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李宇嘉:城市命运告别“风雨云” 楼市发展的新逻辑

广州房地产网-房掌柜 2019-04-12 11:15:14来源:房掌柜整理 
[摘要]未来,我国经济增长转向都市圈,大湾区、长三角、京津冀、成渝、长江中游这几个点状的增长有保障了,中国经济就是有保障的,地产也一样。

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  时代是风,欲望如雨,命运成云

  近日,娄烨导演尘封2年半的巨作《风中有朵雨做的云》来了,尽管删减了一些,但姜烨说,思想都表达出来了。片名文艺清新,故事现实残酷。取材于广州洗村拆迁,这是成就广州CBD珠江新城传奇的缩影。城中村影射过去20年的城市化,那是一个混沌胶着、急速推进的时代。

  正如影片海报写的,“电影会帮我们记住,我们和我们的时代”。2019年,改革开放40年的纪念,还在继续;新中国成立70周年的纪念,正在准备。但不管是40周年,还是70周年,期间20年的中国急速城市化(增量空间和人口扩张),无疑最浓墨重彩。形势倒逼,增量空间收窄(人口或土地),社会治理模式巨变,城镇化也不得不告别风雨云的时代。

  同事说,画面摇晃和眩晕的恶心,没看完,半道出来了。娄烨的传统,肩扛跟拍、手提摇晃、运动构图,但这与内容高度契合,描绘个体的生活混乱、游离与不定。背后想反映的是,混沌和无序的状态下,急速推进的城市化大潮中,裹挟期间的升斗小民与非富即贵的那群人的糟糕状态。

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  自发的城镇化,套利的结局

  1998年,由房改催生的中国城市化,分两条路,一条是政府主导的、明面上的城市化,如招商引资、地产发展、基建投资;另一条是民间自发推进的城市化,最典型的就是城中村、小产权、打工妹等。两条路交汇,遇上市场秩序缺失,欲望和利益太诱人,现实比剧情还要剧情。

  影片反映的是从1989年开始的故事,围绕宋佳饰演的林慧(外来打工妹),与秦昊饰演的地产大亨姜紫成,张颂文饰演的拆迁办主任唐弈杰之间,畸形的三角关系串起的整个故事线。现实中,就是冼村拆迁窝案,牵出的广州原副市长曹鉴燎、地产商高德置地、打工妹谭丽群(后成为广州国土局市场管理处处长)、猎德村村支书的李方荣,冼村村支书卢穗耕。

  1978年,中国有320个城市,2016年,这一数字是657。城市建成区面积由3.6万平方公里扩大到5.43万平方公里。城市快速扩张,产生了城中村,一街之隔,空间价值相差数十倍。当正规的制度和约束缺失,政府又容忍民间自发城市化,巨大的利益面前,潜规则套利就诞生了。

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  剧情皆现实、现实皆剧情

  于是,就有了电影中的林慧、现实中的谭丽群;就有了电影中的姜紫成,现实中的高德置地、合景泰富等地产商;就有了电影中的唐弈杰,现实中的曹鉴燎、李方荣、卢穗耕等;就有了一边是权贵们金钱与欲望泛滥,一边是身处广州CBD,些许受益拆迁但贫苦和弱势的冼村存民。

  唐奕杰事发现场的发言,极为准确传神的表演,以身示范,晓之以理,动之以情,虚伪得非常真诚。他对村民们赌咒发誓此心日月可鉴。这就是现实,几乎让所有人相信的现实。拆迁之所以能快速推进,就在于其短期内是“共赢”,对拆迁户、地产商、政府、城市面貌,都是利好,但谁损失了呢?

  从案例中找答案吧!近日,大同、洛阳、韩城等,因“历史文化遗存遭严重破坏,历史文化价值受到严重影响”,受到住建部、国家文物局通报批评。居然,大同市官微与通报公开“顶牛”,理由竟然是,针对大拆大建而言,“市民很喜欢,觉得效果很好”。殊不知,城市面貌的改善和光鲜,总要有成本支出,一般由地产买单,这是急速城市化的标准打法,谁损失?不言而喻,大同这个雁北重镇,时隔多少年你再去,蒙恬屯兵、胡服骑射的影子还有吗?

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  萝卜快了不洗泥

  城市化要急速推进,规则一定不完善。利用规则不完善套利,激励着城市化被人为推着急速前进。过程中,所有人都被大潮推着往前走。最后的结果是,所有人都不得不承受同样恶果(地产泡沫、贫富差距、产业空心、城市精神内核受损、科技创新不足、文化传承定力被削弱)。具体到个体,欲望之雨如云飘散。再光鲜的城市外表,也弥补不了急速城市化带来的伤痛。

  所以,急速城市化20年后,从上到下开始检讨。首先,城市化终于慢下来了,每个个体也开始从跑步机上下来了。其次,城市发展越来越规范,规则的制定也更加饱满和人性化。冼村最后那块村民“死也要守住”的地,由保利和冼村合作开发,这片270多亩的土地上,一半兴建村民回迁房。剩下一半,部分建设200米高的写字楼,部分建设一栋20-29层的大型酒店,酒店属于冼村集体物业。

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  城镇化,从1.0到2.0

  未来,村民的利益不再受剥夺,整个社会对待外来人口,也不会再像“打工妹”那样了。现在,政策从上到下,都在强调公共服务均等化、人口本地化。近日,国家发改委发布的《关于印发2019年新型城镇化建设重点任务的通知》中,医疗、教育、养老等一系列关系到民生的问题都有提及,“随迁子女较多城市加大教育资源供给,实现公办学校普遍向随迁子女开放”,“全面推进建立统一的城乡居民医保制度”,“推进城乡居民养老保险参保扩面”。

  更惊奇的是,绵延了60多年的户籍管制,开始全面松绑了。城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。简言之,“人”受到的重视被摆在了前所未有的高度。

  城镇化,也从急速的、围绕地产的、混沌胶着的1.0,转向了慢速的、围绕人的,规则清晰的2.0。人口向大城市和都市圈集中,趋势依然打开,这是提振内需和稳定固定资产投资的不二法门,因为外来人口的消费需求更旺,外来人口增加才能带动地铁等基建投资有效增长。

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  楼市投资的新逻辑

  未来,我国经济增长转向都市圈,大湾区、长三角、京津冀、成渝、长江中游这几个点状的增长有保障了,中国经济就是有保障的,跌也跌不到哪去。地产也一样,地图上这几个点稳住了,地价和房价也好,预期也好,就都稳住了,地产风险就是可控的。

  都市圈战略展开的过程中,无论产业、基建,还是消费或地产,都将带来巨大的发展机会,但也不是过去周期性的波动机会,而是随规划落地、产业和人口迁入、配套成熟而创造出来的增值机会。也就是说,你手上的物业,短期受益并不高,剔除持有成本、交易成本,可能还是亏的,但可以分享长期增值受益。

  因为,过去几年布下的调控政策还会保持,一旦反弹苗头明显,调控如影随形,调控的长效机制已建立,地方不敢阳奉阴违。另外,违规加杠杆被控制住了,市场情绪比较稳定,源头土地不会诞生地王。更关键的是,现在市场需求对房价非常敏感,一旦涨价,需求立刻萎缩。

(来源:李宇嘉地产笔记 作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉)

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责任编辑:庞敏怡

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