如买家不抓紧目前“窗口期”购房，待市场回暖，或将面临购房成本提升等问题。

一手商办：商业市场推售放缓，但商铺表现突出

10月广州商业市场项目推售动作放缓，项目多处于顺销状态，公寓和写字楼成交下滑，商铺市场成交则因若干项目的批量网签呈高位增长之势。

本月广州商铺市场迎一专业市场综合项目入市，供应环比上涨313%，为749套8.93万㎡；成交因若干项目的批量网签而大幅冲高，环比涨幅达186%，为839套12.36万㎡。

写字楼市场供求齐齐下滑，供应14套1.07万㎡，环比下跌80%；成交较上月高位回落73%，为164套3.38万㎡。

公寓市场若干项目获大批量供应，共入市1974套13.20万㎡，环比上涨150%；成交较上月下滑16%，不过仍然保持在十万方水准线上，为1930套10.98万㎡。

一手商铺、写字楼

10月广州商铺市场成交保持内冷外热的特点。

中心各区成交平淡，总计成交量仅0.4万㎡，仅占全市的3%。

外围区成交量占比66%，环比上涨181%，成交增长贡献主要来自黄埔区。其中，科学城板块的绿地中央广场A3栋及E栋两栋写字楼底商批量网签，共计5.97万㎡，单盘占区域成交量的7成左右。另外，敏捷广场也有0.28万㎡的底商交易。而番禺区成交量基本与上月持平，该区广州亚运城项目社区商铺销售活跃，成交0.46万㎡，对外售价2万元/㎡起。花都、南沙则以项目的少量成交为主。

增城区成交量较上月激增4倍，占全市的31%。该区本月共有三个安置社区录得大批量网签，谢屋村、明星村、太平村安置社区分别网签0.68万㎡、0.67万㎡、0.54万㎡的社区商铺。据悉，以上三个安置社区均为增城挂绿湖水利综合整治工程安置社区，此批量交易属完工交付确权。另外，增城区保利东江首府、金马东湖壹号本月亦有批量社区商铺交易，分别为0.54万㎡、0.44万㎡。

此外，本月花都区狮岭镇的富力·环贸中心入市，供应7.83万㎡的专业市场铺，该项目是富力2015年收购所得，定位为全球化的“互联网+”时尚优品智能采购平台。

10月广州写字楼市场仅半数区域录得写字楼交易。其中，中心区占比40%，外围区占比60%，增城从化区继续零成交。

本月罕有交易的越秀区成交了1.29万㎡甲级写字楼，成交均来自广州火车站板块的新盘越展会议中心。据悉，该项目原为广州锦汉展览中心（临时建筑），现已原址重建，项目定位为展贸综合体，依然延续该区域的展览功能。

而成交最多的为花都区，占全市成交量的42%。该区产业大盘广州国际空港中心持续销售，本月成交1.36万㎡的甲级写字楼

番禺区中铁诺德中心成交0.26万㎡的甲级写字楼，项目仅剩几层顶层望江写字楼在售，所属万博板块的写字楼可售余货不多，项目对外售价约3.8万元/㎡。

除以上三个项目外，其余项目写字楼成交微量。

一手公寓

10月广州公寓市场共三个项目获得新批预售，产品均可以个人名义购买。

天河区信达金茂广场、花都区富力·环贸中心两个全新项目批售亮相，各供应598套、535套公寓。

白云区保利金沙大都汇二期入市，4栋全新公寓楼合计供应841套，主力户型为47-98㎡LOFT公寓，对外售价约2.6万元/㎡。

本月公寓市场成交1930套，较上月高位下跌20%。

主力外围区成交环比缩减3成。花都、番禺两区公寓市场降温明显，环比跌幅为57%、59%，而南沙、黄埔区成交小幅波动。

中心区则录得1成左右的成交增长，其中白云区个别项目集中推售，带动区域成交大幅回升。

增城从化两区成交总量环比微跌7%，约占全市成交量的1成左右。

本月仅有5个项目公寓成交破百套，合计占全市成交量的36%。

白云区保利金沙大都汇二期公寓入市销售，本月项目以199套的成交量位居销量榜首。其次，黄埔区万科尚城上月开盘，本月批量网签134套。另外，广州东部布匹辅料城（别名：长风国际）、南沙珠江湾、中交汇通中心三个在售热盘分别成交133套、118套、115套公寓。

其余项目销售阶段性回落，榜单后五个项目成交量较上月普遍下跌2-6成左右。

整体而言，本月除商铺市场表现突出外，公寓及写字楼市场成交阶段性降温。继“金九银十”后，各项目销售节奏调整，现时除新项目积极蓄势待售外，其余项目以顺销为主，预期广州商业市场后续成交将回归常态。

注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日。