最高限价3万/㎡？松山湖待拍商住地楼面价吓坏人！

9月东莞地市又将掀起一波“土拍潮”，在扎堆的“待嫁地”中，9月11日上午开拍的5万㎡松山湖商住地，显得尤为关注。

关于这宗地的地价，网络上流传着各种说法，有的说最高达28500元/㎡，有的说最高可达30000元/㎡，众说纷纭，争议颇大，吃瓜群众看得云里雾里。

究竟这宗地是什么情况？在介绍地块情况前，房掌柜先给大家算算账。

“恐怖”楼面价由来

一般而言，楼面地价=宗地成交价/（计容总建面-配建面积）。不过，对于松山湖这宗地却有点复杂，皆因地块需要定价出售35000㎡人才住房给管委会，还要配建7900㎡公共设施，实际对市场销售的只有82143.4㎡。另外，宗地还需要自持商业用房5年（3%≤X≤5%）。于是，就出现了以下几种情况：

1.扣除“人才住房+公共设施+商业用房”，若商业自持面积为3%，则起拍楼面价23927元/㎡，最高楼面价29864元/㎡；

2.扣除“人才住房+公共设施+商业用房”，若商业自持面积为3%，起拍楼面价24715元/㎡，最高楼面价30848元/㎡。

3.若忽略人才住房、商业、公共设施等，则起拍楼面价15000元/㎡，最高楼面价约为18722元/㎡。

前面2组情况，宗地起拍价2万起，最高楼面价达3万/㎡，着实吓坏人。要知道，松山湖在售均价也不过3万/㎡左右，面粉已贵过面包。

但严格来看，扣除“人才住房+公共设施+商业用房”是十分简单粗暴的。人才住房以9500元/㎡带装修售价定量出让，最终回款也有超3亿；商业用房自持5年也有租金收入，5年之后也还能出售受益，不能简单剔除。最终，宗地的实际可售楼面价会比上述结果低得多，具体需要拿地后结合着数据来算。

地块概况

 此次入市的商住地（编号为2019WG029）位于松山湖大学路与环湖路交汇处西南侧，占地面积50017.36㎡，容积率为1.0＜R≤2.5，计算可得出最大建筑面积为125043.4㎡，绿地率≥35%，建筑密度≤30%，地块最高只能建100米的建筑。

地块起拍总价187566万元，限价总价234110万元，将采取“限价+竞商业自持年限+终次报价”方式进行竞拍，终次报价区间为234110 ——234610万元。

附带条件：

①自持商业用房5 年，总建面3%≤商业建面≤总建面5%

②执行装配式建筑政策要求

③无偿移交幼儿园、社区卫生服务站、社区中心等公共配套设施（建筑面积约 7900 平方米）

④向管委会限价9500元/㎡带装修出售35000㎡人才住房

⑤竞得方需在松山湖注册公司开发建设该地块

⑥土地还要求对自持的商业用房集中配置，自持经营，在自持年限期间需整体登记、整体抵押，不可分割登记、分割抵押，不得办理销售手续。

值得注意的是，地块要求在2022年10月11日前竣工，若闲置满2年且未开工，政府有权无偿收回！

学校生态资源富饶 缺乏大型商业配套

拍卖地块与松山湖中心小学仅一路之隔，东北侧毗邻安华香蜜松湖和松湖美景花园，周边还有晓月湖花园、锦绣山河、翡翠松山湖等成熟小区，除了安华香蜜松湖和松湖美景花园，地块周边几乎都是学校和工业园，地块周边的生活娱乐配套却不够完善，距离最近的大型商业配套要去到3公里外的万科生活广场。

该地块教育配套资源丰富，除东莞理工学院、广东医科大学和东莞职业技术学院等大学外，地块10公里以内还聚集了松山湖中心小学、三星小学、黄草朗学校、大朗第一中学、大岭山中心小学等一系列学校。

此外，地块毗邻大学路、环湖路、迎宾路等多条交通要道，周边还有珠三角环线高速、莞佛高速和甬莞高速三大高速围绕，距离珠三角环线高速入口不到3公里（开车约5分钟），交通十分便利。据悉，周边还规划有地铁5号线的松木山站（未确定）。

该地块临近松山湖景区，建成后的高层洋房可环视整个松山湖湖景和华为的欧洲小镇，拥有着市区难以匹配的景观资源。

也正是凭借这样的地理位置，再加上松山湖是政府扶持的国家级高新科技产业园区，该地块一入市就引起社会各方的关注，不难预测，房企间又会有一场腥风血雨。

住宅稀缺 人才房集聚

正因松山湖坐拥8平方公里自然水源，42公里亲水湖岸线的天然生态景观，短短13年间，松山湖以黑马的姿势跻身进东莞豪宅片区板块，保利、嘉宏、珑远、光大等房企重点布局松山湖。

2012年，东莞出台了《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》，松山湖首当其冲，不再增加商住地后，原本规划中的商住地都被建成人才房用地。期间，松山湖也有少数商住地入市，但都建成松山湖园区产业配套的人才公寓。

在33个镇街（园区）中，松山湖属于东莞极少数镇区的楼市最不活跃，住房供应告急。

目前，松山湖有安华香蜜松湖、星城翠珑湾、3号别墅、松湖碧桂园天钻、保利松湖18、松湖悦府等楼盘在售，以洋房为主，均价在16000-38000元/㎡不等。