张玉良：绿地香港“复活” 仍长期看好房地产行业

与母公司绿地控股相比，向来低调、体量较小的绿地香港似乎总欠缺一点存在感，尽管早在2013年它就登陆香港资本市场，但外界对这家公司的关注始终并不太多。

最近，绿地香港正在打破这一印象。继4月4日宣布出售上海五里桥公司后，4月12日，绿地香港公布了2019年前三月销售数据。

数据显示，一季度，绿地香港合约销售约为157.05亿元，同比增长175.33%，平均售价约为每平方米33392元。

同期，大多数房企公布的销售增幅基本在20%-30%的水平，绿地香港却取得近2倍的增长，而根据2月份的销售数据，前两月绿地香港合约销售约为23.96亿元，同比减少19.43%，平均售价约为每平方米12511元。

换言之，仅3月单月，绿地香港就卖出133.09亿元，相当于其2018年全年销售的35%。

对此，绿地香港方面向媒体表示，这个数据是含了绿地黄浦滨江（五里桥）项目大单销售的金额。而据市场估计，这一项目销售金额将在百亿左右。

“房地产市场反弹回升不是一蹴而就的。由于政策效应具有滞后性，市场全年前低后高，下半年好于上半年，将是大概率事件。”绿地集团董事长张玉良对媒体表示。

五里桥与绿地香港五年追赶

事实上，在绿地香港5年多的发展历程中，五里桥项目扮演了重要角色。

2013年，在成功借壳上市的第一年，绿地香港就斥资59.5亿元拿下绿地黄浦滨江所在地块，彼时成交楼板价高达32067元/平方米，而购地总金额甚至超过绿地香港当时的总市值和其当年全年销售额（2013年绿地香港销售额：34.86亿元）。

在集团和股东支持下，绿地香港顺利获得该项目，随后的销售表现也证明了该笔投资的价值。

年报显示，2017年-2018年，绿地黄浦滨江项目录得3.33亿元和20.05亿元的销售，平均售价分别达12.34万元/平方米、7.15万元/平方米，较此前成交楼板价翻番，利润可观。今年3月，绿地香港则凭借该项目的大单销售金额，首次在单月内完成百亿销售。

4月4日，绿地香港公告宣布出售上海五里桥项目公司100%股权予Brookfield，购买价估计不少于28亿元人民币，若交易完成，绿地香港也将实现对该项目的退出。

显然，贡献了超百亿销售的五里桥项目对绿地香港而言具有重要意义，但对一家追逐规模的房地产企业而言，一个项目还远远不够。

据媒体了解，在3月末的2018年业绩会上，董事局主席兼行政总裁陈军曾提出目标，2019年完成500亿销售，2021年则计划实现1000亿元。

而回顾2013年至今，绿地香港的规模增长却似乎伴随起伏与犹疑。

如图所示，在上市后的第一年内，绿地香港曾有过一段突飞猛进的时光，2014年公司的年度销售额首次超过百亿，并较2013年同比大增超过270%。

与此同时，在土地储备上，2013年和2014年，绿地香港也呈现了积极的态势，年内分别新增土储930万平方米、500万平方米，2014年的土地储备也首次超过千万平方米。

不过，2015年，随着绿地控股在A股上市，绿地香港的发展逐渐放缓。

反映在数据上，2016年公司的销售同比仅有5%的增长，2015年-2016年两年的纳储合计也只有209万平方米。

值得一提的是，作为绿地集团旗下两个房地产业务上市平台之一，为避免与绿地控股的同业竞争，绿地香港在布局上也多选择在泛长三角和粤港澳大湾区。

2018年年报中提及，年内，绿地香港合约销售额的主要来源分布于长三角、西南地区及海南等重点区域。当中，江苏、广西、云南及海南项目分别贡献了约32%、24%、14%及13%的合约销售额。其他合约销售额的核心项目主要包括浙江项目和广东项目。

为此，陈军曾强调，绿地香港在区域深耕和布局上更加灵活，与集团地产业务不存在同业竞争关系。

尽管有意避免与集团对比，但绿地香港对房地产主业的规划由最初的高歌猛进，到后来低调缓行，及至如今再度“复苏”，当中或许仍受到母公司地产业务模式与发展的影响。