当前位置:广州房地产网  > 楼市聚焦 > 掌柜原创

【长租公寓成绩单】保利:模式破冰难 30万间保守目标仍面临大考

广州房地产网-房掌柜 2019-05-31 14:15:05来源:掌柜财经 
[摘要]2020年30万间房源目标,尝试“开发+租赁”的并行模式寻求突破。

布局长租公寓的房企越来越多,保利自长租公寓以来,因其身份的特殊性和目标的宏大而备受关注。

尽管保利在全国已有储备公寓房源10000余间,但“2020年30万间房源”的目标仍面临时间和管理的双重考验。

除此之外,长租公寓行业整体竞争激烈,由于保利入行时间短,还未能摸索出一套系统化的管理方案。

尽管遇到的困难不小,保利仍信心满满,尝试“开发+租赁”的并行模式,在未来,以轻资产模式为主,重资产模式为辅来寻求更大的突破。

试水REITs产品 在长租公寓领域努力发展

作为拥有国资背景的企业,2018年3月,保利地产住房租赁“类REITs”产品首期发行,规模17亿余元;同年8月,保利公寓管理有限公司成立,推出了小n、N+、N joy等品牌线,正式进军长租公寓领域。

为了在长租公寓领域成为国家代表队的示范,保利提出了较高的目标要求,更加重视公寓市场的风向。事实上,保利早于2015年7月就与优客逸家合作,推出了UOKO公寓。吸取到一定的经验后,2018年推出了小n、N+等品牌线。

blob.png

截止2018年底,保利公寓已有十余个在营项目,布局在广州、北京、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、大连等近二十个城市,拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线,储备房源达10000余间。

blob.png

图为保利N+公寓(万胜围店)

根据亿翰智库发布的最新一期中国典型长租公寓品牌指数排名,保利公寓以品牌指数77.37排在第6位。从2018年进军长租公寓领域以来,保利公寓的品牌排名成绩一般,排名基本在品牌排名前15位。

blob.png

2020年30万间目标面临时间考验

目前从房企布局长租公寓的情况来看,万科、龙湖布局时间较早渐成规模,发展迅速。

作为国家代表队的保利,在长租公寓领域目前仍处于冲刺阶段。

“到2020年公寓管理规模达30万间,成为国内领军的租赁住房投资运营商”一直是保利发展长租公寓的目标,但是,据公开数据,去年保利拥有30多个长租公寓项目,管理规模仅为1万+间。

业内人士分析,两年时间想要达到30万间的目标有一定难度,万科涉足长租公寓市场比较早,2014年推出至今房源数约为16万间,对比来看,保利要达成目标确实需加强冲刺。

在早前的访问中,保利公寓事业部副总经理姚志鹏透露,保利公寓主要布局一线、新一线或强二线城市,以广佛地区为主。保利地产内部项目的存量资产和自持租赁地块为业务基础,同时积极联合内外部资源抱团获取外部公寓项目。

掌柜财经根据保利公寓官网的数据统计得出,目前保利长租公寓的房源在全国布局并不广泛,且仅在北京、天津、沈阳、大连、杭州、武汉、长沙、广州、重庆和西安十个城市有房源,其中广州是保利公寓布局的核心城市。

blob.png

央企资金雄厚 运营面临双重考验

保利作为国资企业,有着资源整合方面的优势,包括各类存量房、土地、资金的优势,而且还有国家利好政策的支持。

2018年保利成为国内首单房企租赁住房REITs发行者,首期规模为17.17亿元,成为央企回笼资金的示范者;2019年2月保利申请发行12.6亿元资产支持专项计划获受理。

但是在运营的过程中,保利同样面临着外部市场和内部运营的考验。

从外部市场来看,并不太乐观,从2018年下半年开始,公寓市场有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止,总规模超过200亿元。

从保利公寓内部运营来看,提升运营能力、创利回笼资金、提升社区服务的品质不容忽视。

据了解,保利长租公寓在对外合作的管理模式主要包括两种:委托管理模式和收益分成模式,除此之外,保利也在进行外拓项目:对城中村微改造和更新;与其他的开发商进行合作开发和经营。

正如保利方面所言,目前保利在长租公寓行业的盈利主要是通过租金差来实现。

但市场分析人士认为,保利虽然可以通过一些增值收入,但改变不了其长租公寓主要的盈利模式。

克而瑞广州首席市场分析师肖文晓指出,对于企业来说,从事住房租赁业务的主要挑战之一就是资金投入大、回报周期长,发行REITs产品可以更快从市场募集资金,为企业的可持续滚动发展提供融资助力。

“目前来说,包括企业和监管机构、金融机构都在摸索中,房地产信托投资基金还不能成为住房租赁企业顺畅的融资渠道之一。”

而广州知名专家邓浩志则表示,央企保利虽然在政策和融资上有相对的支持,但是实际上这些支持不一定能够有很好地发展。就目前保利发行的REITs来说,如果是在像广州等一线城市投资开发,这些REITs的资金数目算不上有优势。

“开发+租赁”并行尝试破冰

保利在公共场面曾明确表示,有信心坚定进入长租公寓,并且做大规模。但,保利进入长租公寓的进程不是一帆风顺的。

2018年7月12日,保利终止发行的15.14亿元资产支持证券项目,而今年2月11日,据上交所信息平台显示,保利置业集团申请发行的12.6亿元资产支持专项计划亿获受理,但时隔一个月,该项支持专项计划的状态再次变更为“中止”。

未来,保利产品的核心是内部项目的存量资产和自持租赁地块,同时也会关注一些低效资产,通过收购和租赁,实现轻重结合的运营模式。同时针对日益增长的休闲度假消费需求,在局部区域也尝试做短租公寓产品。

对于租赁业务未来的发展策略,保利公寓方面相关人士表示,在未来,保利以轻资产模式为主,重资产模式为辅。

据掌柜财经了解,在战略方面,保利继续跑马圈地。一方面,整合外部资源共享内部资源。另一方面,积极外拓合作项目,一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓,对城中村微改造和更新;二是与其他的开发商进行合作开发和经营。

正如保利公寓管理有限公司总经理方琳讲的,“光租赁的逻辑不能够完全成立,必须是开发和租赁结合。”保利也确实为“开发+租赁”并行模式。

长租公寓属于新的领域,如何“活下去”,是所有的房企必须考虑的问题。

广州知名专家韩世同表示,长租公寓的热度已经过去了,发展到后期的话,盈利不明显,许多的房企已经开始缓慢收手,如果实在要发展,就必须要承租一些比较低租金的地块,土地较多的房企会占有优势;相对来说,央企在融资和获取土地上会占有优势。

分享到:
责任编辑:庞敏怡

【转载声明】 转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】 为传递行业新闻信息之目的,部分内容可能涉及转载或摘录于网络,如涉及版权事宜,请立即联系我方网站平台作协商处理,邮箱103602425@qq.com,经我方核实后将会第一时间作删除处理。如果有关方未经与我方协商程序,提出恶意诉讼,我方概不承担因此产生的一切法律责任。

新闻排行

  1. 199㎡做四房!最快11月开卖!中交顺德新盘开放销售中心

新闻推荐

  1. 199㎡做四房!最快11月开卖!中交顺德新盘开放销售中心
  2. 2粤泰股份大股东所持股份全部被轮候冻结 期限为3年
  3. 3【房企换帅之路】珠江投资:职业经理人再次败走家族企业?
  4. 4紧急终止!厚街7万平商住地又“流产”了(附地块解读)
  5. 5佛山8月66个盘入市“厮杀”,13个纯新盘首亮相!
  6. 6降了!一年期LPR降息 将成为下月房贷利率的定价基准
  7. 711816元/㎡起拍!东莞厚街商住地4年身价翻6倍(附航拍)
  8. 831省份前8月房地产投资排行榜:广东近万亿 三地负增长
  9. 9楼面价近4.3万/㎡!保利摘得荔湾冷冻厂宅地
  10. 10隐形地主合生创展 番禺新基村旧改和它的土储秘密

楼盘推荐

视频推荐