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【房企换帅之路】保利置业:张炳南掌舵半年 核心净利润翻5倍

来源:掌柜财经   广州房掌柜  2019-08-24 10:40:02原创
[摘要]铁打的营盘,流水的高管,白银时代英雄造时势。

编者按:

铁打的营盘,流水的高管。

在资本、政策等多重因素干预下,2019年中国房地产市场负重前行,头部房企纷纷调兵遣将寻出路,从前地产圈年底频发的人事大“换血”,在年初已经上演。有数据统计,仅2019年第一季度,各大房企高层人事变动已近百次。

白银时代,“时势造英雄”已成传说,楼市红利消减,时势更需要各路英雄创造,未来房地产市场“因人成势”。企业间的竞争,归根结底还是人战术较量的结果,即使面对同一片蓝海,不同的船长指挥其结果都不一样。

8月底,头部房企纷纷披露中期业绩报告,“换血”之后的各大房企也进入成果验收阶段。借此契机,掌柜财经特别策划【房企换帅之路】系列,剖析典型房企换帅前后的成败得失,探索行业发展出路。

2019年,中国楼市依然“躁动”的一年,行业洗牌加剧,一不留神就会“闪了腰”。在此局势下,即使是央企也不能稳坐钓鱼台,高管换防、换血成为其变革的第一步。

保利置业,国资企业的典型代表,在今年2月份也宣布了换帅,雪明留任执行董事辞去董事会主席职务,张炳南接棒,委任为执行董事及董事会主席。如今,这艘大船在新船长掌舵下已航行半年,保利置业在换帅前后有何变化?

 

 

人物名片

张炳南,46 岁,拥有西安交通大学经济学博士学位。张炳南是彼曾任中国黄金协会副会长兼秘书长;中国黄金集团有限公司总经理助理、辽宁区域总经理、辽宁有限公司董事及总经理。张炳南现亦任中国工艺集团有限公司董事及总经理。

擅做逻辑分析的掌舵者

能胜任品牌房企“一把手”的,无不是有着丰厚履历、在某些领域有过人之处的风云人物。张炳南,保利置业新的领头羊,在进入地产圈前,其主要舞台是黄金行业。

据悉,张炳南在中国黄金行业有20年经济研究和行业管理经验,关于黄金市场和黄金经济领域多篇文章在国内外有较大影响,为注册高级黄金投资分析师,曾任中国黄金协会副会长兼秘书长,中国黄金集团有限公司总经理助理、辽宁区域总经理、辽宁有限公司董事及总经理。

他敢于直言,在90年代黄金行业最困难的时候,30岁不到的张炳南便敢于跳出来发声,以系统的理论分析、翔实的历史数据有力批驳国内外盛行的“黄金无用论”。

同时,他也是一名专家学者,身上贴着经济学博士、高级编辑(正高级)、客座教授、中央电视台财经频道专家智库组成员等标签。当然,如今他又多了一重身份——保利(香港)控股有限公司董事及总经理、保利置业集团有限公司董事长。

或许是从事投资行业的“职业病”,张炳南走马上任后,并未急着大刀阔斧的改革,反而更强调风险把控。

保守战术:强调风险管控

受市场环境影响,张炳南“接棒”前,保利置业的财务数据并不算好看,2018年全年收入232.34亿港元,同比下降26.7%;销售目标虽完成,但同比涨幅只有1.49%。

因此,张炳南等新一批领导班子上任后,“第一步”相对保守,2019年给自己定的“小目标”是420亿元,同比涨幅仅2.94%。

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值得一提的是,今年3月29日保利置业业绩大会也是张炳南上任后第一次与媒体正式见面。保利置业方面虽透露了2019年要“加速去存货,提高资产周转”等战略,但张炳南当天的“戏份”却不多。刚刚召开的2019中期业绩报告会上,张炳南也话不多,只有在谈到深圳发展以及与保利发展整合问题时才会说上几句,不过是以“官方发布的公告为准”回应。

相较于公开表态,似乎张炳南更乐意用行动说话。据掌柜财经了解,自上任后,张炳南主要活跃于黑龙江、苏州、上海、山东等多地的调研、重大项目活动,并多次强调加强风险管控、优化发展结构,于管理层面把关。

“无论是外部环境还是内在动力,保利置业正处于重要战略机遇期,我们既要坚定信心,也要清醒认识问题,要坚定抓发展,铁腕抓管理。”在保利置业最近一次发展改革调研会上,张炳南如是说。

战略调整:向长三角、大湾区集中

2018年,保利置业方面透露,海外地产和金融业务是其未来重点探索的两个方向,并多次表态看好海外、香港市场。

张炳南接棒后,在金融业务方面也取得了不错成效,成功发行了保利置业物业二期资产支持专项计划资产支持证券,综合票面利率创下三年来同类产品最低水平。保利置业也表态,融资业务不能放松,还将继续通过拓宽融资渠道和置换存量债务,持续改善公司负债结构。

鉴于市场环境改变,上半年保利置业战略发展方向也在悄然调整,项目拓展坚持以一二线城市和高周转的住宅产品为主,土地储备进一步向长三角和大湾区等发达城市群集中。其上半年新增的4个项目,有3个位于粤港澳大湾区。

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在2019中期业绩大会上,张炳南对深圳给予了极高评价,表态保利置业深耕粤港澳大湾区,将加大在深圳的市场拓展力度。张炳南透露,除了龙岗旧改项目,保利置业在深圳还有其他旧改项目在推进,他们还将积极与深圳市区党委政府沟通,加大力度融入深圳先行示范区,通过产业进入、获取土地等做相应的准备工作。

年初保利置业投资拿地计划预算为200亿,在中期业绩大会上已透露,为提升销售额,下半年会“增量拓展”。不过,虽然保利置业高层对香港信心不减,但也表示香港地价太贵,下半年可能不会再有布局。结合张炳南对深圳市场的评价,估计保利置业深耕布局深圳或周边城市概率比较大。

在拓展方式方面,保利置业表示在密切关注招拍挂市场的同时,还会努力探索收併购、城市更新、一二级联动和战略合作等业务机会,以实现成本控制和积极拓展的双赢。

另外,保利置业还披露,下半年其将密切关注各经营区域的政策和市场情况,努力推动销售与去化,加快回笼资金,并准确把握拓展机会。同时,通过加强企业制度建设,全面提升项目开发效率、成本管理和信息化水平;优化完善薪酬机制和人才队伍,树立风险意识和合规意识,打造现代化治理和市场化运作的企业体系,为公司股东创造持续和理想的回报。

初见成效:财务数据优化

“我们是新过来的,所以也希望今年能给大家一个比去年好的面貌。”今年年初的业绩大会上,张炳南等保利置业新上任领导班子如是说。

半年时间过去了,保利置业2019年中期业绩报告也刚刚公布,收入、核心净利润、毛利率等多组数据表现出色,确实让人眼前一亮。

报告披露,保利置业及其附属公司收入为174.94亿(港元),较去年同期增长150%;毛利率同比再升6个百分点,达到42%;股东应占溢利为37.38(港元),同比增长502%。据悉,股东应占净利润增长主要是由于结转高毛利率的香港龙誉项目的利润。

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上半年,保利置业集团连同其合营及联营公司实现合约销售面积约113.3万㎡,合约销售金额约199亿元人民币。截至2019年7月31日止,保利置业销售目标已完成231亿元,达到55%。保利置业方面表示,其年内推售货量近六成分布在下半年,有信心完成全年销售目标420亿元人民币。

不过细看财务数据,保利置业销售、融资等成本仍需管控。上半年,其销售成本高达100.73亿(港元),同比大涨约124%,融资成本也同比增加了35%。

关于融资和负债问题,保利置业方面透露其手头现金超过300亿,一年内到期的债务有203亿,基本上实现1.6倍的覆盖,可动用的融资额度超过150亿,因此没有负债压力,现有资金完全可以覆盖负债。

月销售额止跌回暖,整体仍不乐观

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房地产销售是保利置业的主要业务,但从细化财务数据看,楼市调控下其销售局面并不十分乐观,尤其是第一季度。据掌柜财经监测,由于1月业绩同比大跌超5成,早期保利置业每月合约销售额、销售面积并没有很亮眼成绩,2-5月成绩同比基本呈减少之势。

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但纵向趋势看,换帅之后的保利置业还是在一定程度上的“止损”:1-4月,销售额同比一度减少到了6%,销售面积同比减幅从52%稳定在30%以下;6、7月,保利置业合约销售额、销售面积同比双双大涨,6月达到年度峰值,销售额约54亿元,同比大涨69%,销售面积约25.6万㎡,同比大涨41%。

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截至2019年7月31日止,保利置业前7月累计合约销售额折合人民币约231亿元,同比减少10.81%;合约销售面积约128.8万㎡,同比减少10.37%。从近几年保利置业前7月销售情况看,2019年的合约销售面积仍呈减少趋势,达5年内最低值,销售金额则依然处相对高位。 

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责任编辑:庞敏怡

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