当前位置:广州房地产网  > 楼市聚焦 > 谈房论市

李宇嘉:住房租赁大变局 楼市风向也变了!

广州房地产网-房掌柜 2019-09-29 15:54:51来源:房掌柜 整理 

1

租赁的进与退

作为深圳国企住房租赁平台——深业集团,近期公告调整经营计划,将原本用于租赁的福田香蜜湖的项目深业中城,拿出来销售。此事绝非小可,因为“租购并举”是二次房改的核心,也是国家战略。国家要求,国企要带头打造地方租赁平台,培育租赁市场。随后,各地都建立国企租赁平台。2017年,广州、深圳等12个租赁试点城市,成立51家国有租赁公司。

  在深圳,作为老牌国企地产,深业、天健等当然要义不容辞地承担起这个责任。2017年,深业高调推出包括深业柠盟、深业有居、深业上居、深业颐居四大产品线,覆盖从青年到老年的全龄段人群,细分之细,在长租公寓品牌中不多见。而且,深业还把5个新建项目拿来租赁。

  2

  租赁变局

  其中,深业中城、深业上城LOFT两个项目,都位于豪宅片区,区位、配套,交通等优势都极为突出。拿出来租赁,确实对公司短期业绩有巨大冲击。对此,深业表示,“如果我们把深业中城这么好的项目卖掉,换来钱很难再买到这么优质的项目,持有会更有价值”。

  而且,深业表示,“十二五”期间提出,从开发销售向开发销售持有运营转型,持有物业做长租公寓是其重要一环。另外,基于社会责任,深业作为地方国企,理所应当响应国家号召,履行社会责任。但是,深业中城还未开始放租(计划在2020年),就迫不及待地开始销售了。

  对于深业“转租为售”的原因,业内认为,一是因为租赁遇到瓶颈,比如前两年大力扶持租赁的政策红利少了,比如整个租赁行业,还未找到可持续的盈利模式。类似深业这种,以重资产持有-经营的模式,都是赔本赚吆喝等;二是深业要提振业绩,去年和今年都未完成销售业绩。对于这些,我认为都有道理,但最根本的,还是地产行业面临着重大变局。

  3

  光鲜深圳,也缺钱

  去杠杆和去泡沫以后,作为传统的税收大户,地产和金融,都不给力了。1-8月全国土地成交价款下行了22%。再加上,减税降费、基建托底,财力亚历山大,很多地方发不出工资。作为经济发达的省份,1-7月份广东公共财政收入仅增长4.3%,创近10年来的新低。

  深圳也不例外。先行示范区,示范什么?就是我大深圳是很优秀的,没有短板。戴高帽,看似风光无限,但要成为一个“没有短板的城市”,除了深圳广大市民撸起袖子加油干,还要真金白银投入。比如,对于社会各界诟病的教育、医疗短板,那都是要花钱的。

  4

  从土地财政,到国企财政

  整治P2P,地产严调控,深圳地方财政受伤不浅。有“6.24”那5宗地,上半年的经济数据好看多了。下半年和明年压力很大。“不以地产作为短期刺激经济的手段”,那靠什么呢?当然是国企,特别是国企地产。因为,过去靠政府担,拿地和融资如鱼得水,赚了不少钱。

  现在,地方政府财政有困难,当然国企要顶上了,就像2008-2009年扩内需时。国企正在发挥这种作用,今年以来,国企直接向财政上缴的利润大幅增加。1-8月份,全国一般公共预算收入中,税收在减少,但非税收入增长27%,接2万亿,这与今年预期减税总额相当,很大一部分是国企上缴利润。

  但这还不够。目前,我国国企分红率还是太低,2018年只有16%左右,国际上国企的平均分红率水平为50%。过去靠土地财政,如果“房住不炒”,则今后将更多地依靠“国企财政”,这会要求国企多上缴利润(十八届三中全会要求到2020年把国企的利润上缴率提高至30%)。

  5

  地产对接实体经济

  所以,国企地产,这个所有国企中,过去活得最滋润的行业,就要告别好日子了。地产财政或土地财政,本身无褒贬,只要支持实体经济、为财政做贡献,它就是“好猫”。未来,类似深圳以及围绕深圳的深莞惠、大湾区、长三角、成渝、大武汉、大郑州等等,地产还会如火如荼,但要注意,地产要全面对接实体经济。

  深业中城拿出来销售,消息一发布,大批富豪跑到营销中心登记,现场如同菜场,可见深圳的购买力。既然购买力给力,那就卖了吧。控制住价格及涨幅,卖个高价给政府做贡献吧!记住,不管每平方米12万还是15万,除非自己住或至少持有10年以上,否则要亏的。为何?因为限制价格,且未来交易成本很高。既要依赖,还要“房住不炒”,真的很难!

  6

  深业之困、租赁之困

  响应国家号召,站位高一点,国企就要带头做住房租赁。企业业绩好、财政要求不高,这没有问题。当企业业绩差了,财政要求高了,既要业绩、又要税收,还要利润贡献,这就麻烦了。当下,深业就遇到了这样的问题。所以,只能把深业中城这样的项目拿出来卖掉了。

  而且,国家倡导的租赁,主体就是新市民、新就业大学生等,这类群体与深业中城这样的项目,八竿子也打不着。背后的问题不容小觑,国家号召地方建租赁平台企业,各地一窝蜂落实,不管能不能租出去,租给谁,先拿出来做样子。冷静下来,问题全暴露了。

  7

  深圳楼市两级分化

  在深圳,如果在后海、深圳湾之类的地方,高净值人群密集,类似高端租赁公寓,还是有市场的。不过,从整个深圳的住房租赁来看,高端租赁公寓还是个小众市场。深业中城所在的香蜜湖片区,是个居住氛围很好的片区,主体还是购房居住、中端租赁,高端公寓需求的空间不大。

  所以,深业“转租为售”也是一种纠偏。其实,针对人才、青年创业群体,深业做的柠盟系租赁产品,还是非常不错的。既综合整治了城中村,还提供了成本较低、氛围良好的居住环境。未来,希望深业继续带好头,调整自己的租赁产品系,为广大无房户提供更好的租赁选择。

  最后说说深圳楼市。深业中城受热捧,一方面是因为,小阳春以来,高端项目消化殆尽,又恰逢金九银十,先行示范区加持,需求再次回升;另一方面,深圳楼市两级分化趋势明显,一边是高端需求旺盛,另一边是低端需求也旺盛,比如深圳外围沙井、光明、坪山等地,房子卖得也很好,包括小户型商务公寓。未来,多重红利眷顾下,深圳楼市依然是这个走势。

分享到:
责任编辑:黎玉莹

【转载声明】 转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】 为传递行业新闻信息之目的,部分内容可能涉及转载或摘录于网络,如涉及版权事宜,请立即联系我方网站平台作协商处理,邮箱103602425@qq.com,经我方核实后将会第一时间作删除处理。如果有关方未经与我方协商程序,提出恶意诉讼,我方概不承担因此产生的一切法律责任。

新闻排行

  1. 1全球竞赛优胜方案公布,未来的知识城就长这个样子!
  2. 2白云区江高镇中心城区政府储备项目第二期住宅用地因故终止出让
  3. 3发挥总部经济优势 黄埔科学城发展加速
  4. 4中新广州知识城将打造成知识创造示范区
  5. 5“上车客”首选 龙湖双珑原著问鼎知识城人气王
  6. 6中铁建成功牵手坦尾村 越秀拿下东流村 另有四村准备旧改
  7. 7把科学分区做到极致,龙湖越秀·傲云复式户型让一家三代都满意!
  8. 8灵活空间设计 龙湖越秀傲云满足家庭每个阶段的需求
  9. 9科学城迎来新一轮发展 高端居住需求提升
  10. 10又一间高档医院进驻知识城 巴塞罗那国际医院今日动工

新闻推荐

  1. 1白云区江高镇中心城区政府储备项目第二期住宅用地因故终止出让
  2. 2中铁建成功牵手坦尾村 越秀拿下东流村 另有四村准备旧改
  3. 3黄埔有轨1号线成功空载试跑 30秒完成充电 预计2020通车
  4. 4空铁联运!广州北站T4航站楼8分钟可达白云机场 北站周边规划出炉
  5. 5佛山商办物业又出事!写字楼引入酒店卖使用权 10年不交楼
  6. 6双十一抢特价房?阿里拍卖全国万套房源涉及学区房
  7. 7广交会期间黄埔大道、新港东路、科韵路等拥堵 建议绕行
  8. 8广州地铁最新进度!21号线仍在调试中、18号线进度最快...
  9. 91.37亿!黄埔区科学城再挂商地 楼面价7310元/㎡
  10. 10三色周报10.7-10.13:广州节后买家回流,二手成交大涨3倍,一手涨超5成

楼盘推荐

视频推荐