当前位置:广州房地产网  > 楼市聚焦 > 市场研究

7月广州一手住宅市场:中心区+番禺强势拉动,成交维持7000宗水平

广州房地产网-房掌柜 2019-07-31 07:10:31来源: 广州中原研究发展部 
[摘要]7月广州网签一手住宅成交量为7086宗,环比上升1%;总成交面积为76.03万㎡,环比上升1%。

【整体概述】

冲高乏力

成交维持近三个月平均水平

微信图片_20190730222932.jpg

根据监控显示,7月广州网签一手住宅成交量为7086宗(已剔除增城1411宗回迁房干扰),环比上升1%;总成交面积为76.03万㎡,环比上升1%。

从5月起,广州一手成交基本维持在7000宗(约75万㎡)关口,表现“不瘟不火”,始终未能达到3、4月成交高位。

微信图片_20190730222945.jpg

今年5-7月,一手住宅市场出现“稳中向缓”的现象。

广州中原研究发展部认为,影响市场表现的主要因素有三:

一. 官方对市场严管力度不松懈。

近期“稳房价”等措施一定程度促使开发商推货更加谨慎。

二.市场缺乏“新刺激点”带动购置热情。

今年3月小阳春市场回暖,主要得益于2月土拍升温、大湾区重磅利好落地。

而今年五一之后,市场对上述利好的消化进入尾声。

此外,6月末以来,番禺、增城共计3宗商住地流拍,间接向楼市传递“冷意”,部分买家放缓入市计划。

三.半年过后,买卖方进入“调整期”。

一方面,开发商冲刺半年业绩后,7月处于销售策略调整期,优惠力度、推货速率较3-5月减弱;

以本月为例,新批供应在7月15日后才迎来批发高峰,间接影响了中上旬市场成交。

另一方面,不少尚未在3-5月入市的买家,并不着急购置物业;

或留至传统“金九银十”销售旺季再入市,从而造成7月成交表现平淡。

【新批供应】

集中在7月中下旬供应

影响本月成交表现

本月一手住宅供应面积为65.14万㎡(6340套),环比增加11%,高于2019年平均水平(6145套)。

广州中原研究发展部认为,本月新批供应可以分为两个阶段:

微信图片_20190730222950.jpg

第一阶段为6.26-7.14。

三周时间累积获批35.49万㎡单位,供应相对缓慢;

更加值得关注的是,该时段新增供应中,属于市场“跑量热盘”的占比偏少;

反而以高价盘、联排叠拼项目居多,其次为增城、南沙等非热门板块项目,买家对此类物业热情较低;

而受市场欢迎的项目仅亚运城(928套,9.88万㎡),科慧花园(265套,1.41万㎡),直接影响市场成交。

第二阶段为7.15-7.25,不到两周时间累积获批29.66万㎡单位。

这一时间段新批供应“跑量热盘”相对较多,可迅速吸引买家入市。

如万科幸福誉(621套,5.47万㎡),时代香海彼岸(412套,4.34万㎡),广州碧桂园(460套,4.78万㎡)。

微信图片_20190730222954.jpg

从各区情况来看,增城、番禺、南沙处于本月新批供应的“第一梯队”

三区供应均超过10万㎡,其中增城新批面积17.51万㎡,继续把守“供应第一区”的位置。

但需要指出的是,比对过去两个月增城“20-30万㎡”的供应量,本月增城新批下跌超2成,与第二名差距也在缩小。

值得关注的是,增城近年“边缘板块”供地陆续转化为一手住宅;

本月荔城、石滩、中新镇新批面积占区域总供应59%。

边缘板块项目入市,加上近年拿地成本提升导致项目定价提高,买家是否“买账”,还需要时间检验。

此外,本月新批的另一个焦点为番禺区,该区累计供应15.85万㎡(1498套)住宅,亚运城占62%,传统大盘广州碧桂园占30%。

广州中原研究发展部认为,随着广州碧桂园、广地花园等传统大盘“铁树开花”,加上珠江铂世湾、思科智慧城·12光年等新项目入市,下半年番禺将进入供货“旺季”。

【成交情况】

实力买家入市态度坚决

广钢、华南、亚运城等板块备受青睐

本月“中心区+番禺”成交表现强势,中心区主要一手大区荔湾、天河、白云成交环比增幅在15%以上,番禺更是猛增62%,可见广州实力买家入市态度坚决。

荔湾为例,该区本月成交9.73万㎡,环比上涨18%,广钢热盘中海花湾壹号、保利和光晨樾两盘成交超过百宗,占区域31%的成交量;

此外,近期积极推货的华发中央公园、保利碧桂园公园大道表现不俗,成交分别接近百宗,广钢板块整体表现抢眼,吸引大批买家。

微信图片_20190730222957.jpg

番禺本月成交8.71万㎡,环比提升62%,该区成交提升主要得益于供货充足。

根据监控显示,广州碧桂园本月获新批4.78万㎡(460套)单位,本月录得70宗成交,根据其市场关注度,预计8月将陆续反映在网签上。

此外,亚运城供求持续活跃,预计将继续支撑区域成交。

与上述区域相比,增城、南沙表现相对“平淡”。

其中增城本月成交17.26万㎡,环比下跌13%,主要原因为支撑增城成交“半边天”的科慧花园推货速度下降,直接影响区域成交。

此外,新增供应多集中在“边缘板块”,从网签表现来看,荔城等板块项目表现仍“乏善可陈”,买家仍偏好朱村以及价格较低的石滩、永和项目。

此外,由于近段时间中山、珠海通过各种途径调整购房门槛,导致一部分外市购买需求转移至大湾区内其他城市,对增城成交亦存在一定影响。

【库存状况】

整体消化周期上升至10.8个月

平近一年高位纪录

由于近3个月成交“稳中向缓”,广州整体消化周期呈上升趋势,目前已达10.8个月,为2019年年内新高,同时为近一年最高点,与去年7月持平。

微信图片_20190730223000.jpg

从各区情况来看,由于本月中心区成交走红,加上越秀、海珠、荔湾、天河四区本月“零供应”,导致其消化周期全线回落。

相比之下,外围区消化周期除花都外,均出现环比增加的情况。

微信图片_20190730223004.jpg

【个盘表现】

广钢、东圃热盘“闯进”前十

市区盘表现抢眼

本月Top10中,亚运城、科慧花园、龙湖双珑原著三大“刚需跑量盘”位居前三。

更加值得关注的是,中海花湾壹号、保利罗兰国际、星汇云城、兰亭盛荟“闯进”前十。

上述楼盘为单价4-5万元/㎡的项目,市区盘表现抢眼,是7月广州一手市场的重要特征之一。

微信图片_20190730223007.jpg

【后市预期】

8月“韬光养晦”

将为“金九银十”蓄能

从5-7月情况来看,8月成交维持7000-7500宗(75-80万㎡)的可能性较高。

除受官方严管市场,“稳价格”指导思想影响外,近期房贷利率亦有收紧、调整的迹象。

虽然四大行房贷利率维持6月上浮10%的利率,但贷款审批、发放时间较3-5月延长

部分商业银行则在7月末直接上调上浮利率范围,这一定程度上影响买家入市欲望。

广州中原研究发展部认为,对8月市场的关注重点应放在供应量上。

假如其供应能在7月基础上提升,将意味着第三季度买家选择空间变大,有利于提高“金九”成色;

但假如8月项目推货积极性一般,或将直接影响第三季度市场表现。

因此,广州中原研究发展部认为,8月市场将“韬光养晦”,并为即将到来的“金九银十”蓄能。

分享到:
责任编辑:庞敏怡

【转载声明】 转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】 为传递行业新闻信息之目的,部分内容可能涉及转载或摘录于网络,如涉及版权事宜,请立即联系我方网站平台作协商处理,邮箱27312702@qq.com,经我方核实后将会第一时间作删除处理。如果有关方未经与我方协商程序,提出恶意诉讼,我方概不承担因此产生的一切法律责任。

新闻排行

  1. 1金科集美御峰| 全龄学区覆盖,教育一步到位
  2. 2大良城市商圈演进,东区担纲优质居住板块
  3. 3华发股份上半年营收增长50%至142.24亿 净利16.55亿
  4. 4又一广佛网红打卡点要来了!约15万㎡花海景观将要建成
  5. 5东莞城区再添高层纯住宅项目,周边21000元/㎡起!
  6. 6东莞城区再添高层纯住宅项目,周边21000元/㎡起!
  7. 7祈福生活服务上半年收入1.78亿元 同比增长2.6%
  8. 8高明迎来腾飞新时代 ,区域价值一触即发!
  9. 9金科集美天辰湾丨懂自然的建筑,才更懂美

新闻推荐

  1. 1祈福生活服务上半年收入1.78亿元 同比增长2.6%
  2. 2东莞城区再添高层纯住宅项目,周边21000元/㎡起!
  3. 3华发股份上半年营收增长50%至142.24亿 净利16.55亿
  4. 4【房企换帅之路】保利置业:张炳南掌舵半年 核心净利润翻5倍
  5. 5新城控股上半年销售金额1224.18亿 完成全年目标45%
  6. 6一图看懂天誉置业(0059.HK)2019年中期业绩
  7. 7本周广州楼市五盘开卖 天河小户型全新盘迎首秀
  8. 8【置业案例】两个家、一个孩子 是来广州7年最宝贵的礼物
  9. 9碧桂园半年报:营收2021亿净利为230亿 手持现金2228亿
  10. 10首付4万起,买房送车位,佛山房价真的在降吗?

楼盘推荐

视频推荐