7月广州一手住宅市场：中心区+番禺强势拉动，成交维持7000宗水平

【整体概述】

冲高乏力

成交维持近三个月平均水平

根据监控显示，7月广州网签一手住宅成交量为7086宗（已剔除增城1411宗回迁房干扰），环比上升1%；总成交面积为76.03万㎡，环比上升1%。

从5月起，广州一手成交基本维持在7000宗（约75万㎡）关口，表现“不瘟不火”，始终未能达到3、4月成交高位。

今年5-7月，一手住宅市场出现“稳中向缓”的现象。

广州中原研究发展部认为，影响市场表现的主要因素有三：

一. 官方对市场严管力度不松懈。

近期“稳房价”等措施一定程度促使开发商推货更加谨慎。

二.市场缺乏“新刺激点”带动购置热情。

今年3月小阳春市场回暖，主要得益于2月土拍升温、大湾区重磅利好落地。

而今年五一之后，市场对上述利好的消化进入尾声。

此外，6月末以来，番禺、增城共计3宗商住地流拍，间接向楼市传递“冷意”，部分买家放缓入市计划。

三.半年过后，买卖方进入“调整期”。

一方面，开发商冲刺半年业绩后，7月处于销售策略调整期，优惠力度、推货速率较3-5月减弱；

以本月为例，新批供应在7月15日后才迎来批发高峰，间接影响了中上旬市场成交。

另一方面，不少尚未在3-5月入市的买家，并不着急购置物业；

或留至传统“金九银十”销售旺季再入市，从而造成7月成交表现平淡。

【新批供应】

集中在7月中下旬供应

影响本月成交表现

本月一手住宅供应面积为65.14万㎡（6340套），环比增加11%，高于2019年平均水平（6145套）。

广州中原研究发展部认为，本月新批供应可以分为两个阶段：

第一阶段为6.26-7.14。

三周时间累积获批35.49万㎡单位，供应相对缓慢；

更加值得关注的是，该时段新增供应中，属于市场“跑量热盘”的占比偏少；

反而以高价盘、联排叠拼项目居多，其次为增城、南沙等非热门板块项目，买家对此类物业热情较低；

而受市场欢迎的项目仅亚运城（928套，9.88万㎡），科慧花园（265套，1.41万㎡），直接影响市场成交。

第二阶段为7.15-7.25，不到两周时间累积获批29.66万㎡单位。

这一时间段新批供应“跑量热盘”相对较多，可迅速吸引买家入市。

如万科幸福誉（621套，5.47万㎡），时代香海彼岸（412套，4.34万㎡），广州碧桂园（460套，4.78万㎡）。

从各区情况来看，增城、番禺、南沙处于本月新批供应的“第一梯队”

三区供应均超过10万㎡，其中增城新批面积17.51万㎡，继续把守“供应第一区”的位置。

但需要指出的是，比对过去两个月增城“20-30万㎡”的供应量，本月增城新批下跌超2成，与第二名差距也在缩小。

值得关注的是，增城近年“边缘板块”供地陆续转化为一手住宅；

本月荔城、石滩、中新镇新批面积占区域总供应59%。

边缘板块项目入市，加上近年拿地成本提升导致项目定价提高，买家是否“买账”，还需要时间检验。

此外，本月新批的另一个焦点为番禺区，该区累计供应15.85万㎡（1498套）住宅，亚运城占62%，传统大盘广州碧桂园占30%。

广州中原研究发展部认为，随着广州碧桂园、广地花园等传统大盘“铁树开花”，加上珠江铂世湾、思科智慧城·12光年等新项目入市，下半年番禺将进入供货“旺季”。

【成交情况】

实力买家入市态度坚决

广钢、华南、亚运城等板块备受青睐

本月“中心区+番禺”成交表现强势，中心区主要一手大区荔湾、天河、白云成交环比增幅在15%以上，番禺更是猛增62%，可见广州实力买家入市态度坚决。

以荔湾为例，该区本月成交9.73万㎡，环比上涨18%，广钢热盘中海花湾壹号、保利和光晨樾两盘成交超过百宗，占区域31%的成交量；

此外，近期积极推货的华发中央公园、保利碧桂园公园大道表现不俗，成交分别接近百宗，广钢板块整体表现抢眼，吸引大批买家。

番禺本月成交8.71万㎡，环比提升62%，该区成交提升主要得益于供货充足。

根据监控显示，广州碧桂园本月获新批4.78万㎡（460套)单位，本月录得70宗成交，根据其市场关注度，预计8月将陆续反映在网签上。

此外，亚运城供求持续活跃，预计将继续支撑区域成交。

与上述区域相比，增城、南沙表现相对“平淡”。

其中增城本月成交17.26万㎡，环比下跌13%，主要原因为支撑增城成交“半边天”的科慧花园推货速度下降，直接影响区域成交。

此外，新增供应多集中在“边缘板块”，从网签表现来看，荔城等板块项目表现仍“乏善可陈”，买家仍偏好朱村以及价格较低的石滩、永和项目。

此外，由于近段时间中山、珠海通过各种途径调整购房门槛，导致一部分外市购买需求转移至大湾区内其他城市，对增城成交亦存在一定影响。

【库存状况】

整体消化周期上升至10.8个月

平近一年高位纪录

由于近3个月成交“稳中向缓”，广州整体消化周期呈上升趋势，目前已达10.8个月，为2019年年内新高，同时为近一年最高点，与去年7月持平。

从各区情况来看，由于本月中心区成交走红，加上越秀、海珠、荔湾、天河四区本月“零供应”，导致其消化周期全线回落。

相比之下，外围区消化周期除花都外，均出现环比增加的情况。

【个盘表现】

广钢、东圃热盘“闯进”前十

市区盘表现抢眼

本月Top10中，亚运城、科慧花园、龙湖双珑原著三大“刚需跑量盘”位居前三。

更加值得关注的是，中海花湾壹号、保利罗兰国际、星汇云城、兰亭盛荟“闯进”前十。

上述楼盘为单价4-5万元/㎡的项目，市区盘表现抢眼，是7月广州一手市场的重要特征之一。

【后市预期】

8月“韬光养晦”

将为“金九银十”蓄能

从5-7月情况来看，8月成交维持7000-7500宗（75-80万㎡）的可能性较高。

除受官方严管市场，“稳价格”指导思想影响外，近期房贷利率亦有收紧、调整的迹象。

虽然四大行房贷利率维持6月上浮10%的利率，但贷款审批、发放时间较3-5月延长

而部分商业银行则在7月末直接上调上浮利率范围，这一定程度上影响买家入市欲望。

广州中原研究发展部认为，对8月市场的关注重点应放在供应量上。

假如其供应能在7月基础上提升，将意味着第三季度买家选择空间变大，有利于提高“金九”成色；

但假如8月项目推货积极性一般，或将直接影响第三季度市场表现。

因此，广州中原研究发展部认为，8月市场将“韬光养晦”，并为即将到来的“金九银十”蓄能。