张勇： 通往罗马的第二条道路 鑫苑物业赴港上市

“罗马只有一个，但通往罗马的道路有千万条”，或许这用来形容张勇也不为过。

十二年前，为了做大房地产业务，张勇带着他一手创立的鑫苑置业走向美国资本市场。只可惜，上市之后，鑫苑置业的发展一直不温不火。

为了通往心中的罗马，张勇不断寻找新的道路。如今，他似乎有了新的方向。

据媒体获悉，近日，鑫苑物业服务集团有限公司向香港联交所主板递交上市申请，东方融资（香港）有限公司作为独家保荐人。

集团的历史可追溯至1998年12月，当时集团的主要营运附属公司鑫苑科技成立并开始为鑫苑置业集团(其股份于2007年12月12日于纽约证券交易所上市)开发的物业提供物业管理服务。鑫苑置业集团及集团均由张勇创办。

于其成立日期，鑫苑科技由张勇及张欣分别拥有80%及20%，在经过张勇、张欣、杨玉岩及鑫苑地产控股有限公司的全资附属公司河南鑫苑置业有限公司(“河南鑫苑置业”)之间的一系列股权转让后自2006年9月4日起已成为鑫苑置业集团的全资附属公司。

值得一提的是，2017年4月20日，鑫苑物业在北京金融街举行新三板挂牌仪式，其挂牌名为鑫苑科技服务股份有限公司，但今年1月，该公司就已从新三板退市。

鑫苑物业乃中国发展迅速的物业管理公司之一。于2018年12月31日，集团已签约管理的物业覆盖中国逾28个城市，包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海。集团业务涵盖提供予物业开发商、业主及住户的交付前阶段(即集团的交付前及咨询服务)及交付后阶段(即集团的物业管理服务及增值服务)。根据弗若斯特沙利文的相关资料，就总收益而言，集团于2018年在中国物业管理企业中排名第三十三位。根据中国物业管理协会、上海易居房地产研究院及中国房地产评测中心的相关资料，基于综合指数评级，集团于2018年在中国物业管理企业中排名第十二位。

赴美上市、新三板挂牌、转战港交所......的确，张勇做了很多的尝试。但销售增长乏力、全球布局缓慢、物业平台依赖母公司等问题，仍然是鑫苑置业甩不掉的标签。

通向罗马的第一条路

张勇是山西人，但在他身上，有一种河南人安稳与保守的气质。而且，张勇也选择了河南的省会城市作为掘金房地产的第一站。

1997年，34岁的张勇在河南郑州创办了鑫苑置业，从此开始了“以销定产”的发展策略。在张勇眼中，丰厚的土地储备容易导致资金承压，“不囤地、不捂盘、零库存”才是最稳妥的开发模式。

“零库存”就意味着鑫苑置业不会大量的储备土地，有多少地就开发多少，进而实现快速销售，快速回笼资金的目的。一方面，这种模式占用的资金较少，另一方面，能够让鑫苑置业快速获利，从而避免单一项目开发周期长带来的不确定性。

在那个遍地黄金的年代，鑫苑置业凭借这种发展策略得以极速扩张。那时，鑫苑置业与建业地产、正商地产、盛润置业并称河南四大龙头房企，风光无限。

2004年，鑫苑置业在郑州的合约销售额位列区域榜首，甚至超过了建业地产。随着鑫苑置业的发展与壮大，郑州早已无法容下张勇。2005年，这家豫系房企开始走向全国化发展的道路。

两年之后，鑫苑置业迎来了它的高光时刻。那一年，鑫苑置业成功登陆纽交所，而张勇也迈开了海外扩张的脚步。

在外界看来，张勇是激进的。当胡葆森与建业地产在河南坚守省域化道路的时候，当张敬国与正商地产全国布局，深耕郑州的时候，张勇已经步入国际化征途。

但张勇也是保守的，从建立鑫苑置业开始，他就采用“拿多少卖多少”的思路，以致于鑫苑置业的土地储备一直处于贫乏状态，进而导致了企业扩张的变数。

由于土地储备量的匮乏，鑫苑置业无法在香港上市。就香港而言，土地储备是衡量房地产公司的一个重要指标，甚至被认为是直接影响一个房地产企业未来三至五年销售额的重要因素。

热衷于“零库存”模式的张勇，更希望能够找到志同道合的盟友，找到一条属于自己的道路，美国纽约就成了他的目标。

2007年12月12日，鑫苑置业在美国纽交所成功上市，公开招股定价为14美元/股，共发行1750万股，当天就报收于16.80美元，涨幅达到20%，合共融资2.45亿美元。

彼时有分析人士认为，鑫苑置业成功登陆美国资本市场，一方面是缘于美国对中国房地产市场前景的展望，另一方面正是得益于其“零库存”的模式，毕竟这种快速回笼资金的模式，在当时让鑫苑置业声名鹊起。

鑫苑美国上市这些年

那是个复杂的时代，大多数开发商想尽办法走进来，张勇则急着走出去。但出走十余年，鑫苑置业的旅途并不是那么顺利。

2008年，金融危机席卷全球，房地产行业自然也不能幸免。那一年，鑫苑置业的股价腰斩，年末甚至跌到最低值，报价1.27美元/股。

近几年，随着全球金融市场回暖，房地产市场的升温，鑫苑置业的股价也逐渐回升。截至发稿当日，鑫苑置业报收4.47美元/股，较2008年的最低值1.27美元/股增长251.97%，但与2007年公开招股定价的14美元/股相比较，这一数字缩水约68%，与此同时，鑫苑置业的总市值也仅剩2.68亿美元。

不得不说，十年弹指一挥间，楼市竟已是沧海桑田，当年意气风发的张勇，如今已是双鬓斑白，而他一手创立的鑫苑置业，同样早已布满岁月的痕迹。