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五一楼市实录:知识城排队算价等20分钟 从化等外区仍难抢风头

广州房地产网-房掌柜 2019-05-09 11:25:27来源:广州中原研究发展部 
[摘要]五一假期广州一手住宅实际开盘或加推3097套左右,较去年同期上升23%。

2019年五一假期广州一手住宅实际开盘或加推3097套左右,较去年同期上升23%,整体去化延续近期市场表现。

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增城某大盘,人潮涌动(拍摄:广州中原研究发展部)

今年五一,新盘大多试探市场,旧盘推新占据主力。

虽无以往的大规模推广营销,但临近五一项目推货积极,且大面积及复式产品多样亮相。

加之不少项目“特价房”“多渠道”常规操作人气高企,大部分项目仍对后市保持信心。

开盘推售总结

旧盘积极推货,整体去化近5成

广州中原研究发展部调研发现,2019年五一假期广州实际共有27个楼盘开盘加推。

楼盘数比2018年五一假期(21盘)增加29%,较2018年十一假期(17盘)增加58%。

主力供应区域为传统东部、南部“货仓”+广钢:增城(7盘)>南沙(6盘)>荔湾(5盘)、黄埔(5盘)。

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各区表现,监测加推的7个区域中,4个区较去年五一推货增加;传统供应大区则各有升降,增城、南沙微跌,黄埔、荔湾上升。

其中,增城多盘加推(含一全新盘),总推货量占比25%,共计推出770套单位,朱村、新塘等板块带动区域热度提升;

黄埔主要板块项目皆有推售,整体推售近638套,较以往同期大幅增加。

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板块表现,五一共16个板块开盘或加推,整体去化率约50%。

其中南沙金洲、天河奥体、萝岗、新塘、朱村等板块推售量位居前5,且首日去化率皆高于整体水平。

南沙金洲两个刚需大盘五一均有充足货量加推,加之整体板块配套、居住环境逐渐成熟并被买家接受,湾区规划出台后不少投资客前来置业,整体较南沙其它板块火爆。

奥体板块一明星大盘推新再度受捧,多渠道带客,去化快,推高板块市场关注度;

广钢则引领中心区市场,多盘加推,此外滘口、大坦沙等板块同样集中推货,共同拉升荔湾区整体热度。

朱村板块货量充足的“明星盘”富士康科技小镇开盘一直保持高人气。

五一更主推40多平方米小户型,且整体价格亲民,采用“世界大战式”的中介渠道带客,现场、销售量火爆,板块市场五一人气十足。

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对于2019年五一开盘及推售整体情况,广州中原研究发展部认为:

1)“小阳春”需求稳中回升,房企积极入市、推售

2月以来广州土拍市场转热,天河金融城、荔湾广钢、番禺石楼多宗宅地以高溢价拍出。

越来越多过江龙房企关注大湾区市场,关注广州市场价值,这一系列利好将利于成交稳步增长。

最新的4月广州一手住宅网签面积为94.95万㎡,环比上涨21%,超越3月成为2019年成交新高。

回顾近半年一手成交,仅去年12月成交量(95.8万㎡)比今年4月高,可见今年3、4月广州市场成交明显改善。

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2019年以来,广州新增供应量呈现上扬走势,在3月达到近4000套关口情况下,4月更是收获4177套的新高。

可见“小阳春”后,房企对后市也有更多期待,对“五一”供货态度更加积极。

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而2019年五一前两周即有2680套新货入市,占4月比例达64%,房企“备货”积极性与往期相比未见掉队。

新货积极入市,加之旧盘积极推新,五一整体开盘/加推货量达到近2年高位。

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2)房企提前抢跑不多,多盘集中五一推售

不过,跟往期和预期不一样,2019年五一“抢跑”项目并不多。

一方面,市场各方普遍待4月中下旬的例行政治会议召开后捕获最新的政策信息,从而做出进一步动作,故推售并不明显;

政策调控延续下,房企已“平常”应对“五一”,不过多个项目“暗涌”推货,今年五一推盘数占比达75%,创近年新高。

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3)政策调控未放松,需求尚待完全释放

4月19日高层会议,高层再次强调建立“房住不炒”“因城施策”的长效调控机制,对楼市调控优化的力度并未放松。

针对2019年以来全国重点城市土地市场“春潮涌动”,部分城市直接或间接调整限购政策,“保持市场平稳运行”仍是主基调,一二线城市将维持目前调控力度。

热点城市控房价持续,房企在供应入市、宣传推广方面比往年同期低调。

这一定程度上影响了买家的入市判断,当前市场仍处于政策消化期,购买需求尚未被完全释放。

另一方面,根据过去两年五一/十一情况来看,选择扎堆黄金周购房的情况较2016年以前减弱。

尤其今年五一拼凑为“小长假”,不少意向买家或选择外出旅游,待节后再选择时机入市。

上述因素下,今年五一整体去化5成为正常水平,且维持近年来整体项目开盘去化水平。

五一楼市价格

未见大幅优惠,大部分项目价格平稳 

广州中原研究发展部针对性调研全市42个项目发现,五一当天推售价格与最近3个月持平(或变化幅度低于1%-5%)的项目30个,占比近7成。

可以看到目前大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。

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与3个月前对比,价格让利的项目12个,让利幅度集中在5-8%,普遍采取“特价房”“一口价”方式对外。

不过调研发现,特价房多属于低楼层、朝向差的单位,如黄埔区知识城等主打“地铁通勤”板块,但特价房更多是作为吸引客户关注,并不是所有单位都享受让利折扣。

此外,大部分项目价格并无太多优惠折扣,仅个别项目认购大面积单位,获赠5年物管费,也有个别项目五一认购后仍有“小惊喜折扣”。

广州中原研究发展部认为:五一期间大部分项目促销活动仅为吸引人气,主要仍以常规的特价、一口价单位,吸引关注从而促进成交。

五一调研期间暂未发现项目出现降价现象,大部分项目价格走势平稳。

主要原因:一方面,中央、地方多次表态“房住不炒”“分类调控”

市场预期影响,目前环境下,较难出现以往“越买越涨”势头。

另一方面,开发商定价愈发谨慎,受限于目前“半年之内上下浮动不超过10%”的定价机制,放开限价后,保持稳定仍是多方的共识。

亮点关注

产品:大户型比例持续上升,且户型多样

五一开盘/加推、收筹的项目中,100平方米以上的3房、4房单位比例进一步增加,占比达68%,较去年同期提升23%。

其中,保利和光晨樾、招商雍景湾、路劲天隽峰等旧盘项目,皆推售110多平方米大面积改善户型。

调研发现,复式单位占比约13%,其中南沙、长岭居、知识城、广钢等板块8个项目推出复式、类复式产品。

如知识城康大祥龙汇112-126平方米复式4房;

中冶逸景台主推96-137平方米复式4-5房;万科山景城樾山,主推145-260平方米上叠、中叠、下叠复式4-5房产品。

首付款:基本正常,个别项目为争取成交,首付可延迟

目前广州大部分项目已实行单合同,不用提前支付“装修款”。

故目前购房者首付压力较此前“减轻”,开发商对买家首付款支付的宽限也相对收窄,基本回归正常。

据广州中原研究发展部实地调研,开盘推新的27个项目中,20个要求一周内付齐首付,占比74%。

不过也有个别项目为争取成交,延迟1个月或更长,以项目优势不明显项目为主,此外长岭居一项目因项目本身问题,延迟3个月。

全新盘:蹭五一热度,但仍观望延迟入市

5个全新盘五一前皆拿到预售证且进行不少的宣传推广。

不过调研发现,五一期间大部分只是开放样板间及新品,仍处蓄客阶段。

包括新项目稀缺的越秀区,北京路高端盘粤海拾桂府五一亮相。

从化保利花城纪宣传期已持续几周,推广更是地铁、CBD等随处可见,有一抢“五一”风头之势,不过五一期间仍主要蓄客,5月中旬加推。

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广州中原研究发展部认为:一方面,从近来五一/十一推货特征变化判断,房企、买家对于“楼市黄金周”的“热情”下降,不着急“赶”在假期间入手;

另一方面,目前市场环境下,房企仍略显谨慎、理性,或推少量产品试水,或等到认筹量足够,也避免扎推五一,形成差异竞争、错位销售。

重点板块分析

传统“货仓”主力受捧,从化等外区难抢风头

增城:朱村、新塘刚需热点板块价格稳定

据广州中原研究发展部调研,增城区五一楼市热点集中在朱村、新塘等板块。

朱村板块多盘进入清盘阶段,目前科慧花园、保利东湾货量较充足。

两盘位置相近但错位竞争,一个主打平层,一个主打复式,价格差异明显,五一现场人气较旺;

科慧花园价格更亲民,并采用世界大战式的中介渠道带客,现场和成交量均火爆。

整体看,朱村板块市场五一表现人气十足,楼盘定价稳定,无明显上调,案场销售都没有表示后期会涨价。

新塘板块五一推售的楼盘,总体价位与去年下半年持平,虽未降价,但一些周边有土地拍卖利好的楼盘,如东江逸珑湾也并未涨价。

新塘板块各楼盘现场氛围不一,二手渠道带客的案场氛围相对较火热,但整体看,客户成交相对理性。

南沙:金洲大盘排队看样板房、持续走量

五一期间,南沙各大板块正常推货,并无太大动作。

金洲板块,两大刚需大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城五一期间各加推超百套单位,现场火爆:

1.长时间无多余销售带看,部分渠道带看客户需要排队进场;

2.另外多台客户在计价、签约,基本没有空桌;

3.平层基本售罄,复式去化率一般。

黄阁板块,万科海上明月主推84㎡、87㎡复式,方圆合景南沙水恋主推95-128㎡三四房,两项目产品设计实用,瞄准预算有限的刚需客户及广深港高铁开通带动的大湾区客户。

东涌板块美的云筑项目依托临近庆盛交通枢纽,享受湾区投资客辐射,但公共交通配套略显不足,项目打造中规中矩亮点不多,客户以番禺及周边上班族为主。

不过开发商相对看好南沙未来发展,据销售透漏,湾区规划出台后,楼价上涨300-500元/平方米,开发商不着急卖。

黄埔:长岭居、知识城板块热度持续

调研发现,知识城、长岭居板块五一推售产品类型丰富,以改善的大户型、复式产品为主。

现场情况看,复式产品舒适度高但总价高,人气较洋房为主项目平静高端项目则相对平静,以自然销售为主,并未见过多渠道带客。

刚需为主的项目积极推售,中介大战、看房团等渠道带客多。

其中龙湖双珑原著五一当天人气爆棚,看房团接踵而至,销售算价也需等半小时以上,20套特价单位抢手。

长岭居个别楼盘教育资源优越,尤其在各区学校公布招生范围后,具备优势的项目更吃香,不过距离较远,也依靠渠道带客。

知识城项目3-4月间多次推货,龙湖双珑原著、招商雍景湾等项目五一继续积极加推,板块项目普遍对天河、黄埔区域的刚需上班族有较强吸引力。

从市场成交看,春节后知识城板块成交明显增加,除货量充足外,不少买家担心今年9月21号线贯通至天河后将刺激板块楼价上涨,因此加快入市步伐,五一期间整体去化良好。

荔湾:广钢、滘口多盘齐发抢中心区买家

五一期间,广钢新城超6个项目加推,保利东郡全新盘亮相,板块气氛活跃;

上周新出的学位利好其实早已确定,实际对五一及后续刺激较短期,对五一广钢板块楼盘利好有限。广钢新城板块整体客户来访情况比2017、2018年明显改善,主要原因:

1.随着地铁、学校、商业等配套逐步完善,买家态度更积极。

2.广钢楼盘交房业主以老带新,目前中海花湾壹号、金融街、保利曼城、保利海德公馆等项目已交楼入住,口碑带动新买家入市。

3. 2018年底优化网签后,广钢购房门槛恢复至80-120万水平,买家陆续回流。

滘口板块在售项目以旧盘为主,较少运用渠道吸客,不过五一基本都推出若干特价房源。

滘口板块项目客户群相对特定,一方面5号线沿线上班族是滘口板块楼盘的主要潜在买家;

另外置换客也是主力,如习惯荔湾生活方式不希望置换到其他区的三代同住或拆迁户。

从化:热点刺激活跃,但难抢“风头”

14号线开通对从化楼市的“盘活”现象日益显著,从化项目开发商推货热情明显提高。

调研发现,几乎每一个从化楼盘都拿地铁做卖点,动作最大的保利花城纪项目并未推新,日访客量将近1000,认筹量截至五一中午已接近2000;珠江壹城等项目也少量加推,但去化一般。

不过,开发商普遍看好后市,虽目前去化不算理想,待规划的配套建设成熟后价格会逐步涨起来,尤其部分早期拿地的开发商不着急出货。

后市预判

需求待释放,常规手段或最见效 

综上可以看到,2019年五一房企推售积极,5成的去化率则延续近期市场走势,暂未发现大幅促进购房者入市的动力。

目前市场需求仍未回升至以往高位,传统“黄金周”表现未现;

此外,从1-4月广州一手成交情况来看,虽然市场较2018年同期有改善,但对比2016、2017年成交总量仍有明显差距。可见,目前市场仍处于政策消化期,需求尚待后市逐步释放。

不过,近期整体市场基本面已较年初改善。

一方面,4月延续小阳春高位推货,供买家选择的产品、货量稳步增加;

另一方面,利于市场改善的基本面因素不断出现,包括:

一.“330新政”满两年,当年购房资格受限的买家将陆续回流;

二.2019年以来房贷利率持续低位。购房成本降低将刺激买家入市。

五一调研也发现,开发商对后市预期,仍有超7成项目对后市保持信心,近2成项目谨慎乐观,主要基于项目自身、规划落实、板块发展等角度考虑,尤其广钢、南沙、朱村、知识城等板块项目。

此外,五一调研发现,增城、南沙、黄埔等传统“货仓”板块仍是市场主力。

广钢板块引领中心区市场,上述板块所在区域库存也持续处于低位,其中采取“特价房”、多渠道带客等常规操作的项目人气及去化相对更好。

库存较大的花都、从化等外区虽多盘动作大,但仍有待更多项目积极调整吸引买家,尤其是在地铁开通利好带动下,价格优势、多渠道带客等手段都有助项目更好去化。

对买家而言,目前市场基调下,可供购房者选择的产品增多。

而从五一调研情况看,近7成项目价格保持平稳,建议有实际购房需求买家可适时入手。

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责任编辑:庞敏怡

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