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厦门2001—至今:岛内商业提质 岛外加速“城熟”

广州房地产网-房掌柜 2019-09-30 10:36:18来源:赢商网福建站 
[摘要]进入21世纪以后,尤其在2003年厦门市经过行政区调整后,岛外的四座新城与本岛形成了组团式的海湾型城市发展格局,在快速城市化及经济全球化的影响下,全市的商业空间发生了深刻变化,商业空间的发展演化进入加速阶段。

  上世纪90年代,厦门本土零售业蓬勃发展,外资零售企业陆续进驻。进入21世纪以后,尤其在2003年厦门市经过行政区调整后,岛外的四座新城与本岛形成了组团式的海湾型城市发展格局,在快速城市化及经济全球化的影响下,全市的商业空间发生了深刻变化,商业空间的发展演化进入加速阶段。

  也正是在这一阶段,厦门商圈的发展从“单一中心”向“多中心”的格局转变,并最终提出“一带两主多中心”的商业网店结构体系,和“三区多街”的发展格局。

  

  这个阶段的厦门城市商业空间无论在宏观的商业布局及等级体系还是微观的商业内部业态都实现了较大的发展。一方面,商业空间随着海湾型城市的发展不断向岛外拓展,并在商业等级体系方面形成了市级、区级、社区级的金字塔式结构;市级商业中心的功能逐步完善,商业更加高端化;区级商业中心不断发展壮大,逐渐向市级副中心进军;而社区级商业中心蓬勃发展。

  另一方面,在商业业态方面呈现多样化,业态构成完备,新型与传统业态并存,连锁经营与电子商务发展迅速。虽然这个阶段厦门商业空间发展迅速,但仍存在诸多问题,如商业空间发展的不平衡问题,岛内相对过剩,岛外相对不足。

  2001-2011年:百货商场百花齐放 购物中心发展

  从发展阶段看,2001—2011年,厦门商业进入稳步发展阶段,经营业态多样化,传统百货商超与购物中心同步发展,居民消费结构升级,消费热点日益显现,商业经济总量进一步扩大,社会消费品零售总额年均增长17.5%。

  期间,厦门按照商业网点建设规划,在商业零售领域,加快市级商业中心建设,改造中山路街区,提高了传统老街的人气,恢复了传统商业区的活力,初步形成了“二路三圈”(即中山路、禾祥西路和中山路商圈、SM江头商圈、火车站商圈)的中心商业区格局,增强了商业中心区的聚集力;规划建设湖里商贸区、前埔商贸区、江头商贸区、海沧商贸区、同安商贸区等,形成各具特色的区域商业区;培育中山路品牌一条街、禾祥西路特色商业街、体育路体育用品一条街等专业街;大力发展社区商业,鼓励发展各种便利店、便民店、连锁店。

  

  中山路一景

  图片来源:摄图网

  随后,国内外商业零售巨头继续看好厦门消费市场的内在潜力及对周边地区的辐射作用,纷纷来厦布局设点。

  百货商超发展迅速

  2001年,台湾连锁品牌好又多厦门首店开业,其后几年间,迅速在厦门开出多家门店。同年,沃尔玛进入厦门开出SM城市广场店和世贸商城店,随后开启了抢滩鹭岛的节奏。而在2007年沃尔玛收购好又多之后,厦门好又多也开始改造。2010年,厦门市区内4家“好又多”门店正式更名“沃尔玛”。当时的沃尔玛,在鹭岛风头正盛,不惜重金全面升级好又多门店,单单富山店的改造就花费了近3000万元。

  2003年,麦德龙厦门首店开业;同年,9月,厦门汇腾天虹商场开业,是天虹在全国开设的第9家分店,也是天虹在东南区的第一家分店。

  

  麦德龙厦门唯一一家门店位于湖里万达广场

  图片来源:百度地图

  2006年,家乐福明发店开业,至此国际三大零售巨头,沃尔玛、麦德龙、家乐福正式会战鹭岛。

  2009年,厦门本土零售大佬厦门华联百货有限公司整合三明商业集团、夏商民兴超市、夏商酒业、商百和金禾粮油等商业零售企业,成为集百货、超市、便利店、专业店、品牌店等多业态为一体的现代商业集团,同时更名为厦门夏商百货集团有限公司。

  购物中心萌芽

  继2001年,SM城市广场(SM厦门项目一期)、世贸商城两大购物中心开业后,厦门开启了购物中心时代。2007年,瑞景商业广场、老虎城欢乐购物中心相继开业,而福建首个高端商场“磐基名品中心”、SM新生活广场(SM厦门项目二期)则在2009年开业。

  

  SM厦门项目

  图片来源:项目方

  值得一提的是,厦门商业发展失败案例——明发商业广场,就是在此期间投建的。2002年9月,明发集团以7.85亿摘得莲坂旧城的土地开发权以打造明发商业广场。在当时,这个项目是轰动全国的。首先,这是厦门历史上(至2002年)价格最高的一次土地公开挂牌出让现场竞价活动。商业广场占地16.64万平方米,建筑面积约为406,000 平方米,分割成3000多个独立商铺销售,拥有连廊、扶梯、电梯 130多部,主题步行街近100条。这个体量,在当时的中国是绝无仅有的,在全世界也是罕见的。

  

  失败的“巨无霸”明发商业广场

  图片来源:网络

  当时40万平方米的超大商业体量不仅在中国是绝无仅有的,就是在全世界也是不多见。可惜的是,一个区位条件如此优越的项目,在2007年开业后,因设计规划的先天不足,运营管理的失败,没经营几年就每下愈况,除项目最外围的商铺还有人气,内部已成“鬼城”,如今已是商业运营反面教材的存在。

  这一阶段的厦门商业百花齐放,同时在营销上也颇具亮点。知名的“厦门购物节”就是从2007年开始,每年作为市政府一项年度重点工作,每年都有多家百货商超、购物中心配合,至今已经连续举办了11年。

  2011-至今:购物中心提速 百货商超或转型或退场

  2011年,厦门商业发展从岛内向岛外蔓延。购物中心在2011年出现增长高峰,开业了罗宾森购物广场、湖里万达广场等多个项目,其中包括岛外首个购物中心阿罗海城市广场;随后3-4年厦门新开业购物中心数量显著减少,2012-2015年新增购物中心商业面积仅49万㎡,如厦门中华城。

  

  受城市规划、自贸区优惠政策、人口向岛外迁移、岛内东部提升等多重因素影响,2016-2018年市场逐步“回暖”,迎来建发湾悦城、金域华府万科里、厦门万象城等多个优质购物中心入市。

  尤其是2018年,银泰百货借道厦门国贸股份进驻,将其百货新零售“商场操作系统”引入厦门。

  

  同年,厦门万象城的开业,更是让福建商业实现质的飞跃,引进品牌近400个,其中包括Hermès、Louis Vuitton、Cartier、Gucci、Bvlgari、Roger Vivier、BALENCIAGA等超30个国际一线品牌。

  同时,作为“首店集结号”,厦门万象城有42%的品牌首进厦门乃至福建,更有多个品牌的中国首店落户于此。开业不到一年,厦门万象城的品牌阵列不断丰富:Hermès、Louis Vuitton、Cartier、Gucci、Bvlgari、Roger Vivier等已经开业,Burbbery、I.T、Kenzo等品牌围挡业已出街,将陆续开业。在美妆板块,除尚未开业的Lancome和DECORTE外,厦门万象城目前已经集结了由LA MER、Jo Malone等领衔的国际一线美妆护肤品牌,形成良好的消费氛围。此外,还有多家餐饮品牌的福建首店即将开业,如%Arabica(10月)和美心集团旗下的翠园(10月)。

  

  期间,伴随着多个购物中心开业的是厦门商圈格局的变革。纵观厦门商圈格局发展,映射的是城市发展轨迹“由西向东、由岛内向岛外延展”。

  21世纪前,厦门商业以岛内的中山路商圈、火车站-莲坂商圈为主,物流、贸易业和旅游业较为成熟,市政配套便利;2001年厦门SM城市广场入驻后,江头SM商圈逐步繁荣。中山路商圈、火车站-莲坂商圈、江头SM商圈三足鼎立,共同构成厦门的三大核心商圈。

  随着城市经济的快速发展,城市持续扩容,如今厦门已形成了多个商圈林立的格局:岛内东部,五缘湾、湖边水库、会展北等多个商圈崛起; 

  

  厦门湾悦城加速了五缘湾商圈的崛起

  岛外,受厦门城市规划的带动和自贸区等优惠政策影响,集美、翔安、海沧等区域住宅项目持续热销、入住人口日益增多,对于购物中心的需求被逐渐释放,商业氛围渐浓,集美嘉庚商圈、海沧南部新城商圈、杏林商圈等潜力商圈的崛起,进一步丰富厦门商业物业市场的商圈层次。

  

  而在购物中心发展的同时,在2013-2016年间,厦门超市大卖场、传统百货行业掀起一波关店潮。

  商超方面,2013年末,新华都南湖店、美仁宫店先后关门;2015年4月,永辉超市西林店、岳阳店关门。

  百货方面,2013年2月天虹百货退出中山路名汇广场,10月巴黎春天百货思明店结束经营;2015年7月中闽百汇退出中山路商圈,一个月后,明发商业广场厦门东百购物中心闭店,年底美岁百货撤出中华城。值得一提的是,2015年,万达大刀阔斧对百货进行调整,厦门关闭了集美万达百货店,2019年,万达百货则易主更名“苏宁易购”。而近年来厦门新开的购物中心已鲜见百货的身影。

  在传统零售“关店潮”压境的时期,厦门仍有一批特色超市亮相。2016年底,沃尔玛在厦门开出了第一家山姆会员店。

  未来:岛内外一体化 岛内提质、岛外“城熟”  

  多年来,厦门持续推进岛内外发展一体化,岛内城区品质提升,岛外新城日益“城熟”,岛外的商业设施配套建设紧锣密鼓,完善提升岛外商业建设及业态。  

  

  

  厦门城市规划

  图片来源:网络

  根据规划,厦门接下来将通过一系列消费升级计划,推进重点区域商业业态升级和特色消费街区打造,推动生活服务业向精细化和高品质转变,加速实现现代商贸流通业的升级发展,擦亮厦门购物品牌,打造东南时尚高地,为市民优质生活“护航”。

  目前,SM厦门三期、尚柏奥特莱斯、IOI CITY MALL、万舜汇等多个项目在建中,其中多数位于岛外。从带动新兴居住区商圈发展到构建区域性购物中心,岛内城区品质提升,岛外新城日益“城熟”。

  

  图片来源:网络

  同时,厦门地铁2号线也即将试运行,届时,两条地铁线路的贯通,厦门岛内外消费又将迎来一次改变。借力地铁、高铁网络的进一步发展,厦门商贸未来的发展有着新格局、新使命、新市场和新作为,这也将为助推消费升级递进发展,为福建“一小时购物圈”再添新亮点。

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责任编辑:黎玉莹

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