​一周楼评：石家庄楼市将再无“高低配”

新的市场逻辑下，什么样的项目受欢迎？好房子又有哪些新提升？开封尝试取消限售失败背后，对全国楼市将产生哪些影响？

上一周，石家庄市场又有哪些变化？

今天，房掌柜继续作客100.9《家有好房》栏目，与大家谈谈这些话题。

      1、进入2019年下半年是很多人认为的楼市淡季，可是从上周举办的多个多轮地产活动，证明下半年楼市并不冷静。 

      新闻背景：

      自从地铁一号沿线开通之后，很多购房者的目光就锁定在正定新区，尤其是奥体板块，上周六正定新区金地风化大境样板示范区盛大开放，这是金地石家庄首发项目，让人惊喜的是竟然有89平米的三室户型。通过上周多家房企举办活动，分析未来房地产市场的热点区域。

      房掌柜观点：

      实际上，随着多个热点区域的许多项目纷纷亮相，下半年，市场供应量将有明显增加，尤其是同一区域多个项目的亮相，让许多区域呈现出龙争虎斗的状态。

      据房掌柜了解，许多项目在争夺客户中，纷纷出奇招，在竞品门口附近截客现象比比皆是，这意味着同区域项目竞争加剧。

      当然，上一周亮相的多个项目中，东胜紫晶悦和中心，是东胜在长安区打造的超大体量项目紫晶悦城的三期。占地1900亩，建筑面积达到了350万平米，集高端住宅、商业、公园、教育、养老于一体，可以满足本项目以及本项止外区域居民衣食住行休闲娱乐康养等多种生活需求，形成区域内消费人品聚集。

      而位于新华区赵佗公园旁边的中冶德贤华府项目，同样是包含了商业+公园+高端住宅的标杆性项目，对于新华区改善人居品质，产生了积极的影响。

      而在正定新区的金地风华大境项目示范区开放，让外界首次认识了金地的匠心与品质人居。尤其89平米的小三室和140平米的3+1室户型，让人眼前一亮，对于许多刚改人群，有着非常大的吸引力。加上地铁的开通，相信未来这里将成为更多人置业的首选之地。

      2、6月石家庄新房价格环比上涨1.0%

      新闻背景：

      7月15日，国家统计局公布《2019年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，6月石家庄新建商品住宅价格环比上涨1.0%，同比上涨18.3%，二手房住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨5.1%。房价连续数月小幅上涨，未来石家庄房价走势如何？   

      房掌柜观点：

      个人感觉，对于购房者来说，国家统计局发布的房价数据，可以作为参考，但如果买房的话，还是要考虑具体的区域和项目价格的变化。这才是大家买房的重要参考点。

      而在长期的房地产市场中，房价稳中有升的趋势是基本确定的，加上“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳政策，房价平稳状态已定，不会有太大变化。而连续数月环比小幅上涨的趋势，在房掌柜看来，原材料、人工等成本在增加，房价稳中有升，是正常的表现。

      对于购房者来说，房掌柜的建议是，既要看房价的趋势，更要看购买区域和项目的价格变化，而目前买房最好的时机，是某一个区域新开项目的首次开盘，其价格一定是最低的，随后会根据销售情况进行价格的上调。

      3、石家庄妥善解决历史遗留居住项目实施细则近期，石家庄市人民政府发布了一则《关于进一步严格规划管理的意见》。

      新闻背景：

      《意见》显示，为落实省委省政府对石家庄市建设现代省会、经济强市的总体求，

      围绕提升城市品质、妥善解决历史遗留问题、积极推动新规范的顺利衔接，切实落实依法行政，进一步加强规划管理，规范各类城乡建设活动，提出相关意见。

      明确了关于《城市居住区规划设计标准》实施后妥善解决历史遗留居住项目实施细则，对石家庄市2018年12月1日前出具规划条件，目前已完成土地出让的项目，规划条件已产生法律效力，应延续原规划条件及规划方案指标。对房地产开发专项整治（解遗）项目、棚户区、城中村、旧城改造等项目遵循“法不溯及既往”的原则。

      房掌柜观点：

      这个文件，是《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》的后续文件，尤其强调了2.9的容积率是一条规划的红线。同时，我们也看到，此次出台的文件，完全表达了尊重历史、实事求是，保证我市历史遗留居住项目相关政策连续性的原则，对于已成为既成事实的项目，采取了承认历史遵循“法不溯及既往”的原则。

      在文件中，有一段表述最能说明问题：“容积率已确定的项目（已出具规划条件、会议纪要已明确或已报市政府备案等），容积率指标和计算规则按已确定的执行”的规定，对2018年12月1日前已确定容积率且超过2.9的房地产开发专项整治（解遗）项目，原确定的容积率、建筑密度、建筑高度等规划指标继续有效；容积率未超2.9（含2.9）的，规划设计方案按规划条件及有关政策执行，不再按《城市居住区规划设计标准》校核；对已建成或已入住的，按专项整治（解遗）政策整改到位后，可按照现状确定容积率、建筑密度、建筑高度等规划指标，补办相关手续。

      另外，在文件中，对于城市建筑的风貌有了更多的要求，比如：对城市界面与天际线的控制，就提到，沿城市主要道路和城市快速路的高层建筑，连续等高建筑一般不超过3栋，3栋以上应考虑以街坊为单元采取错落设计等手法，形成主次鲜明的天际线及建筑组群关系，高差应不小于较高建筑的1/5。

      另外，还专门提到了一点：除历史遗留项目外，建筑高度不得超过80米。同一“街坊”内避免高度悬殊的“高低配”；相邻“街坊”之间，应根据项目规模和容积率指标要求，进行高度分区规划，强化以“街坊”规模为单元的建筑高度组群，形成高低错落的城市景观，优化城市天际线。这进一步明确了，以洋房+高层或别墅+高层、小高层的高低配项目，将不再允许建设。

      可以说，这次的文件中，用非常具体的要求，在努力改进城市风貌，让石家庄这座城市变得更漂亮宜居。相信随着这一文件的严格落实，未来城市人居品质将进一步提升。

      4、河南开封取消新建住房3年限售令

      新闻背景：

      近日，开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。内容显示，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

      然而，政策仅维持一天，开封市住建局于7月20日发布通知，因未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。

      房掌柜观点：

      这件事情说明两个问题：第一，许多三四线城市的房地产市场变冷，政府财政压力增加，促使许多城市政府渴望通过一城一策完成对市场的拯救；第二，在现有的政策环境下，任何企图通过一城一策促进市场改善的行为，都将被遏制在萌芽中。

      开封的尝试，让我们看到了，“稳地价、稳房价、稳预期”仍是全年全国房地产市场调控的总基调，任何改变总基调的行为，都将不允许。