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2018房企偿债能力:去杠杆成效显著,但融资成本全面上升

广州房地产网-房掌柜 2019-05-14 09:43:14来源:克而瑞地产研究 
[摘要]2018年政府继续强调“坚持房住不炒”,为全年的调控措施定下了基调。

2018年政府继续强调“坚持房住不炒”,为全年的调控措施定下了基调。在企业融资方便,政府上半年出台了多项政策,加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制,并且对房企境外发债的融资用途加强了监管。在央行年内多次降准之后,加上“1031”政治局会议没有提及房地产和去杠杆,年末房企融资出现了回暖。在融资环境总体趋紧的背景下,2018年各大房企的财务情况到底发生了怎样的变化呢?为此,我们对176家上市房企的财务数据进行深入分析。

 总起:融资收紧下企业净负债率下降

但融资成本上升


面对2018年房地产市场和政策的波动,规模房企凭借自身优势,通过大量销售回款为增加持有现金、优化财务状况提供了保障。另一方面,随着行业集中度不断提高,企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率,依然需要大量的资金支持,这就使得整体负债规模持续加大。2018年176家上市房企现金持有量同比增长了18.4%至28715亿元,增幅与上年基本持平;有息负债同比增长了16.6%至68456亿元,但增幅则相比于2016年的27%和2017年的30%下降明显。究其原因一方面是因为融资环境收紧,房企拿地较去年相对谨慎,另一方面也与企业加大去杠杆力度、稳现金相关。

从偿债能力来看,由于融资环境趋紧,大多数企业都纷纷将降低负债、回笼资金作为主要工作目标,比如阳光城、佳兆业、融信等企业都在中期业绩发布会上提出了要降低其净负债率。此外,2018年以来有多家房企成功上市,比如弘阳地产、大发地产、德信中国等,也大大改善了财务结构。因此,2018年房企整体财务杠杆相比年初有所降低,现金短债比和长短期债务比也都维持较为稳定的水平。2018年底176家房企加权平均净负债率为85.15%,较年初降低了3.95个百分点,54%的企业的净负债率有所下降。

从融资成本来看,2018年64家重点房企融资成本结束了连续两年的下降,回升至6.65%。这主要是由于2018年境内外的融资环境都持续收紧,融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。

现金:2018年底房企持有现金

整体同比增长18.4%

1、近86%房企持有现金有所增加(部分略)

2018年底176家上市房企的现金持有量为28715亿元,较期初增长18.4%。其中64家重点房企的现金持有量为25080亿元,较期初增长22.7%;64家房企的现金总量占比87.3%,较期初增加了3个百分点。随着行业集中度不断上升,规模房企的资金融通也更具优势。截至2018年底,持有现金超千亿的企业有5家,较期初增加2家,其中恒大和碧桂园的现金持有量更是超2000亿元,遥遥领先其他企业。


从企业表现来看,超过六成企业的持有现金出现不同程度的上涨。64家重点企业中现金增长的企业占比更高,达85.9%,其中增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看,百强企业平均现金持有量有所增长,而百强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30-50强企业,这些企业在2018年普遍加大了财务优化力度。


2、增加负债仍然是多数房企现金增加主因(部分略)

影响房企现金变动的因素,主要有企业的销售回款、投资开发力度以及融资偿债规模。从64家重点房企的现金变化因素分析来看,现金增加中大部分企业表现为,销售大幅增长的同时,企业为了保持规模持续加速扩张,也进一步加大投资开发力度,现金的增长伴随着负债大大增加,如碧桂园、龙湖集团、旭辉集团等。另一部分现金增加的企业表现为,企业融资相对较少,投资开发相对谨慎,但销售回款增加较多,从而增加了现金持有量,如融创中国、佳兆业等。此外,如中海地产、招商蛇口等企业的表现则相对均衡。


负债:降杠杆下企业平均净负债率

回落至85.15%

1、规模:19家企业有息负债超过千亿(部分略)

2018年末176家房企总有息负债规模为68456亿元,同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元,同比增长18.7%,重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%,同比增加1.5个百分点。

有息负债的增长,主要在于2018年企业整体业绩规模进一步增长。2018年各大房企规模发展依旧迅猛,千亿房企达到30家,同比增加13家千亿房企。其中,TOP30的房企合约销售约67729亿元,同比增长32.2%。而房地产作为资金密集型行业,规模的扩张也伴随着负债的增长,2018年末TOP30房企的上市房企总有息负债规模为41626亿元,同比增长17.0%。

但是面对更复杂的经济形势,2018年房企有意控制负债水平,降低杠杆,从而使得176家房企总有息负债仅同比增长16.6%,而2016及2017年的同比增幅在29%左右,增幅明显降低。整体从各梯队表现来看,排名在31-50之间的企业有息负债增长最为显著,同比增长27.32%,不过增幅较于2017年下降4.24个百分点。


2、净负债率:过半数企业净负债率下降

2018年176家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为85.15%,同比下降3.95个百分点,54.5%的企业净负债率实现下降。其中64家重点房企的加权净负债率为89.06%,同比下降6.56个百分点,净负债率下降的企业占比为56.3%,主要由于2018年下半年以来房企融资收紧,房企利用加大销售回款等手段,从而维持现金持有量的增速持续上涨;另一方面房企为应对未来市场风险,调整及优化财务结构,总有息负债同比增速下降,且幅度较大。

从各梯队的企业表现来看,2018年合约销售金额TOP10的房企净负债率(加权平均)的下降额度最为明显,减幅达11.67个百分点。值得注意的是,2018年TOP50的企业净负债率(加权平均)都在下降,在2018年半年业绩会的时候,多数房企在业绩会上表示2018年要促进销售现金回款,优化债务结构,降低杠杆。


融资成本:结束连续两年下降趋势

反弹至6.61%

从2018年64家重点房企的平均融资成本来看,约有84%的企业的融资成本相比2017年有所提高,整体平均融资成本由2017年末的6.11%增至6.61%,结束了连续两年的下降趋势。这主要是由于境内融资环境持续收紧,近期新进行的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。

总结:2019年融资环境松紧适度

创新融资成为主旋律


综合来看,在房地产调控政策及融资环境收紧的背景下,一方面不少房企都喊出了降杠杆,降负债的口号,2018年房企整体加权平均净负债率下降了3.95个百分点至85.15%。另一方面,房企整体财务结构仍较为稳健,总体短期偿债压力不大,现金短债比为1.29,与去年持平;但由于房企内部分化严重,部分企业仍需警惕偿债风险。最后,由于境内融资环境持续收紧及原有低成本的公司债陆续到期,房企整体融资成本结束连年下降态势,抬升至6.61%,在此背景下国企央企优势或将凸显,凭借低成本融资逆周期发展。

但是,2018年10月31日中央政治局召开会议,与“731”会议不同的是,此次会议中并没有提及房地产和去杠杆,加上年内央行多次降准,2018年末房企融资出现回暖。2019年4月19日中共中央政治局在经济工作会议上提出,当前稳健的货币政策要松紧适度。在这个背景下,4月25日国新办吹风会上央行副行长也表示,现阶段货币政策取向是稳健,操作方法是相机抉择、预调微调,可见在短期之内房企的融资环境仍会维持松紧有度的现状。

此外各类创新融资方式,如租赁融资及各类资产证券化也都受到了政策的支持,成为房企融资的新突破口。目前2018年已有多家房企在资产证券化融资方面获得了不俗成绩,以购房尾款、物业费、供应链、商业租金、长租公寓等为底层资产的资产证券化多次获批,租赁类REITs以及租赁专项债券也受到鼓励。2019年1月1日,上交所在新年致辞中表示未来将进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs,预计将在不远的未来我国首支真正的REITs产品或将更快出现。除此之外,国家还明确鼓励发展绿色ABS,鼓励“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带、新型城镇化建设、战略性新兴产业以及雄安新区建设等重点领域的资产证券化产品,预计也有将会有更多的房企参与其中。相信在政策引导下,2019年相关租赁融资及各类资产证券化产品仍将继续快速扩容,为房企提供资金支持的同时,进一步改善自身财务情况。

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责任编辑:庞敏怡

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