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叶檀:楼市股市大分化 击垮散户的最后一棒是这个!

广州房地产网-房掌柜 2019-04-10 09:10:48来源:房掌柜整理 
[摘要]楼市小阳春,股市大阳春!

  楼市小阳春,股市大阳春,扒皮看一看,两极大分化。

  楼市小阳春 真相大不同

  根据中指院2月数据,100个城市中,56个城市房价环比上涨,39个城市房价环比下跌,5个城市持平,房价走势大体上涨。

  3月份,百城新建住宅平均价格为每平方米14759元,环比上涨0.24%,涨幅较上月扩大0.14个百分点。从涨跌城市个数看,百城中,62个城市房价环比上涨,36个城市环比下跌,2个城市与上月持平。

  平安证券的研究印证了阳春的到来。3月单月,百强房企销售额同比增长21%,楼市整体表现好于预期,主流房企2019年销售目标增长10%~20%。随着按揭利率下行及政策预期改善,预计核心城市楼市有望延续缓慢复苏,三四线楼市短期仍有调整压力。

  这一波上涨最厉害的城市,集中在一线城市和准一线城市。

  北京很扎眼。中原数据显示,3月北京新房总成交额339.49亿元,创下了一年来成交第二高,仅次于去年12月。其中居住类产品成交295.77亿元,环比今年2月大增194%,共销售7055套,环比2月激增5162套。

  贝壳研究院数据显示,3月北京链家二手房成交量环比增加1.5倍,同比增加23.2%。

  深圳更扎眼。房贷利率下降,房产交易增值税附加税下调,深圳从12%下降到6%,税收下降,去化上升。

  中原地产研究中心数据显示,3月1日至24日,深圳新房住宅共成交2727套,一手住宅开盘去化约55%。市场供应与访客指数双涨,预计成交将继续回升。

  来自Q房网数据研究中心的数据显示,深圳住宅成交量连续5周环比上升,有家大中介一家门店业绩排名第一的销售人员,3月份销售佣金入账13.58万元。

  杭州、成都、南京等热点城市。成交和土地全都入春。3月21日、22日,南京河西的2个楼盘公开摇号,共有7766人参加购房摇号,中签率分别约为6%和7.8%。

  火爆的楼盘地段好,价格相当于周边二手房,买新房等于23倍市盈率、一周只发一只新股的前提下打新股,是无风险套利。

  有涨有跌 有笑有哭

  面对房价上涨,请淡定,我们对房地产判断不变。

  房地产价格总体稳定,区间震荡,一年上涨幅度大约在6%左右,涨幅不会超过2016年到2018年的平均涨幅。

  中指院公布的房价对比数据,2月份,全国100个城市新建住宅平均价格为14724元/平方米,环比上涨0.10%,涨幅较上个月收窄0.12个百分点。同比上涨4.62%,涨幅较上个月收窄0.28个百分点。百城房价同比、环比增速收窄。房价是在上涨,但速度可控。

  房价如此走势,预示着稳房价政策效果不错。中国房价不是波音机737MAX。

  一只眼睛看到房价涨,另一只眼睛得看到库存和房价跌。

  2019年至今,上海一线房价下跌0.1%(安居客数据),广州房价下跌1.07%,天津房价下跌0.23%,温州房价下跌1.46%,鹤岗房价下跌了28.48%。三亚房价总体上升,隔了几十里的陵水冷清得要死。

  就算北京房价大涨,要看到,库存量在上升,现在上涨不过是在为库存井喷腾时间。

  中原地产研究中心统计数据显示,暂停供应一段时间后,3月下半月,北京限竞房再次开始井喷供应,合计9个项目入市3645套。从2018年6月10日开始,截止到2019年3月,北京合计入市限竞房项目达到了45个项目,合计66期,供应住宅套数达到了30146套,网签数据合计只有7479套。平均网签均价为50011元每平米,网签完成78.17万平米,按照面积计算网签完成率只有21.6%。考虑网签数据滞后的因素,实际销售比例也依然只有40%。

  当然,京沪楼市安全边际很高,主要表现在二手房成交量与成交价格维持在高位。

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责任编辑:庞敏怡

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