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朗诗田明:2019年将剥离长租业务 要让资本市场一眼看清

广州房地产网-房掌柜 2019-04-15 10:52:38来源:房掌柜整理 
[摘要]“我们想让上市平台更加纯粹一点、专业一点,成为一个专业的绿色地产的开发商和开发服务商,这样跟市场沟通会比较方便。”

在地产圈里,无论是田明还是朗诗,都是比较特别的存在。

在开发商都陷入路径依赖的局面时,“我们不一样”是田明最常挂在嘴边的话。

3月25日,朗诗绿色集团有限公司在香港举行2018年度业绩发布会,董事局主席兼执行董事田明、联席总裁兼执行董事王磊、首席财务官兼执行董事申乐莹、副总裁兼执行董事周勤、副总裁兼执行董事谢远建出席现场。

“我们的盈利模式和一般内房股不一样”、“朗诗的商业模式不一样”……

事实上,登陆港股5年,资本市场确实对不一样的朗诗看得也不甚清晰。

作为一个开发商,除了规模相对较小,小股操盘、大量轻资产开发服务收入以及多元化的业务分布,朗诗所走的路径都不同于大部分投资者对内房股的估值模型。

作为上市平台,田明显然不希望朗诗长期被资本市场误解。为降低与资本市场沟通成本,朗诗宣布将剥离创新业务,包括物业管理、长租、养老、设计等非地产业务。

“我们想让上市平台更加纯粹一点、专业一点,成为一个专业的绿色地产的开发商和开发服务商,这样跟市场沟通会比较方便。”

剥离创新业务

抛开规模、土储等重资产因素,朗诗2018年交出了一张并不算差的成绩表。

数据显示,2018年朗诗出品的销售签约381亿,同比增长20%,其中71%集中在国内一二线城市,另有35亿占销售来自美国市场,占比约9%。

期内,朗诗实现收入75.6亿元,同比上升22%;净利润为14.4亿元,同比上升99.9%;核心净利润12.7亿元,同比增加36.1%;毛利率及净利率分别为28.5%及19.1%;ROE则较去年上升10.8个百分点到30.3%,显著领先于行业水平。

虽然做到了比行业平均水平高出许多的ROE和净利率表现,但资本市场对内房的评估令朗诗在市值管理上始终停滞不前。

2018年,地产行业呈现明显的结构性调整态势,朗诗坚持审慎稳健的财务策略,持续优化债务结构。2018年期末净负债率仅39.8%(含表内外负债),维持在行业较低水平,现金短债比高达8.7倍,现金充裕,为未来发展奠定厚实基础。同时,朗诗积极拓展多样化融资方式,上半年抓住市场窗口在境外成功发行总额2亿美元绿色债券,获标普全球最高等级的绿色评级。

田明指出,现在香港资本市场对内房股的估值主要是以房企目前土地储备、货值,对应未来的销售利润为估价标准。但朗诗的业务并不那么单一,朗诗分为两部分A(开发部分)+B(服务部分)。

年报显示,在朗诗2018年完成的75.6亿营收中,有约10亿元来自于管理服務,另外长租公寓业务实现收入1.25亿元。

“朗诗没有走国内开发商激进拿地、开发的路线,那样风险很大,我们靠的是技术和产品能力。”田明如是说。

也因此,资本市场并没有给出满意的估值水平,上市五年,田明一直试图改变这一局面。

另一方面,田明介绍,虽然长租公寓贡献了1.25亿元的营收,但由于长租业务目前仍处于爬坡扩规模的阶段,对上市体系的利润表现实际是有不利的影响,“2018年,我们长租业务亏损了1.9亿元,如果剔除这个部分,朗诗的净利润会进一步提升,ROE水平也有上升空间。”

出于对长租业务的长期看好,朗诗还将继续扩大这一业务规模。2018年,该公司拥有的房源数量为4万多间,这也意味着,以长租业务3-5年的现金流回正周期计算,未来几年还将对朗诗上市平台的利润产生负面影响。

为此,朗诗决定将长租、养老、物业等非地产的创新业务从上市平台中剥离出去,但他同时强调,这一部分业务以轻资产为主,因此剥离业务后总资产并不会有很明显的变化。

目前,上述决议还要经过第三方评估以及董事会研究,最终提交分类股东进行表决。

至于长租、养老等业务经过一段时间培育能够实现盈利时,是回到上市平台还是单独上市,则要到时候再考虑。

值得一提的是,从去年末到今年,包括旭辉、奥园、滨江等不少国内开发商都纷纷将物业平台拆分上市,并在资本市场取得不俗表现,对朗诗而言或许有一定借鉴意义。

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责任编辑:庞敏怡

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