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5年超10万套!那些买了佛山公寓的人,他们后悔了吗?

广州房地产网-房掌柜 2019-08-11 10:20:16来源:克而瑞广佛区域 
[摘要]风口浪尖的佛山公寓市场究竟怎么了?

近日,因为央视报道了某龙头房企在佛山市销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”问题,也让笔者再次想起了此前收到的一些关于佛山公寓的“内幕消息”,今天就从笔者的角度来给大家剖析剖析,风口浪尖的佛山公寓市场究竟怎么了:

佛山公寓市场大爆发,5年超10万套!

从近年的成交数据不难看出,佛山公寓市场的爆发与广佛楼市的调控政策有莫大关系。从数据来看,2016年毫无疑问是佛山公寓市场的里程碑。这一年,佛山的一手公寓成交首次突破2万套,并且就此稳定在这一高位水平。而2016年,正是佛山楼市接收广州客外溢福利、成交爆发以及临广片区重启限购的一年。

2017年,佛山跟随广州升级限购政策,限购令进一步扩大到二手房市场,而这也给了佛山公寓市场新的爆发契机。这一年,佛山一手公寓一共卖出了2.7万套。 

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2018年,由于前一年佛山商办用地的破纪录成交,佛山公寓市场迎来了供应的最高峰,而受制于楼市大环境的温度下降,以投资客为主的公寓市场未能继续神奇的表现,成交套数下降到了2.4万套。 

进入2019年,佛山公寓市场在开发商的大力促销下,尽管市场依然供大于求,前7个月却也卖出了1.5万套的好成绩。

值得注意的是,统计从2015年到2019年7月份的佛山一手公寓成交套数,这个数值正好突破了10万套。

而从价格来看,总体而言,在经历了2015年的最低谷之后,自2016年以来佛山公寓成交均价保持了上涨的态势。今年1-7月份,全市一手公寓的成交均价为14158元/㎡,对比去年全年也上涨了6%。

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从月度供求来看,近一年佛山一手公寓市场也保持了较为活跃的状态。有意思的是,数据显示,从去年11月份开始到今年的6月份,佛山的公寓成交又进入了一个高潮期,基本每个月都可以达到两三千套的水平。

而到了7月份,受金域中央事件发酵的影响,佛山公寓市场也受到了波及,成交套数回落至1728套,对比此前两个月几乎减少了接近一半。

那些买佛山公寓的人赚到了吗?

前文说过,不到5年的时间里佛山卖出了10万套的一手公寓。然而,对于买公寓的人来说,不管是出租还是转售,因为大多数人买公寓都是为了投资,衡量这件事的唯一成功标准就是赚到钱了没有。

从成交均价来看,看上去如果是前几年在佛山买的公寓,今天这些业主应该不会后悔,毕竟公寓的价格跟着房价水涨船高,还是涨了不少的。

但是今天既然要聊,自然要聊点均价看不出的问题。比如过去两年这样楼市处于调控的阶段,到底佛山的公寓市场表现怎么样,佛山的公寓值不值得投资?毕竟,从去年年底到现在,佛山公寓又出现了一个成交井喷的情况,证明投资公寓的人还真不少。

作为考证,笔者就把2019年1-7月份佛山卖的最好的10个公寓楼盘抽出来,分别去对比了这10个畅销盘在7月份成交均价、开盘至今的历史成交均价、开盘当月的均价以及历史最高的月份均价,希望可以从中发现一些端倪。

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备注:绿地未来城6、7月份无成交,最新成交均价为5月份

结果如上图所示。应该说——不尽人意!10个楼盘的开盘时间(多年在售的楼盘以最新一期产品为准),全部都在2017年12月份之后,而对比开盘第一个月的网签均价,有一半的楼盘是降价的,其中两个楼盘降幅达到16%。如果对比历史最高月份的均价,则有9个楼盘是下降的,最高降幅达到23%,仅有一个楼盘价格持平。而如果和这10个楼盘的历史成交均价相比,也有3个楼盘的价格是下降的,降幅最高达到11%和9%。

由这几个指标不难看出,现在的政策环境,不仅房住不炒,公寓想要投资获利,也是相当有难度的事情。特别说明:以上均价对比,还没有考虑公寓二手转让高昂的税费。

事实上,这个数据结果并不让笔者意外。作为从业人士,去年笔者就听到了几次佛山公寓楼盘降价的消息,包括一些前期交楼的公寓因为房源竞争多降租的消息。

值得注意的是,截至到目前的统计:佛山公寓的可售库存总量超过3.8万套,按照过去12个月的销售速度,还可以卖22个月!

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所以,对于开发商来说,公寓的销售压力其实也不小。但是相比商业物业82个月的去化周期以及办公物业57个月的去化周期,已经好太多了。

相对广州的公寓,佛山公寓还有一个优势,那就是购买佛山房产(含公寓、商铺、写字楼等商业类房产)都可以参与入户、入学积分,建筑面积每平方米积1分计分,最高计分144分。

最后,再啰嗦几句:写这篇分析,并非是笔者看衰佛山的公寓市场,毕竟个人的投资是具体行为,还是要因项目而异。笔者认为,公寓是否具有投资价值,其实只有一个参考指标,那就是租金。那些所谓的升值空间,很多时候听听就好。

不信,各位可以去查查公寓转手的税费成本,实在是高到让人下不了手啊。

投资有风险,入市须谨慎!

文章来源:克而瑞广佛区域

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责任编辑:黄卓贤

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