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【新晋千亿房企】阳光城:隐形并购王重仓粤港澳大湾区

来源:房掌柜  梁丽娟 温意 广州房掌柜  2019-04-22 15:02:27

【导语】2018年,上市房企出现了不少“千亿新秀”。阳光城(000671)就是其中爆发力较为强劲的一家。素有“并购王”之称的阳光城,2018年厚积薄发正式跨越“千亿”门槛,合约销售金额达1628.56亿,成为新晋千亿房企中爆发力强劲的选手之一。

据业绩报告披露,2018年阳光城合约销售金额达到1628.56亿元,其中权益销售金额为1183.25亿元,合约销售面积1266.38万㎡,权益合约销售面积895.11万㎡,成功突破千亿大关。而事实上,早在2018年9月,阳光城集团便对外宣布,公司销售金额已破千亿元。

从报告其他指标看,阳光城2018年成绩单也比较乐观。2018年阳光城实现营业收入564.7亿,同比增长70.28%,实现净利润39.06亿,同比增长75.31%,实现归属上市公司股东净利润30.18亿,同比增长46.36%。

负债方面,阳光城在去年明显降低,具体表现为:扣除预收账款的资产负债率为60.84%,同比下降6%;有息资产负债率42.75%,同比下降10%;净负债率降至182.22%,同比减少70%,依然高于行业平均水平。

整体而言,阳光城相较于往年“高增长”、“高负债”并行,2018年其财务状况已有所改善。其年报也显示,“加大去化量、保证供货量、追回款”是阳光城一年来的工作重点。保持规模增长的同时,多方强化财务杠杆合理运用,才能更好应对市场风险。

土储达4418万平方米强力助推

阳光城2018年房地产业务出现爆发式增长,除了管理层因素外,与其近几年大刀阔斧的拿地布局不无关系。

2015年,是阳光城加杠杆补库存高速扩张的分水岭。当年,阳光城新增土地储备约315.33万㎡,同比2014年大涨790%。2016年,阳光城通过并购、招拍挂等方式,年度新增土地储备已接近千万平大关。

数据来源于阳光城历年年度报告,仅供参考

从土储布局、质量看,2015年之后,阳光城在继续深耕大福建、京津冀、长三角区域的同时,也把目光慢慢转向珠三角、内地城市,主要以一二线城市为主,同时覆盖核心区域周边发展潜力大的三、四线城市,从而实现了全国一二三线城市的广泛覆盖和平衡布局。截止至2018年末,阳光城土地储备已累计达4417.77万㎡。

土地储备是房企销售额的先行指标。大量优质的土地储备,为阳光城突破千亿销售额提供了底气。

并购之王拿地速度放缓

“并购之王”是业界给阳光城贴的标签。据历年年报数据披露,阳光城自2015年之后一直保持比较高的并购率。

数据来源于阳光城历年年度报告,仅供参考

据掌柜财经观察,2016-2018年期间,阳光城通过并购方式增持项目地块130宗,以权益对价743.53亿增持并购项目建面约2419.01万㎡,占3年年度新增土地建面4331.95万㎡的55.84%。也就是说,近3年阳光城快速扩张,并购是其拿项目的重要手段。

尤其是2016年,当年阳光城通过招拍挂拿下的地块,累计不过141.9万㎡。而通过并购,其获得的土地储备竟高达835.9万㎡,占年度新增土地储备的85.49%,约为招拍挂的6倍,堪称“隐形的收购狂人”!

而从纵向分析,虽然并购依然是阳光城增持土地的重要一环,整体却呈放缓趋势,其并购增持的土地储备占比,从2016年的85.49%到2017年的53.14%,再到2018年的38.18%,明显呈递减趋势。

2018年末,阳光城土地储备累计4417.77万㎡,年度新增土地约1333万㎡,同比2017年新增储备减少34%,拿地步伐已经明显减缓。

重仓布局粤港澳大湾区

阳光城的土拓战略,有很明显的阶段特征。

作为闽系上市房企,阳光城2015年之前布局主要以大福建、长三角、大西北为主。2016年,阳光城通过并购四进广州,同时通过招拍挂在东莞、佛山拿地,首次公开进入珠三角,填补了华南市场的空白。

数据来源于阳光城历年年度报告,仅供参考

从阳光城近3年的累计土地储备情况看,长三角、珠三角、内地战略城市是其近年战略布局重点,尤其是内地城市,充分体现了其“3+1+X”的区域布局。

早在2016年,阳光城便将全国区域布局战略升级为“3+1+X”战略,即在深耕大福建,加码长三角、京津冀的基础上,将重点投资珠三角的计划稳步推进,产业布局逐渐延伸至珠三角腹地。

与分散的西部战略城市相比,同样增持土地明显、重点布局的珠三角区域,阳光城拿地目标则比较集中,主要分布于广州、深圳、佛山、东莞、中山、江门等粤港澳大湾区城市。据掌柜财经统计,截止至2018年末,阳光城通过并购、招拍挂形式,在粤港澳大湾区九城共布局有19个项目,累计计容建面约756.21万㎡,其中并购所得占87%。

2019年,阳光城业绩目标锁定在1800亿。截止至2018年末,阳光城在珠三角区域可售建面仍有656.91万㎡,将会是其未来几年的重要利润增长点之一。

高增长背后的隐忧

依靠加杠杆来加速扩张,是许多新晋千亿房企的惯用模式,早被行业贴上“高增长”和“高负债”标签的阳光城也有这方面的隐忧。

为追求快速增长,近几年阳光城不断通过招拍挂、并购增持土地,尤其是招拍挂方面,高溢价拿地不仅压缩利润空间也导致有息负债急增。2018年,阳光城有息资产负债率降至42.75%,同比减少10%,净负债率降至182.22%,同比减少70%,但依然高于行业平均水平。

另外,阳光城2018年净利润率为6.92%,虽然同比略有上升,但在行业主流房企水平中并不算出色。在3月中的业绩发布会上,阳光城执行总裁朱荣斌也表示了对净利润率的不满,表示因过去的基础比较差,2018年结转的多是2016年的项目,当时的项目售价和盈利相对弱,没有达到预期。

据掌柜财经了解,阳光城三费支出在2018年均有不同幅度上涨,其中销售费用同比增长82.90%;管理费用同比增长34.06%;财务费用更是大增379.76%。三费的大增在无形中吞掉了阳光城的利润。

另外,同比提了12个百分点达7.94%的高额的融资利息,也是吞食阳光城利润的幕后推手。业绩发布会上,阳光城执行副总裁吴建斌就表示,他对目前公司平均融资成本近8%这个结果并不满意,指出今年前两个月融资形势比去年明显好很多,“相信今年最终融资成本会降到7.5%之内。”

进阶千亿房企,只是开始。随着宏观经济的变化、地产行业下行,以及整体融资环境的收紧,如何提升企业抗风险能力,保持发展速度与财务杠杆的平衡,是阳光城较长一段时间的重要课题。


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责任编辑:黄卓贤

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