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最贵3.2万/㎡!2019上半年东莞各镇街房价再上新高度

广州房地产网-房掌柜 2019-07-19 07:05:42来源:房掌柜 黄子欣原创
[摘要]哪里不涨价?

2019年上半年刚刚结束,东莞楼市慢慢热了起来

这边土拍大战打得热火朝天,供需关系出现平稳迹象,但那边房价却在偷偷地上涨,开始进入“作妖”模式

 

东莞新房全市均价一路飙升

 

2019年上半年,东莞1-6月的房价一路飙升


成交情况1.jpg

供需关系之下,也决定了东莞的房价走向。

据合富大数据显示,2019年上半年,东莞新建商品房签约金额约599亿元同比增加13%,其中,住宅合计签约462.2亿元同比增加19%


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在“房住不炒”的大背景下,东莞政策没有丝毫放松,市场平稳发展,东莞上半年的房价盘踞高位——均价19469元/㎡,为历年来最高,同比2018年的16968元/㎡上涨15%。据悉,这个均价还是有限制网签等因素影响,若按购房的实际成交价,估计市整体均价还会更高。

今年东莞楼市成交额上涨2成,不仅是市场整体成交形势向好,而且房价也连续4个月保持上涨,东莞全市均价徘徊在20000元/㎡的关口。

 

6大片区81%镇街房价同比上涨

 


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在这33个镇街中,24个镇区上半年房价超过16000元/㎡,12个镇区进入20000元/㎡关卡,整体态势稳中略升。值得注意的是,81%镇街均价同比全线上涨,涨幅最高的是长安凤岗南城麻涌,由个别高价项目拉高所致。

基于东南临深片区临近深圳,价格也相对稳定,2019年上半年区域均价为22074元/㎡,其中,片区中成交均价最高的明显非凤岗莫属,均价32488元/㎡,也是同区域同比涨幅最高的,余下的塘厦、清溪和樟木头的同比涨幅在5%以内。

城区片区1.jpg

除去东南临深片区,均价最高的就要数城区片区了,2019年上半年均价为21592元/㎡,城区片区的房价之所以会这么高,主要是由于中心城区的高端项目支撑起高房价,对于城区片区的洼地——高埗、石碣而言,从1月到6月的新房均价基本上是稳步上涨,而主推的刚需盘——万科第五城卓越弥敦道更是博尽眼球,成了城区片区的销量王。

同样作为“政策”宠儿的滨海片区与松山湖片区,新房均价都破“2”字头,分别是21317元/㎡20583元/㎡,但同区域镇街的表现出现两极分化。

滨海片区1.jpg松山湖片区1.jpg

比如,长安虎门厚街松山湖的房价波动较大,主要受政策影响,特别是虎门和长安,在粤港澳大湾区的规划纲要出台后,不少项目提价,镇街房价明显上扬;剩余的镇街房价波动不大,稳中有升

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对于同属洼地的东部产业园片区来说,均价16467元/㎡比水乡新城片区15821元/㎡高是有原因的,毕竟,谢岗是该片区中唯一一个房价处于20000元/㎡以上,主要是受到别墅等高端项目成交所拉高,而且谢岗无论在供需方面都处于东莞市最低位。

水乡片区1.jpg

随后,我们来说说洼地之王的水乡新城片区,上半年新房均价为15821元/㎡,与该片区的房价趋势波动较大,各镇街之间的差距也逐渐缩小,向区域均价靠拢。

从涨幅来看,今年上半年的房价涨幅均在3-30%之间,其中3-20%涨幅的镇街占了将近7成,基于2018年上半年东莞房价基数较低,导致同比涨幅较大,虽然房价还在上涨,但涨幅明显在缩小

 

地价支撑房价上涨

 

回顾2019年上半年东莞的地市,尤其是看地块的可售楼面价,你总会嗅到地价上涨的气息。

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按理说,“面粉贵过面包”,指的是地价很高,已经逼近房价,恰巧东莞就出现那么一宗地块,可售楼面价都已超20000元/㎡,说的就是2019年上半年出让的南城商住地,最终被鹏瑞以“236000万元+自持面积100%”将地块收入囊中。

地价”支撑房价上涨是必然的,如今的地块拍价不断走高,房价也将水涨船高东莞不少镇街房价突破20000元/㎡,甚至超30000元/㎡。

另外,过去几年的高价项目也逐步入市,市场上定价高的项目越来越多。

比如说,万科翡翠东望万科滨海大都会松湖悦府万科金地天空之城中海云麓公馆中海莞府等项目均价接近或超30000元/㎡

而2019年上半年,东莞17镇街合计开盘/加推项目31个,主要集中在临深片区的清溪、塘厦和滨海片区的虎门、沙田。据悉,实际开盘量同比明显缩减,但销售率回升。

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根据2019年上半年新开盘的项目来看,去化率的表现却差强人意。部分全新项目以低于市场预期价格开盘得以热销,说明东莞购房需求还在,但也有部分全新项目,由于项目的定价都远高于镇街均价,去化不理想。

很多人都认为,去化率不理想,很大程度都取决于项目的定价,而地价则是房价的决定性因素。

目前,东莞新房全市均价已经连续2个月突破20000元/㎡关口,就连2019年上半年全市均价都接近20000元/㎡了。

 

下半年竞争更加激烈 房价有望回落

 

新一轮角逐已经开始,合理定价已成项目入市的关键,为此,不少开发商都处于一种探市状态,商品房备案价调整频繁就是其中的表现之一,备案价基本调整后将更贴近市场。

据瑞城搜统计数据显示,下半年东莞市将有53个项目集中入市,预计住宅潜在供应面积约292万㎡,其中,塘厦、沙田、虎门总可售量皆超50万㎡,市场去货缓慢,市场竞争压力大。

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据中原统计数据显示,2019年下半年,品牌房企潜在供应量占全市总供应量约51%,同比去年微涨3%,而品牌房企抢夺市场的架势将越演越烈,竞争也上升到白热化程度。

对于2019年下半年入市项目而言,合理定价才是项目热销的王道,低价开盘现象将增多,以价换量或将成为下半年东莞楼市的主旋律。

由此可见,下半年市场竞争将更加激烈,相较于上半年前十榜单,下半年或有多匹黑马脱颖而出,进入2019东莞东莞楼市龙虎榜。

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责任编辑:庞敏怡

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