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金科:扩张生猛多数投资未获利 2000亿目标堪忧

广州房地产网-房掌柜 2019-05-14 09:29:38来源:房掌柜 叶诗琴
[摘要]对房企来说,多拿地是保障业绩的前提,近三年来金科股份拿地势头始终强劲……

【导语】2018年,上市房企出现了不少“千亿新秀”,作为渝派房企的重要代表金科地产集团股份有限公司(以下简称“金科股份”,000656.SZ)就是其中颇为抢眼的一家。根据金科股份发布的2018年年度报告显示,公司及所投资的公司共实现销售金额1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿规模,在2018年实现了跨越式的发展。

全国布局 扩张生猛

对房企来说,多拿地是保障业绩的前提,近三年来金科股份拿地势头始终强劲。

据业绩报告披露,金科股份在全国已累计开发面积超 6,800 万平方米,21年间其已在23省(市)布局了300多个项目,截至2018年末,公司可售面积超4100万平方米。

纵观2016年和2017年,金科股份在土拍市场上势如破竹。仅2017年上半年,金科就新进入了湖北、河北、浙江3个省份,包括武汉、石家庄、嘉兴、雅安、常州等在内的多个城市。在2018年前三个季度,金科股份已经新获取了92个土地项目,新增计容建筑面积约1771万平方米,同比增长超110%。第四季度金科股份陆续在河北正定、广州、昆明等地获取了土地。

不过从金科股份拿地城市与所建项目窥知,除了在川渝两地开发了众多项目外,其它城市的“试水”意味颇浓。如武汉和南京,目前均仅开发了一个项目即为金科城和金科·观天下;一线城市中,除了在北京频频加码已开发六子,广州仅一个为金科·集美岭秀,上海和深圳暂无项目。这也从侧面反映,地方房企想要从全国龙头房企中杀出重围抢滩一二线城市不是那么容易的事。

金科股份董事长、前总裁蒋思海曾对媒体表示,金科对房企的规模一直是看重的。他坚定地认为:“要在行业里面有一席之地,合适的规模是必须的。小而美是不可能的,一定是大才能强,大才能抗风险。”

而金科股份年报也显示,过去一年金科股份在合肥、郑州、南宁、无锡等城市的市场占有率同比增长超 100%。其中,增幅最大的是南宁市场,市场占有率从2017年的0.8%升至2.68%,增幅超过233%,说明在三四线城市拿地较为轻松。

2000亿的雄心

根据金科股份公司在《2017-2020 年发展战略规划》提出的战略目标显示,2017年至2020 年这4年间每年公司签约的目标分别为 500 亿元、800 亿元、1100 亿元和 1500 亿元,并力争 2020 年冲击 2000 亿元。

高压业绩背后,是急剧的扩张与对规模的渴望。金科股份采取了“1671”高周转模式,即要求拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。

伴随着金科股份一路高速奔跑的,还有其高居不下的负债率和担保问题。

截至2018年12月31日,金科股份总负债1929.32亿元,与2017年末的1349.98亿元相比增长42.92%,资产负债率为83.63%;其中短期借款31.96亿元,一年内到期的非流动负债为244.43亿元,而同期公司账上的货币资金为298.52亿元。

规模与负债率齐涨,这仅是渝派房企“走出来”的代价之一。

(数据来源金科股份公告)

即使在经营现金流不宽裕、负债率高的背景下,金科股份仍频繁为子公司、参股公司进行财务资助。仅2018年,金科股份共为参股公司、项目公司股东、房地产项目公司进行无息借款共计17次,涉及金额约为41亿元,而这些财务资助的对象,不乏营收为0、甚至净利润为负的企业。

除了对外财务资助外,金科股份面临的另一个风险则是对子公司的巨额担保。据统计,金科股份为45家子公司提供了将近40亿元额度的担保。2019年3月25日金科股份发布的公告显示,公司预计为5家控股子公司融资提供新增担保额度总额不超过24.29亿元。但这5家被担保的公司,有3家2018年前三季度净利润告负,遂宁金科房地产开发有限公司亏损了1056.91万元。

除了高担保、高负债是金科股份头顶的悬梁之剑外,野蛮人融创与孙宏斌是悬在金科股份头顶的另一个雷。

金科股份与融创的股权之争是财经板块最热门的话题之一。有业内人士分析认为,融创步步紧逼式增持金科,最大的可能是觊觎金科持有的全国范围内大量土储资产。2018中报显示,金科在全国范围内拥有3600万方土地储备,货值超3000亿元,通过增持夺得公司控制权,远比到市场参加“招拍挂”拿地划算得多。

前有债台高企资金链吃紧,后有融创虎视眈眈。金科股份接下来是否能突出重围,冲击1500亿和2000亿目标,结果仍然充满悬念。

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责任编辑:庞敏怡

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