5月二手住宅：东风东、小北学霸片区看房客增多，赤岗、金沙洲议价空间大

海珠区

海珠西大盘受广钢新房分流

5月份,海珠区二手住宅网签宗数为509宗,环比下滑6.3%。

但本月海珠区江南大道南板块反而有不俗表现。

其中富力顺意花园、保利花园成交最为活跃,5月成交均价为40743元/平、41486元/平,套均均价仅为320万元/套、317万元/套。

另外,据广州中原研究发展部调研了解到,本月海珠区的海珠西板块整体表现则相对一般,其板块“热销盘”光大花园本月成交量亦出现回落。

主要由于光大片区业主心态相对强硬,部分业主议价空间较小,客户接受意愿不高。而5月广钢新城一手项目推货积极,货量充足。

且楼价与光大花园相当,目前板块两大热盘中海花湾壹号及保利碧桂园公园大道在售均价仅50000元/平左右,而本月光大花园中原成交均价为52119元/平,二手楼价反超新房。

因此,若二手房放盘价居高不下,而新房推货积极,将促使部分客户分流至一手房,或将持续观望。

广州中原研究发展部认为,放盘价居高的业主可适当下调放盘价至市场价,以加快出售房源。

荔湾区

散盘成交向好,刚需客户市场需求大

5月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为242宗,环比大涨16.3%,而二手住宅网签均价为32258元/平,网签均价略有回落。

据广州中原研究发展部监测,荔湾成交活跃板块为中山八路板块

其中板块向来成交活跃的珠岛花园,本月成交持续向好,本月成交均价在32123元/平,套均总价仅222万元/套左右。

此外,本月荔湾区散盘业主放盘活跃,市场盘源充足,致使成交明显上扬。

根据中原成交显示,2019年1-4月荔湾区散盘成交占比基本集中在20%-30%区间徘徊,而本月占比上升至40.0%,环比大幅增长15%。

其中,本月散盘成交多集中在逢源路、文昌北路一带的旧老梯楼为主,其成交均价相对较低,分别为22158元/平、23064元/平,其套均均价仅为140万元/套、182万元/套左右,入市门槛很低。

加上周边生活配套相对完善,居住氛围浓厚。因此,受到不少的刚需客户所关注。

白云区

金沙洲板块业主急卖但客少,议价空间大

5月份,白云区二手住宅网签宗数为458宗,环比下滑8.9%。

据广州中原研究发展部监测发现,本月区域优质社区楼盘成交表现活跃;

如白云大道板块的时代玫瑰园、罗冲围板块的富力桃园等,本月成交均价分别为40492元/平、32455元/平;

而需要指出的是,本月机场路板块的“明星盘”汇侨新城成交萎缩严重

主要由于板块在售新房保利紫云(五一推销价35000元/平)和纵横揽云(38000元/平)价格与汇侨新城相当,从而不少二手客户转移至新房市场。

另外,据广州中原研究发展部调研了解到,近段时间以来,白云金沙洲板块二手楼市表现为急卖业主较多,而板块购房客户较之前明显减少。

目前金沙洲板块市场整体放盘价虽没太大的变动,但如果有客户有购房意向的话,业主的议价空间会较之前增大,议价幅度基本上升至5%以上。

如近期成交的一套38㎡一房的城西花园东南向单位,由于业主急于资金来换房,房源出售总价从原来的110万元,最后下调至100.5万元成交,降价幅度近10%左右。

另外,亦存在有的客户看中房源后,与业主谈到相对“实惠”价格,但最后仍然放弃购买。

造成部分业主对市场的信心较弱,后市预判相对悲观。

由此可见,目前金沙洲板块业主虽降价让利以促成成交,但因上门客较少,整体成交依然不容乐观。

番禺区 

祈福新村供应减少,市桥板块成交维稳

2019年5月,番禺区二手网签均价为25683元/㎡;阳光家缘中介网签量为858宗,环比下滑11.5%。

据监测发现,本月钟村板块成交亦出现回落,二手网签宗数环比下降10%左右,主要由于板块放盘积极度相对较低,业主多处观望状态。

以板块代表楼盘祈福新村为例,据中原数据显示,2019年5月,祈福新村录得的中原新增放盘量同比去年大幅减少近5成。市场上货量稀缺导致客户可选择性降低,成交出现回落。

另外,需要指出的是,本月市桥板块市场需求表现平稳,二手网签宗数环比4月基本持平。

广州中原研究发展部认为,市桥板块作为番禺的“老城区”板块,片区居住氛围浓厚,生活配套齐全,加上价格相对低洼,对于不少刚需置业有较强的吸引力;

另外,配合广州地铁18号线、22号线的规划建设,市桥板块和直接与南沙灵山岛尖、荔湾白鹅潭等多个未来重要金融规划区链接,板块楼市价值提升潜力较大。

预测

6月成交维稳,二手分流问题将有所好转

虽然5月作为传统的销售旺季,但由于五一假期延长造成客户外出旅游增多及一手推货积致使二手客户分流等因素影响,成交出现回落。

但预测6月成交将保持平稳,跌幅不会进一步拉大,周度成交集中在1200宗上下波动。主要根据以下两个方面分析:

一方面,从近5月二手带看数量情况来看,自3月出现明显冲高外,4、5月均处于高位稳定,目前市场仍有较大的需求;

另一方面,部分开发商需消化五一行情。

五一黄金周假期过后,新房新批供应每周平均仅有15万㎡的新增供应,开发商推货速度放缓,预计一手市场对二手楼市冲击不会太大,预计二手置业客户分流问题将有所改善。