8月广州一手住宅成交持续4个月保持7000宗水平

【整体概述】

买卖方进入观望期

市场表现平淡

根据监控显示，8月广州网签一手住宅成交量为7292宗，环比上升3%；

总成交面积为76.64万㎡，环比上升1%。

从5月起，广州一手成交基本维持在7000宗（约75万㎡）关口，市场交易气氛相对平淡。

另一方面，本月全市新批供应仅5159宗（55万㎡），创春节月（2月）以来年内第二新低，面积环比下跌16%。

主要原因为部分开发商在完成半年业绩冲刺后，6-8月保持“静观其变”的心态，待金九银十因应市场情况再调节推货、定价策略。

此外，8月广州市场部分项目开始打促销牌“抢客”。

但根据广州中原研究发展部调研发现，目前广州市场上项目调价仍属于“个别行为”，而且调价主要方式为“特价房促销”，即主要针对“特定楼层、特定户型”；

单个项目全面下调价格的占比较少，且全面调价的主要原因为早前定价过高，目前理性回归。

从调价项目区域分布来看，促销行为主要集中在距离市中心较远、区位条件一般的楼盘。

从8月网签情况来看，这一类带有明显缺点的项目调价并未对实际成交带来明显刺激，当前环境下，买家入市判断更加理性，不会因为价格调整而“一窝蜂”入市。

另一方面，市内不少热门板块项目价格基本保持稳定。如广钢货量充足的项目，整体优惠幅度、促销力度反而比上半年3-5月有所收窄；

增城朱村、黄埔知识城部分临近地铁的项目，借21号线即将贯通至天河的“东风”，价格强势，但仍吸引不少买家入手。

【新批供应】

8月末供应有所改善

南沙超越增城成为第一供应大区

本月一手住宅供应面积为55万㎡（5159套），供应面积环比下跌16%。

统计周期内供应主要集中在8月下旬，中上旬供应偏少，对整体成交亦存在影响。 

从各区情况来看，本月供货区域个数比上个月有所增加，7月“零供应”的天河、荔湾两区本月各有一个项目推货。

但一手主力区南沙、增城、番禺等供应环比“全线下降”，其中“东大仓”增城本月仅供应11.55万㎡（1117套），环比下跌34%，整体供应量被南沙超越；

除科慧花园、湖山国际、绿湖国际城等跑量大盘外，增城下半年以来全新盘开盘推货力度偏弱。

虽然近年增城商住地供应明显增加，但通勤、配套条件较佳的新项目较少，大多集中在荔城、中新镇等外围板块。

在当前平淡市场环境下，即使大批入市亦难以吸引买家关注，故开发商调整推盘策略，延后推货或以小批量入市的方式试探市场反应。

本月新增供应量增加较明显的为黄埔区，该区新批7.32万㎡（746套），环比上升34%。

其中知识城大盘万科幸福誉、龙湖双珑原著分别供应3.41万㎡（386套）、1.78万㎡（174套）新货。

【成交情况】

货量充足，南沙成交环比增超5成

本月成交较为抢眼的区域为南沙，该区成交15.3万㎡（1538宗），环比增52%，为8月成交增幅最大的区域。

南沙除主力楼盘滨海新城（成交4.72万㎡，514宗）外，黄阁板块的万科海上明月、南沙保利城、南沙水恋、金科集美御峰累计成交2.88万㎡（314宗）。

得益于货量充足、4号线通勤优势、推货板块生活配套成熟度较高，促使越来越多买家关注南沙。

成交第一大区增城本月成交18.85万㎡（1886宗），环比增加9%，科慧花园、绿湖国际城以及誉山国际三个跑量大盘累计成交7.4万㎡（801宗），占区域39%的成交总面积。

除上述三盘外，增城其他项目月度成交均不过百宗，与南沙“百花齐放”的情况相比，增城提供给主流刚需上班族人群的选择空间有待改善。

【库存状况】

供应放缓，消化周期回落至9.7个月

由于本月新批供应速度放缓，本月全市整体消化周期回落至9.7个月，整体库存为777.57万m²，环比跌2%。 

从各区情况来看，成交大区南沙消化周期从上月9.6个月下跌至8.4个月；

该区大盘集中、性价比高的优势越来越吸引买家置业，本月表现出供不应求的情况。

【个盘表现】

南部大盘抢占头位

知识城2盘入围

由于增城整体供货结构处于调整期，因此更多一手置业需求转移至番禺、南沙两区，带动滨海新城、亚运城两个大盘抢占本月成交TOP10冠、亚军。

另一方面，受21号线全线贯通利好刺激，部分买家加快对知识城、朱村等沿线板块项目的购入，带动如科慧花园、万科幸福誉、龙湖双珑原著项目成交。

【后市研判】

9月将迎来传统销售旺季

成交量有望改善

一手市场即将进入全年重要节点“金九银十”，部分项目已准备好供货计划。

此外，8月25日央行发布《个人住房贷款利率调整》公告，预计部分买家由于担心新政实施后（10月8日起）购房成本增加，亦将加快入市步伐。

按照近年“惯例”，不少项目将会在十一国庆前“抢跑”推货，或率先推出优惠活动抢占市场，在推货、促销刺激下，全市成交有望得以改善。