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2019上半年广州一手住宅:成交42019宗增28%,供应创近6年同期第二低位

广州房地产网-房掌柜 2019-07-03 06:40:24来源: 广州中原研究发展部 
[摘要]2019年上半年广州一手住宅市场情况比去年同期明显改善,市场活跃度有所提高。

提要:2019年上半年广州一手住宅市场情况比去年同期明显改善,市场活跃度有所提高。

本篇将从整体市场供求、市场特征、各区/板块/个盘等多维度回顾上半年广州市场发展走势。

整体市场分析

买家积极入市,成交面积同比增近3成

2019年上半年广州一手住宅网签面积449.31万㎡,同比上涨26%(成交42019宗,同比上涨28%)。

图表 1 2014年至今广州一手住宅半年度网签量

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得益于去年四季度以来一手市场环境优化(包含备案价优化、房贷利率下调、各区加快新批、网签等措施),市场活跃度较2018年同期明显提升。

此外,春节后土地市场升温、大湾区规划正式落地等利好,亦为市场打下“强心剂”,买家入市态度更加积极。

但需要理性看待的是,综观近6年同期,该“成绩”仅排在第四位。

对比2016、2017年,成交差距在万宗以上。

因此广州中原研究发展部认为,今年市场只是回暖,难言火热。

图表 2 2014年至今广州一手成交走势图(单位:万㎡)

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全市一手住宅均价稳定在2.7万元/m²

根据广州中原研究发展部监控显示,广州上半年一手市场均价为27364元/㎡。

基本与去年年末价格持平,保持稳定。

图表 3 2019年上半年广州各区均价一览

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每月成交走势

“三月小阳春”冲高,五、六月“归于平淡”

广州中原研究发展部认为,上半年一手市场走势可分为4个阶段。

图表 4 2019年1-6月一手住宅成交量走势

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第一阶段为1月,得益于去年11月备案价优化,番禺以及中心六区普遍在去年12月落地制度,房企抓紧“冲刺业绩”的最后机会。

包括亚运城、珠江铂世湾、广钢保利碧桂园·公园大道、中海花湾壹号在内的项目“抢滩”加推,从而刺激1月成交走高。

第二阶段为2月,虽然“春节月”为传统市场淡季,但今年2月意义“非同一般”,直接为后市“蓄能”。

2月18日,重磅规划《大湾区规划纲要》正式公布;

2月28日,天河出让黄埔大道东646号地块,“宇宙中心”天河时隔4年再次挂商住地,吸引各路房企争抢,最终地块以高溢价出让,市场热度随即从一级市场辐射至二级市场。

第三阶段为3-4月,在大湾区规划以及地市利好加持下,房企“借东风”推货。

南沙、增城等与大湾区概念密切的区域供求活跃,直接刺激3-4月成交走红,其中4月份网签面积推高至94.95万m²(8996宗),为2019年上半年峰值。

第四阶段为5-6月,五一前夕,高层会议重申“房住不炒”。

五一过后,住建部对佛山、苏州等楼市过热城市“亮黄牌”警告,向市场释放“严管不懈”的信号;

因此,虽然今年五一整体推货量大增,但房企各类优惠噱头减少,推货相对低调;

图表 5 上半年各月成交情况及大事记

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整体供应

近6年同期第二低位,土地转化项目速度放缓

2019年上半年广州新批供应面积386.67万m²,同比下跌8%。

近六年同期仅高于2017年上半年(364.28万m²),供应“后劲不足”一定程度上对5、6月市场走势造成影响。

广州中原研究发展部认为,供应放缓与“土地项目转化”效率降低有关。

图表 6 2014-2019年同期新批面积一览

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虽然2017年起广州加大整体土地供应力度,但过去两年住宅地供应中包含纯人才公寓地、产业园自持地、定向销售对象地。

加上房企竞配建、竞自持部分,“分散”了可投入市场住宅的规模。

另一方面,近年供地多集中在各区“边缘板块”。

即生活配套尚未起步,交通通勤条件有待改善且远离市中心的片区;

以增城为例,2017年起供地集中在中新镇、荔城、永和等板块。

由于拿地房企担心市场接受程度,因此投入市场以“小量试水”的模式供应。

买家对此类偏远项目的偏好程度一般,房企放慢开发节奏待配套成熟后再大规模推货。

此外,过去供地中有不少“高价地块”,时至今日其盈利价格仍与市场实际有较大出入。

“有价无市”亦促使这一部分拿地房企放缓开发节奏,等待价格到位后再推。

相反,备受买家追捧的板块如番禺亚运城、南沙金洲-蕉门河、黄阁、增城朱村等,“供求相互产生积极作用”,推货效率处于高速运转状态,因此市场活跃较高的仍是“老面孔”区域大盘。

市场供求比

从“供过于求”过渡至“供不应求”

上半年广州市场出现“供不应求”的情况,回顾近6年供求表现,2014、2018两个楼市“冷年”均“供过于求”。

2016-2017热年阶段则表现出“明显供不应求”。

而2019年情况与2015年相类似,属于“供过于求”过渡向“供不应求”的“冷转热年份”。

图表 7 2014-2019年广州供求情况对比

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图表 8 2014年至今广州供求比情况

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广州中原研究发展部认为,2015年市场走势对判断今年整体市场运行情况有一定借鉴意义;

假如今年下半年供应增加,或将刺激市场成交大幅提升。

从各月情况来看,上半年新批“波峰”为一月。

累计新批面积85.21万m²(8341宗)主要原因为房企春节前业绩冲刺,加上调控优化加快预售证发放速度,刺激一月成交走高。

2-6月供应量基本徘徊在60万m²/月(5600宗)的水平。

其中4、5月因应传统旺季,供应相对较多,刺激供应突破60万m²/月关口,5月更是接近70万m²(6430宗)。

但对比传统供应“热年”如2016年5月(102万m²,10199宗),差距在30万m²以上。

广州中原研究发展部认为,新批供应能力减弱一定程度上影响了成交“反弹”势头。

图表 9 2019年上半年广州各月一手住宅供应情况

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整体库存

库存四上10个月关口,消化速度放缓

由于成交波动,上半年全市库存消化周期4次突破10个月关口,且上半年末定格在10.6个月的半年高位;

而去年下半年库存基本稳定在10个月以内,由此说明一手消化速度有所放缓。

图表 10 近一年广州库存及消化周期变动

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分区域市场分析

图表 11 2019年上半年广州各区一手住宅供求量价情况

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区域供应

外围多区放缓,荔湾、白云迎来“供货潮”

今年广州一手供应放缓,“重灾区”在除花都外的外围4区。

图表 12 2019年上半年广州各区一手住宅供求量价图

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其中番禺上半年新批面积21.8万m²,同比下跌37%,供应减少幅度显著;

对比去年同期,该区大盘祈福缤纷汇今年“零新增供应”,故上半年仅依靠亚运城凭一己之力供货;

根据广州中原研究发展部监控显示,亚运城上半年供货14.9万m²(1164宗),占番禺68%供应量。

其余如珠江铂世湾、广地花园等处于新开盘阶段,供应偏少。

南沙与番禺供应情况类似,该区今年上半年新批面积50.6万m²,同比下跌21%。

与去年相比,大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城供应能力基本持平(2019年上半年累计19.3万m²,2018年上半年18.8万m²)。

但2018年热盘保利星海小镇今年进入销售尾声,另一新盘保利半岛以顺销为主。

新增供应放缓,导致上半年南沙仅依靠金洲两个大盘支撑。

此外,天河受牛奶厂板块进入销售尾声影响,供应量下跌56%,当前该区仅依靠兰亭盛荟、珠江花城两个项目支撑供应。

另一方面,得益于中心区备案价优化以及商住地转化,荔湾、白云两区供应“逆市增长”。

其中荔湾新批面积29.9万m²,同比增加33%。

从去年12月末开始,广钢南区保利碧桂园·公园大道、保利东郡等全新盘相继入市,带动区域成交;

此外,茶滘板块的保利·花海湾、大坦沙板块的悦江上品、凯德双桥8号亦积极加推, 荔湾整体迎来“供应大年”。

此外,白云上半年供应面积达16.2万m²,同比增加32%,随着近年晋升为“供地大区”,未来白云供应将持续增加。

区域成交

9区同比上涨,增城“无悬念”排头位

上半年广州一手市场回暖,除天河、黄埔因热点板块供应不足成交回落外,其余9区表现出彩。

其中增城成交131.3万m²(12687宗),“无悬念”蝉联全市成交第一大区。

该区大盘科慧花园成交20.47万m²(2237宗)占区域16%的成交,此外永和、新塘等板块亦表现活跃。

南沙得益于大湾区利好带来的产业、基建利好,得到越来越多买家关注。

此外,由于近年出让地价格提升,加上核心板块(如金洲-蕉门河、黄阁等)供地偏少,不少买家担心后市价格变动,加快入市步伐。

此外,由于中心区优质板块除广钢外相对缺货,不少中高端置业需求转移至番禺大石、华南等板块,刺激番禺整体成交。

上半年藏珑府、珠江铂世湾、星河湾半岛、金地·壹阅府四个中高、高端项目成交表现不俗,累计成交4.59万m²(335宗),平均每个项目成交1.15万m²单位(约84宗)。

除番禺外,包括黄埔科学城、荔湾广钢、天河东圃等“中高端项目成交强势”,为上半年重要亮点,广州中原研究发展部认为,其主要原因有三:

首先,去年四季度备案价制度优化,释放了大量中高端供求,成交增多标志着被“压抑”多时的改善需求逐步回流。

其次,中高端板块占据着各自区域“最优资源”,生活配套成熟、近地铁、近商务区产业园是其普遍特征,买家加快对此类物业购置,即认同片区价值。

最后,中高端项目主要由中高收入人群,新入户人才购置,此部分成交增多,意味着广州近年“广纳人才”“产业升级”带来实质性作用。

越来越多经济能力强,希望扎根广州的买家“涌入”市场,带动高层次成交

区域库存

黄埔、增城库存得到补充

由于上半年中后段成交稍有回落,大部分区域消化周期有增加趋势。

年初缺货严重,消化周期曾不足5个月的黄埔、增城得到有效补充,最新消化周期提升至6.3、7.8个月。

但另一热区南沙,由于3-4月成交猛增,加上部分热盘供货能力减弱,导致库存减少,该区消化周期从一月末的14.7个月,下跌至最近9.4个月。

图表 13 2019年6月底广州各区一手住宅库存

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十大板块市场分析

广钢、黄阁增幅强劲,“科学城”成黑马

十大热门板块中,金洲-蕉门河板块由于大盘货量足+重磅利好带动,成交总量、增幅均表现优异。

而朱村、永和两个板块虽然总量大,但增幅同比增长不足10%。

由此说明两个板块“吸客能力”有所减弱。

其中朱村主要原因为除科慧花园外,其他项目新推货不多,以顺销为主,对买家的吸引力降低;

而永和则由于配套建设相对缓慢,加上增城“备案价优化”问题解决,不少买家转投其他板块。

此外,今年上半年出现明显“板块迁移”现象。

花都区府、奥体黄村两个板块由于近年可售项目减少,成交同比大幅下滑;

而“韬光养晦”多年的科学城板块,在保利罗兰国际、科城山庄等项目推出新组团的带动下,成为上半年一手市场“黑马”。

图表 14 2019年上半年广州十大热点板块一览

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十大成交热盘

东/南区域包揽,刚需大盘吸客能力强

上半年广州十大热盘,黄埔、增城组成的“东区”六盘上榜,而南沙、番禺组成的“南区”四盘在列。

图表 15 2019年上半年广州十大热盘

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下半年展望

楼市调控“严管不懈”稳预期,市场延续“理性”

今年基本面环境可分为两个阶段,以五一为节点。

1-4月全国土地市场出现升温迹象,部分一二线城市通过优化人才、落户措施,间接使房地产市场出现“转热”苗头;

为“稳房价、稳地价、稳预期”,五一前夕,高层召开会议,重申“房住不炒”指导思想。

五一假期后,住建部对市场过热城市“亮黄牌”,热点城市苏州、西安升级限购,由此可见高层对于楼市调控“严管不懈”。

从广州表现来看,5-6月土地市场略有降温,出现了流拍、中止出让地块,多宗地块以低于10%的溢价出让,一手市场成交于5月后回落。

预期下半年楼市基本面维持严管基调,保持现有稳定环境,市场买卖双方将保持理性态度。

另一方面,广州中原研究发展部认为,决定下半年成交走势的重要因素为“新批供应量”。

上半年买家购置热情明显提升,但由于热门区域供货能力减弱,买家未能“中盘”,从而影响整体市场表现,假如下半年供应增加,可进一步提升买家入市欲望。

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责任编辑:庞敏怡

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