广州9月二手住宅受一手分流有所缓解 成交微幅提升

纵观以往“金九”二手成交情况，2017/2018年9月成交量均出现回落，环比分别下降0.6%、24.1%。

相比之下，今年“金九”相对“特殊”，成交量不降反升，为近3年同期“唯一一次”成交优于8月，周度成交基本能够保持在1100宗左右。

由此可见，目前二手市场更趋平稳、理性，部分客户观望情绪亦有所放缓。

广州中原研究发展部认为，9月成交优于8月主要有以下几方面原因：

（1）二手受一手分流问题有所缓解。

今年新房市场供应力度远不及往年同期，新批房源数量同比大幅减少近6成，尤其近地铁、近市中心的等房源明显下降。

加上本月一手市场供应以中高端盘源居多，如思科智慧城12光年、葛洲坝紫郡府等项目，货量相对较少，且市场消化相对缓慢。促使本月二手受一手分流影响“甚微”。

（2）市场盘源充足，业主报价相对合理。

近两个月以来，每周录得的新增房源数量相对可观，均处于千套以上，客户可选择性增多。且业主“报高价”现象相对减少，同时存在一定的议价空间（一般在3%-5%左右）。

因此，二手客户接受意愿提高，观望情绪有所放缓，上门客增多。

据统计，本月中原二手录得的新增客户数量环比净增3.7%、带看量环比净增8.0%。

9月市场热点

刚需房源需求减少

成交占比回落

据广州中原研究发展部监测，1房、2房刚需户型成交均有不同程度回落，其中，1房户型成交占比更是下降至10.6%，环比净减2.3%。

相反，三房改善、置换户型成交占比有所上涨，高达42.1%，环比净增2.2%。

广州中原研究发展部认为，1、2房刚需户型成交下滑主要有两方面原因：

一方面，本月部分板块如小北路板块、市桥板块等楼梯楼笋盘相对稀缺，而部分朝向、户型一般的房源客户接受意愿低，促使部分小户型房源本月成交能力下降；

另一方面，部分楼梯楼散盘业主叫价相对强硬，但大面积房源业主议价空间普遍高于刚需房源，促使置换、改善客户入市速度加快，3、4房户型成交活跃。

分区点评

天河、荔湾表现活跃

黄埔成交合理回落

从各区成交情况来看，本月广州大部分区域二手成交量环比上月有所增加。

其中，天河、荔湾两区上升幅度相对明显。1-28日分别成交502宗、272宗，环比分别上涨14.9%、35.3%。

其中，荔湾成交排名跃升至第八位。而番禺则凭借刚需价格，优质小区盘源云集等优势，成交排名保持领头羊位置，1-28日共成交812宗，环比上涨4.5%、。

另外，需要指出的是，本月黄埔区成交不升反降，环比跌幅达13.1%，1-28日仅成交206宗。

主要由于主要7、8月份黄埔成交处相对高位水平，部分优质盘源、客源已被快速消化，而后续补给有所不足，导致本月整体市场成交略有回落。

天河区

东圃板块价格下调

客户可适时入市

本月天河二手网签宗数为502宗，环比上涨14.9%。据广州中原研究发展部监测，本月天河北板块成交环比8月有所回落，上门客减少。

主要由于上月天河北板块客户入市热情较高，成交出现明显提升，消化不少前段时间积压的购房需求，从而导致本月成交有所回落。

但板块优质房源侨林苑成交依然活跃，其本月中原成交均价为75797元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月东圃板块成交略有回温，上门客户出现明显增加，购房需求甚至没有受到“隔壁”珠江花城开盘的分流影响。

主要原因在于板块二手业主对后市信心相对较弱，开始出现下调报价的现象。

目前板块整体楼市价格较之前相比略有回落，以中海康城的两宗成交为例，前段时间成交的一套位置安静的，三房102平的北向单位，成交总价为420万左右，而本月成交的同样的户型、朝向的户型单位价格下降至406.5万元。

因此，现在不失为较好的“上车”时机，部分刚需客可以及时出手购置自己的“心水”物业，以降低购房成本。

越秀区

小北路板块放高价盘持续僵持

笋盘待补给

9月，越秀区二手成交宗数为283宗，环比下滑6.0%。

但据广州中原研究发展部监测，本月东风东板块成交明显回升，成交活跃度甚至超越北京路、淘金板块。

看房客较8月上涨2-3成，且看房频率也有所增加，成交周期较8月略有缩短。

其中，板块最为活跃楼盘为东风广场、锦城花园，其成交均价分别为83928元/平、76055元/平。

另外，需要指出的是，本月小北路成交表现则相当“一般”，盘源整体去化缓慢，其中以楼梯楼散盘表现尤为明显。

据广州中原研究发展部调研了解到，本月小北路成交活跃度下滑主要由于板块“笋”盘源已过快被去化，但目前尚未能及时补充。

而部分报高价房源业主心态强硬，叫价居高不下，导致业客双方形成长时间僵持，从而造成板块本月成交略显疲惫。

因此，广州中原研究发展部建议，部分急卖的业主可根据实际的市场状况，适当调整报价，以求能够加快完成交易。

海珠区

赤岗成交略显萎缩，海珠西持续活跃

9月份，海珠区二手住宅网签宗数为484宗，环比下滑1.2%。据监测，本月海珠区江南大道南板块成交表现平稳。

其中以保利红棉花园和富力顺意花园成交最为活跃，9月成交均价分别为29126元/平、40006元/平，套均均价仅为121万元/套、500万元/套左右。

而赤岗板块成交则出现明显萎缩，成交甚至不及江南大道南板块。主要由于目前成交周期较长，而前段成交活跃消化过多旧客，导致目前出现客少盘多情况，成交能力明显下滑。

目前赤岗板块依然由聚德花园支撑大部分成交，其成交均价为20214元/平，入市门槛低。

相对而言，本月海珠区海珠西板块成交持续保持高位活跃，为海珠区二手成交主力贡献板块之一。

板块需求活跃度高主要有两方面原因：

一方面，板块优质小区云集、生活配套成熟，交通网络发达，为改善、置换买家的重点青睐板块，上门客数量处年内高位水平，以板块“明星盘”光大花园为例，其二手带看量基本处于上扬态势，其中9月份带看量更是环比8月增长13.6%；

另一方面，目前板块二手业主议价空间相对较大，以光大花园为例，部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在5%左右，大概在15-20万元区间，而置业客户遇到合适价格会快速入市。

荔湾区

散盘表现活跃，刚需户型成交攀升

9月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为272宗，环比上涨35.3%，而二手住宅网签均价为29047元/平。

根据中原成交数据显示，本月荔湾区康王路板块因价格较为低洼，本月成交均价主要集中在30000-31000元/㎡，整体市场成交较为活跃。

成交较为活跃的楼盘主要为荔湾广场，本月成交均价分别为23182元/㎡。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月荔湾区1、2房的刚需户型成交占比出现明显回升。

其中本月1房户型成交占比为14.3%，环比净增1.6%；而2房成交占比则上涨至50.5%，环比净增5.3%。

据了解，刚需户型成交活跃主要由于本月成交盘源多以楼梯楼散盘为主。其套均总价低的优势对于不少首套刚需置业的客户有不少的吸引力。

以中山八路板块为例，其活跃散盘多集中在南岸路、中山八路一带，其成交均价仅在20876元/平、27010元/平，套均总价为150-180万元/套左右，入市门槛十分低。

另外，本月散盘之所以成交活跃，更重要原因在于部分打算置换的业主由于长时间未能成交，心理价位开始逐步下调，部分楼梯楼散盘降价幅度可达8-10万左右，即总价的5-8%左右，以求加快出售手上的旧盘源。

白云区

机场路热度不减，罗冲围成交回落

9月份，白云区二手住宅网签宗数为421宗，环比上月基本持平。本月白云区机场路板块成交持续活跃，2019年9月机场路板块中原成交均价为29513元/㎡。

在机场路板块中，汇侨新城、云苑新村成交最为活跃，本月中原成交价均为29105元/㎡、26238元/㎡。

由于机场路板块价格低洼，且交通通达性再逐步改善，导致其成交热度不减。

此外，据调研了解，本月罗冲围板块整体市场活跃度明显下滑，录得的购房客数量环比8月同期大幅减少，环比净减37.5%。

广州中原研究发展部认为，罗冲围板块成交明显下滑主要原因在于：

市场上客户的“心水”户型较少，以富力半岛为例，中高层的71㎡两房、89㎡三房户型相对“抢手”，而业主供应量偏低，致使目前中高层单位笋盘不多，而所剩盘源多集中在中低层单位，客户接受意愿低，成交出现回落。

番禺区

洛溪板块二手活跃度回升

2019年9月，番禺区二手网签均价为24888元/㎡；阳光家缘中介网签量为812宗，环比上涨4.5%。据广州中原研究发展部监测发现，番禺区钟村板块凭借“刚需+社区”的招牌，整体成交量居高不下，依然与市桥板块支撑着番禺整体成交量。

而华南板块由于优质房源多以大户型为主，入市门槛相对较高，且目前业主报价比较坚挺，让利幅度不大，因此，本月成交的整体活跃程度相对一般。

本月华南板块成交均价为35180元/㎡，其中活跃楼盘金山谷花园、广州雅居乐花园等，其成交均价分别为344796元/㎡、39136元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解到，前段时间表现平淡的洛溪板块，本月成交活跃度出现明显提升，中原录得的新增购房客环比8月同期增长2-3成。

主要由于两方面原因：

一方面，前段时间分流严重的广州碧桂园·樾时光项目目前处于缺货、尾货阶段，比如88㎡户型已基本售罄，而其它户型剩余可选择楼层亦较少，倒逼部分急买的刚需业主回归二手楼市；

另一方面，目前板块业主“心理价位”略有松动，存在一定的议价空间。如珊瑚湾畔类型的高端项目盘源让利空间更大，据了解，前段时间放盘的一套230平的珊瑚湾畔房源，业主原放盘价为920万元，现时下调至900万元放卖，而价格还可以“商量”。

预测

新房或将加大推货

二手将面临一手分流问题

9月，广州二手住宅市场活跃度虽有所提升，但整体仍难言“回暖”，成交依然保持在周度1100宗的正常水平。

现时，二手交投环境整体表现平稳、健康，客户入市相对理性。因此，二手市场成交难以再出现“井喷式”波动，基本平稳为主。

另外，需要指出的是，十一黄金周向来是开发商集中开盘推货的节点，加上今年9月一手市场供应处年内第二高位，达70.25万㎡（6523套）。

预计将陆续在银十期间“上线”。

这或将会进一步分流部分客户，届时二手成交能力将有所下滑。

因此，广州中原研究发展部预测，今年10月二手住宅成交或在9月份的基础上平稳波动或微幅下调，而网签价格或继续维持在2.7万元/平左右。