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李宇嘉:土地出让理顺了 新房限价和楼市调控都顺了

广州房地产网-房掌柜 2019-07-05 09:11:39来源:房掌柜整理 
[摘要]深圳土拍,被称为“史诗级饕餮盛宴”。

作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉

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  火而不烫的“土地盛宴”

  深圳土拍,被称为“史诗级饕餮盛宴”。不过,这5块毛毛雨式的宅地(不到70万平米建筑面积,深圳一年新房交易面积最低也有300万平米),依然难解土地稀缺之渴。如果放在“不限制地价、不限制房价”的2017年之前,这5宗地根本解决不了几十家房企的需求之饥渴。甚至,会因为各路资金疯抢而“地王辈出”,这反而是现在房价和未来房价上涨的理由。

土地出让理顺了,新房限价和楼市调控,都顺了!

  现在不用担心地王。因为,这次竞拍有最高限价,且最高限价仅在起拍价上浮50%左右。这次出让的宝安尖岗山、龙华民治地块周边,分别在2015和2016年深圳楼市最火爆时,诞生过地王,当时楼面价分别高达7.99万/平米和5.68万/平米。但这次,宝安地块楼面价4.87万每平米,龙华地块楼面价4.44万每平米,比初始楼面积仅上涨45%,都在现任地王之下。

土地出让理顺了,新房限价和楼市调控,都顺了!

  当然,因为竞配建的人才房面积,从9.3万平米追加到15.8万平米,超出初始配建面积69.65%,占到总建面的23%,以可售面积摊地价的话,龙华地块楼板价为6.7万元/平米,比金茂现售地块(5.68万元/平米)高出近1万元;宝安尖岗山地块(6.7万元)比泰禾地块高出5000远。

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  开发商在盘算着梦想

  除了无偿移交人才住房外,项目还有很多约束:“90/70”(普通住房占70%),居民购买后3年内不得转让,不得捆绑精装修。未来,如果要限价的话,岂不是赔钱?泰禾项目和金茂项目都因为限价,目前还趴在那里“等解套”,财务成本搭进去多少?总经理换了几茬?只有他们自己知道。

土地出让理顺了,新房限价和楼市调控,都顺了!

  如果再赶上限价,这些新地块岂不是又套在里面了吗?大家都很疑惑,为什么房企不担忧?反而,参与竞拍的30余家开发商,分为80余组参与竞拍,有的还拿个4个号。其实,道理很简单。未来,京沪深的供地,大面积向共有产权、租赁、人才住房转移。商品房用地是“稀缺品”,在京沪深有土地储备、有项目开发,才真正称得上“龙头房企”,特别是在深圳。

  进一步讲,在京沪深这个一线城市“金字招牌”的区域拿了地,精雕细琢打造产品也好、做融资也好,都是最好的载体选择。即便是打广告,那也是免费的广告,大量媒体会天天报道你的进展。甚至,在楼市存量时代来临,京沪深的项目拿在手里,也是大浪淘沙后,最好的资产配置之一。

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  政府拿走该拿的,其他的贡献给人才吧

  这也是深圳土地出让改革的探索。“单限双竞”,先竞地价,当地价达到上限后,竞争谁无偿移交的人才住房多。限地价、不限人才住房配建面积。其实,5宗地的底价定得还是比较低的,即便溢价了45%,也不到周边二手住房价格的一半。就是说,政府拿走该拿的,其与“价高者得”竞拍条件下拍出来的价差,全部反哺给人才住房。这就是“地产回归实体经济”,地产给实体经济输血,并且明白无误地告诉市场,我的土地出让金用在哪里了?。

  如果这样的话,买房就是给实体经济做贡献了,限价就可以放开了。更具体地说,就是给深圳的科技创新做贡献了。人才能以市场价格的50%买到住房,这样的竞争力全国只有深圳有。进一步,深圳如果还能培育出一个“华为”,功劳簿上,是不是该写上“房地产”的名字呢?房地产再也不会污名化了。怪不得,拍卖师说,“感谢大家给深圳人才做贡献”。

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  限价,现在可以名正言顺地放开了

  2017-2018年新房限价,尽管出发点是好的,控制价格给“刚需”让利,但最终的结果呢?就是给有钱人创造了致富的机会,“500万”换“一蹲”的资格,豪买深圳湾的豪宅。在深圳,也只有富豪能“蹲得起”,普通百姓“无缘无分”。其负面影响是什么?市场热情因为排队抢房而被点燃,“刚需”是彻彻底底的牺牲品。所以,2018年底,大城市果断退出了限价。再说金茂那块现售地,拉长供应周期不说,房价也被抬高了,企业也被折腾够呛。

  如果人才住房、保障性住房配建到位了,特别是能够达到“二次房改”所要求的新房供应60%为人才住房、保障性住房,只要控制好杠杆,一定程度放开新房限价,没什么大问题。相反,出让地块时,如果预期开发商定价越高,配建的人才住房就越多,岂不挺好的。

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  人才和保障房,还是配建好

  相比政府供应,人才住房和保障性住房靠市场供应,效率是最高的。根据深圳“二次房改”的方案,2018-2035年,深圳每年要建设10万套住房,人才住房和保障性住房要占60%。尽管深圳给出15种建设渠道,但除了新增地块、归拢存量房(城中村)外,存量盘活难上加难。

  这是因为,过去10年(2008-2017),供应深圳90%新房的城市更新,因为高昂的拆迁补偿成本,推高房价和租金,消灭城中村廉价住房(本质上是保障性住房)等几大“罪状”,经历了任正非讨伐(深圳房地产太多了,没有大块的工业用地),富士康员工讨伐(“万村计划”涨租金),国家明确严厉大家“炒房租”等等,最后以“万村计划”无限制推延而终结。

  最后说一点,此次拍出的5宗地,除了身段本身就高、“地王相”十足的宝安尖岗山地块、龙华红山地块外,光明地块的楼面价也超过了4万,唯独东部的坪山地块,卖不上价格。这是否说明,大湾区规划落地、广深科技(8.48 +4.31%,诊股)走廊的加持下,深圳的未来,依旧在西部呢?

(来源:“李宇嘉地产笔记”)

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责任编辑:庞敏怡

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