李宇嘉：城市命运告别“风雨云” 楼市发展的新逻辑

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　　时代是风，欲望如雨，命运成云

　　近日，娄烨导演尘封2年半的巨作《风中有朵雨做的云》来了，尽管删减了一些，但姜烨说，思想都表达出来了。片名文艺清新，故事现实残酷。取材于广州洗村拆迁，这是成就广州CBD珠江新城传奇的缩影。城中村影射过去20年的城市化，那是一个混沌胶着、急速推进的时代。

　　正如影片海报写的，“电影会帮我们记住，我们和我们的时代”。2019年，改革开放40年的纪念，还在继续;新中国成立70周年的纪念，正在准备。但不管是40周年，还是70周年，期间20年的中国急速城市化(增量空间和人口扩张)，无疑最浓墨重彩。形势倒逼，增量空间收窄(人口或土地)，社会治理模式巨变，城镇化也不得不告别风雨云的时代。

　　同事说，画面摇晃和眩晕的恶心，没看完，半道出来了。娄烨的传统，肩扛跟拍、手提摇晃、运动构图，但这与内容高度契合，描绘个体的生活混乱、游离与不定。背后想反映的是，混沌和无序的状态下，急速推进的城市化大潮中，裹挟期间的升斗小民与非富即贵的那群人的糟糕状态。

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　　自发的城镇化，套利的结局

　　1998年，由房改催生的中国城市化，分两条路，一条是政府主导的、明面上的城市化，如招商引资、地产发展、基建投资;另一条是民间自发推进的城市化，最典型的就是城中村、小产权、打工妹等。两条路交汇，遇上市场秩序缺失，欲望和利益太诱人，现实比剧情还要剧情。

　　影片反映的是从1989年开始的故事，围绕宋佳饰演的林慧(外来打工妹)，与秦昊饰演的地产大亨姜紫成，张颂文饰演的拆迁办主任唐弈杰之间，畸形的三角关系串起的整个故事线。现实中，就是冼村拆迁窝案，牵出的广州原副市长曹鉴燎、地产商高德置地、打工妹谭丽群(后成为广州国土局市场管理处处长)、猎德村村支书的李方荣，冼村村支书卢穗耕。

　　1978年，中国有320个城市，2016年，这一数字是657。城市建成区面积由3.6万平方公里扩大到5.43万平方公里。城市快速扩张，产生了城中村，一街之隔，空间价值相差数十倍。当正规的制度和约束缺失，政府又容忍民间自发城市化，巨大的利益面前，潜规则套利就诞生了。

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　　剧情皆现实、现实皆剧情

　　于是，就有了电影中的林慧、现实中的谭丽群;就有了电影中的姜紫成，现实中的高德置地、合景泰富等地产商;就有了电影中的唐弈杰，现实中的曹鉴燎、李方荣、卢穗耕等;就有了一边是权贵们金钱与欲望泛滥，一边是身处广州CBD，些许受益拆迁但贫苦和弱势的冼村存民。

　　唐奕杰事发现场的发言，极为准确传神的表演，以身示范，晓之以理，动之以情，虚伪得非常真诚。他对村民们赌咒发誓此心日月可鉴。这就是现实，几乎让所有人相信的现实。拆迁之所以能快速推进，就在于其短期内是“共赢”，对拆迁户、地产商、政府、城市面貌，都是利好，但谁损失了呢?

　　从案例中找答案吧!近日，大同、洛阳、韩城等，因“历史文化遗存遭严重破坏，历史文化价值受到严重影响”，受到住建部、国家文物局通报批评。居然，大同市官微与通报公开“顶牛”，理由竟然是，针对大拆大建而言，“市民很喜欢，觉得效果很好”。殊不知，城市面貌的改善和光鲜，总要有成本支出，一般由地产买单，这是急速城市化的标准打法，谁损失?不言而喻，大同这个雁北重镇，时隔多少年你再去，蒙恬屯兵、胡服骑射的影子还有吗?

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　　萝卜快了不洗泥

　　城市化要急速推进，规则一定不完善。利用规则不完善套利，激励着城市化被人为推着急速前进。过程中，所有人都被大潮推着往前走。最后的结果是，所有人都不得不承受同样恶果(地产泡沫、贫富差距、产业空心、城市精神内核受损、科技创新不足、文化传承定力被削弱)。具体到个体，欲望之雨如云飘散。再光鲜的城市外表，也弥补不了急速城市化带来的伤痛。

　　所以，急速城市化20年后，从上到下开始检讨。首先，城市化终于慢下来了，每个个体也开始从跑步机上下来了。其次，城市发展越来越规范，规则的制定也更加饱满和人性化。冼村最后那块村民“死也要守住”的地，由保利和冼村合作开发，这片270多亩的土地上，一半兴建村民回迁房。剩下一半，部分建设200米高的写字楼，部分建设一栋20-29层的大型酒店，酒店属于冼村集体物业。

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　　城镇化，从1.0到2.0

　　未来，村民的利益不再受剥夺，整个社会对待外来人口，也不会再像“打工妹”那样了。现在，政策从上到下，都在强调公共服务均等化、人口本地化。近日，国家发改委发布的《关于印发2019年新型城镇化建设重点任务的通知》中，医疗、教育、养老等一系列关系到民生的问题都有提及，“随迁子女较多城市加大教育资源供给，实现公办学校普遍向随迁子女开放”，“全面推进建立统一的城乡居民医保制度”，“推进城乡居民养老保险参保扩面”。

　　更惊奇的是，绵延了60多年的户籍管制，开始全面松绑了。城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。简言之，“人”受到的重视被摆在了前所未有的高度。

　　城镇化，也从急速的、围绕地产的、混沌胶着的1.0，转向了慢速的、围绕人的，规则清晰的2.0。人口向大城市和都市圈集中，趋势依然打开，这是提振内需和稳定固定资产投资的不二法门，因为外来人口的消费需求更旺，外来人口增加才能带动地铁等基建投资有效增长。

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　　楼市投资的新逻辑

　　未来，我国经济增长转向都市圈，大湾区、长三角、京津冀、成渝、长江中游这几个点状的增长有保障了，中国经济就是有保障的，跌也跌不到哪去。地产也一样，地图上这几个点稳住了，地价和房价也好，预期也好，就都稳住了，地产风险就是可控的。

　　都市圈战略展开的过程中，无论产业、基建，还是消费或地产，都将带来巨大的发展机会，但也不是过去周期性的波动机会，而是随规划落地、产业和人口迁入、配套成熟而创造出来的增值机会。也就是说，你手上的物业，短期受益并不高，剔除持有成本、交易成本，可能还是亏的，但可以分享长期增值受益。

　　因为，过去几年布下的调控政策还会保持，一旦反弹苗头明显，调控如影随形，调控的长效机制已建立，地方不敢阳奉阴违。另外，违规加杠杆被控制住了，市场情绪比较稳定，源头土地不会诞生地王。更关键的是，现在市场需求对房价非常敏感，一旦涨价，需求立刻萎缩。

（来源：李宇嘉地产笔记 作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉）