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【聚焦博鳌】建方长租甘伟:长租公寓是个很苦逼的行业 行业痛点太多

广州房地产网-房掌柜 2019-08-09 10:59:19来源:掌柜财经 
[摘要]前年是风口,到去年下半年我们还是一头猪,但是是被烤的乳猪,都活得不太好。

8月8日,在2019博鳌房地产论坛上,建方长租总经理甘伟做主题演讲时表示,长租公寓是一个很苦逼的行业,前年是风口,我们就是这个风口上的猪,到去年下半年我们还是一头猪,但是是被烤的乳猪,都活得不太好。

建方长租是方圆地产和建行合作成立的长租公寓品牌,成立一年左右时间,是家很年轻的长租公寓运营商。

这个行业已经没有新进入者,除了开发商要做这个业务之外,其他机构来做这个业务的已经不多了,行业现在在一个冷静期。

这个行业有很多的痛点,我思考了这么久,我发现有几点比较突出的问题。

比如说N+1,做分散式长租公寓都面临N+1的问题,政府对N+1的态度一直很暧昧,我们把一套房子多隔出几间房,这个模式能不能持续下去,能持续多久?这是目前放量、放规模的一个非常重要的路径。

另一个是坪效。所有做长租公寓的人都面临一件事情,就是坪效最大化。坪效就是每平米能够获得更高的租金,我在底租之上赚取更多的租差。坪效最大化考验的是对空间的改造能力,但这间改造是不是租客想要的呢?其实不是,是长租公寓运营商想要的。

从商业价值来讲,没有坪效就没有利润,没有利润你就会亏损。坪效最大化是我们这个行业的生存逻辑,不是客户价值。

还有一个是产品同类化、同质化。酒店系也好,中介系也好,开发商系也好,创业系也好,大家都干一件事情,60-70%的租客是90后,在一个高度集中的人群,针对这帮人做同质化的产品。

这么多不同出身的人干的都是一件事情,但这帮人是过客。他们可能对品质有需求,但租期确实不够长,大概8到10个月,不是品牌好或不好,他可能有别的去处,换工作换城市。我很无奈,我们非常用心地做了一个东西给他,最后他不得不走。

轻资产模式,这是一个非常重要的模式。轻资产模式会使得这个行业的集中度慢慢变高,但今天大家连进入这个行业的能力都没建立,谈轻资产还有非常远的路要走。

最要命的一点是租金。我们拿一个项目可能签10年、15年、20年。底租是上涨的,每一年或者两年涨多少,租金斜率要高于低租增长,才能赚更多的剪刀差。可能北京、上海好一点,但中国还有那么多北上以外的城市,是不是租金每年都涨5%?涨10年之后,那个租金是多少?可能吗?

租金能不能上涨,不在于你做得好不好,而在于旁边谁开了一家新店,永远都有新的竞品,想涨租金是很困难的事情。这些都是我认为目前行业的现状,也可以说是痛点。

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责任编辑:黄卓贤

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