齐俊杰：房租降了？还是租房承受力已倒极限？

　　最近，很多媒体都在说，房租降了，比如北京，来自链家的数据，北京租赁市场的成交节奏也在放缓，2019年4月贝壳房源7日内出租率为21%，同比下降18个百分点，环比下降3个百分点，租赁市场的成交难度增加。而2019年4月，北京链家租赁房源中共发生12224次调价，其中83%为下调报价，同比增加19个百分点，且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。自如也都表示，今年的收房价，要明显低于去年，如果房东不降价，只能空置更长的时间。

　　当然这种事只是数据和平均，放在个体上，很多人是不服的，也有不少人说，我刚刚给房客涨完租金，也有租客哭死，自己被涨了租金，所以这就是宏观跟微观的区别，整体与个性的不同，虽然整体房租趋于下降，但是你的房子未必就会降，甚至不降反升，老齐之前也说过，越是低端的房子，越是小房子，越是合租的房子，他的租金反而越贵，也越容易上涨，而且基数低，所以一涨幅度还不小，比如一个合租房2000涨到2200，这就是涨了10%，如果是那种拼床位的群租房，500涨到800，就涨了60%。所以越是外来人口聚集的地区，这种房租就越是容易上涨。

　　但是从总体来看，我们也反复强调，房租是由城市收入决定的，所以除非有资本在里面兴风作浪，推动借贷付租金，或者烧钱高价收房低价出租扰乱市场。除此之外，租金不太可能产生泡沫。也就是说，房租跟房价不一样，房租上涨是有天花板的，而这个天花板就是一个城市的平均收入。从这个意义上来讲，有些城市的房租已经高到了极限。

　　比如诸葛找房的数据，在一线城市若想一个人整租一居室，房租占收入已经达到了六成以上，而北、上、深更是高达九成以上。在北京一居室的房租收入比已经达到了97%，也就是说，如果你要想有个独立的房子住，那么一个月的收入，基本都要交给房东，即使是退而求其次选择合租，在一线城市的租房成本也达到收入30%以上。

　　如果按照城市划分，高收入高租金的有北京，上海，深圳，这三个城市绝对高人一等，而广州，杭州也算是高租金城市，但是其实跟北上深的租金比，还是要差了一个水平，相反他们的租房负担，更接近低租金组的南京，而高收入低租金的还有苏州，厦门，长沙，青岛，和济南，这些城市房价涨了不少，但租金还算过得去，除了南京，其他城市基本租金收入比低于50%。其他绝大部分城市都在低收入低租金组，这个组也分两部分，像沈阳，太原，石家庄，昆明，合肥，武汉，则租金相对较低。那有人问了，有没有低收入高租金的城市呢?重庆，哈尔滨，大连，长春，天津，沾一点边，但整体上租金收入比也没有超过60%。这也再次证明了我们之前的观点，房租是由一个城市的收入水平决定的，不是房东仁慈，而是房客实在租不起了。

　　所以，一旦租金接近了收入的天花板，那么基本就不可能再涨了。一个月赚的钱，都交给房东了，这就完全成为了房东的奴隶。相信没人会甘愿成为奴隶，更不会倒贴钱，到大城市打工。所以租房成本太高，必然会造成人口离开。从而平抑房租。　　

　　其他没上榜的城市，大部分租金收入比就更低了，也就是说在那里租房，只占收入的很小一部分。租金上不来，最主要的因素还是供需，说明需要租房的人很少，而房屋出租的供给很多，替代性很强，说的更直白一些就是房屋过剩了，所以租金上不来。房东如果不降价，租客就会去找其他房源替代，所以房子就会空置的时间更长，而此时房东就会算账，我是让他空2个月呢，还是降价10%?显然降价10%比空2个月更划算一些。于是那些迫切产生收入的房东，就会主动降价，争取租客，市场租金也就下来了。

　　现在房价，房租，收入，这三个指标非常的混乱，如果从房价看房租，房租极低，如果从收入看房租，房租又极高，按照国际惯例，房价应该是一年房租的20倍，是年收入的10倍，而一年用于租房的钱，差不多是收入的一半，这样一切就合理多了。现在来看，北京上海深圳，已经远远偏离了这个合理的范畴，形成了房价、租金双高的情况。房租已经达到极限。而其他的城市，房租基本合理，但房价至少高了一倍，这就是目前我们的住房市场现状。

　　那么未来会怎么样，有2条路，要么房价降下来，要么租金涨一倍，但租金涨一倍，收入也得先涨1-2倍。当然还有第三条，那就是让他一直这么扭曲下去，这其实就形成了房东补贴租客的情况，你交给房东的租金，大概只是房东还贷款的二分之一到三分之一。那有人说了，房东人家买的早，根本不贷款，收房租就是纯赚，这是只算了绝对成本，而没有算机会成本，别忘了他现在卖了，随便做个理财，也是房租收入的3倍以上，那房东傻吗?房东确实傻，但是他们坚信会有一个更傻的傻子，将以更高价把房子从自己手上接走。

　　（来源：齐俊杰看财经）