易宪容：从3月房价变化看当前房地产市场形势

刚公布的国家统计局的数据显示，3月份，国内70个大中城市的房价，无论是同比还是环比，无论是新房还是二手房，百分之九十以上城市的房价还在上涨。比如，以同比看，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%；二手住宅销售价格同比上涨0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，二手住宅销售价格同比上涨8.2%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，二手住宅销售价格同比上涨8.4%。

　　也就是说，以同比看，国内一二三线城市的房价，无论是新房还是二手房，其价格都全面上涨，而且价格上涨幅度基本上都在快速扩大。尤其是在二线城市、三线城市，其房价上涨幅度几乎是一线城市三倍或两位数以上。比如西安、呼和浩特、贵阳、丹东等城市新房的价格幅度都达到20%以上。可以说，如果房价涨幅在两位数以上，那么作为一个以投资者为主导的中国房地产市场，投资者肯定会涌入房地产市场。特别是投资者能够利用银行金融杠杆进入房地产市场，其投资住房的收益肯定会高于融资成本，投资者更大的激励进入房地产市场。2018年个人按揭贷款快速增长，都是与这种强激励有很大关系。

　　以环比看，3月份，据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，其中：北京和广州分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，其中：北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下降0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，二手住宅销售价格环比上涨1.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，二手住宅销售价格上涨0.5%。

　　从这些数据可以看到，尽管不少房地产企业早些时候说对国内房地产市场未来信心不足，也曾认为今年的房地产已经出现拐点，但是实际情况并非这样，除了个别城市的房价有些许下调之外，绝大多数城市的房价仍然处于快速扩张过程，特别是二线三线城市房地产市场的价格扩张还在快速加快，其新房及二手房的价格环比扩张在百分零点五以上。31个二线城市的二手房价格环比更是上冲在百分之一以上水平。如果以此这样一个速度，这些城市房价涨幅全年可达到15%。也就是说，如果以3月份房价的扩张水平，2019年31个二线城市的房价上涨又会超过双位数。这些城市房价涨幅这样高，房地产市场繁荣步伐肯定不会停下来。

　　也就是说，从3月份70个大中城市的房价变化来看，绝大多数城市的房价都处于上涨态势下，只是很少的城市房价有些微下跌，而且这些数据所表明的房价上涨还是根据各城市房管局上报的数据，如果有一个较好市场化的房价统计指数，如果各城市的房管局不存在房价数据调整，那么实际房地产市场的价格上涨幅度可能会比我们现在所看到的要高。因为，就目前的政策而言，国内各城市的房管局是不敢让自己城市房价上涨幅度比其他城市上涨幅度要高。

　　当然最为重要的是，70个大中城市3月份房价变化情况也代表当前中国房地产市场发展大势。如果国内绝大多数城市的房价还在持续上涨，而且上涨的幅度在双位数以上，那么也就意味着国内房地产市场的繁荣并没有结束，而是还在持续。甚至于有些城市这种房地产市场的繁荣可能比我们所看到数据更为理想。

　　房价在上涨，房地产市场的繁荣肯定在持续，但是这种持续是短期效应呢，还会长期持续下去。因为，最近有媒体报道，国内一些资源枯竭型城市的房价仍然处于极低的水平上，由于这些城市的经济状况无法支撑过高的房价，因此这些城市的房价可能面临下跌的风险。事实上，经过2016年以来全国各城市房价普遍上涨之后，不仅一线城市的房价处于较高的上，比如上海、深圳、北京已经进入全球房价最高TOP10了，而且三线四线城市的房价也处于一个较高水平。而就目前中国经济发展状况来看，估计三线四线城市的居民已经无力承受这样一个房价水平。三四线城市房地产市场更严重的问题早就出现供应过剩，居民住房持有率过高，在这种情况下，这些城市房地产市场越是繁荣，其所面临的风险也会越高。

（来源：金融界）