深圳产业用地“扩容”新政：可通过多种路径调整容积和容积率

　　产业是城市发展的重要基石，土地资源是支撑产业发展的最重要载体，在我市新增建设用地空间资源紧约束条件下，特别是进入经济高质量发展新常态以来，如何让存量的产业用地提容增效显得尤为紧迫。

　　为进一步推进土地供给侧结构性改革，更好地盘活存量土地资源，促进产业用地节约集约利用，5月16日，深圳市出台了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》(以下简称《管理规定》)，从适用范围、实施路径、地价标准、审批机制等方面对产业用地容积调整相关事项进行了全面、系统的规定。

　　《管理规定》明确规定：

　　产业用地容积及容积率调整可通过新建、改建、拆建及三种方式组合的路径实施。产业用地容积调整后，新增的建筑面积不得转让。因司法裁定需转移过户的，转移后的产权限制条件维持不变。

普通工业用地提高容积部分和无偿移交政府的建筑面积，不计收地价。

　　新增建筑面积建成后应按产业发展监管协议的约定使用，不得出租;确有出租需要的，出租比例原则上不超过新增建筑面积的20%，且应当在产业发展监管协议中明确约定租赁面积比例、租金标准、租赁对象及违约处置措施。

　　产业用地容积调整涉及拆除建(构)筑物的，拆除的建(构)筑物建成时间应大于10年(含10年)。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定;未办理验收的，可通过卫星影像图等方式判定建成时间。

　　拆除的建(构)筑物面积原则上不得超过合法已建建筑面积(以规划验收或不动产登记为准)的50%，且拆除建(构)筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。

　　官方政策解读如下：

　　(一)政策全面覆盖，尽可能的将所有存量产业用地纳入提容增效范围

　　《管理规定》适用范围包括已签订土地使用权出让合同或已办理不动产登记的工业用地、物流仓储用地及包含前述功能的混合用地,并将协议出让、招拍挂出让、土地整备、城市更新等各类用地纳入到本规定统一规范。

　　(二)丰富实施路径，给予市场主体较为充分的选择空间

　　为更好支撑实体经济发展，充分满足不同产业、不同主体、不同用地差别化的建设需求，《管理规定》提出产业用地容积及容积率调整可通过新建、改建、拆建及三种方式组合的路径实施。

　　(三)降低用地成本，充分调动市场主体的积极性

　　为降低企业用地成本，提升企业扩大再生产的能力，《管理规定》明确规定普通工业用地提高容积部分和无偿移交政府的建筑面积，不计收地价;新增的建筑面积符合我市产业发展导向的，可适用产业发展导向修正系数。

　　(四)精简审批程序，让市场主体分享“放管服”改革的红利

　　为提高产业用地容积调整工作效率，《管理规定》结合“强区放权”的改革要求，规范了产业用地容积调整申办条件，精简了规划调整程序，优化了审批流程，极大的缩短了审批时间。

　　(五)明确产业导向，确保提容增效对实体经济发展产生巨大推动作用

　　为有效防止产业空心化以及房地产化，《管理规定》要求产业主管部门负责对产业发展计划等进行审查并严格产业准入门槛，明确产业用地提高容积增加的建筑面积用于产业发展，并要求产业主管部门与权利人签订产业发展监管协议，体现扶持实体经济发展的政策导向。

　　该政策的出台将有利于拓展产业发展空间，破解我市产业空间瓶颈;有利于促进存量产业用地节约集约利用，提高产业用地利用效益;有利于扶持实体经济发展，促进产业转型升级。为建设中国特色社会主义先行示范区、创建社会主义现代化强国城市范例积累经验。

　　《管理规定》原文：

　　深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用管理规定的通知