张亚东：在新旧交替周期 绿城将成为“有特长的优等生”

“双十一”架构

一项引人注目的改革即是绿城的组织架构改革。

近几年，绿城的架构由“一体五翼”调整为 “11+5”，即11个重资产业务板块＋5个轻资产公司。今年1月，绿城的架构由“11+5”变为“8+3”，6个区域公司加小镇集团和杭州亚运村项目公司，此外还有管理集团、生活集团和建筑科技集团。在管理层面上，还有“7+4”的布局。建设、投资、品牌营销、产品等7大管理中心，还有特色房产事业部（即以TOD开发模式为主的原杨柳郡集团）、小镇事业部、金融事业部和商管事业部。

以上即是张亚东上任之后主导推进的“双十一”架构。张亚东着重介绍了特色房产事业部。全国几十个城市在大范围推进地铁建设，地铁上盖物业需要将越来越多。单独的城市公司无法推动全国各个区域公司来搞地铁上盖物业，于是依托于原来的杭州公司成立了事业部。

通过这样的调整，张亚东希望能够提升绿城的人均效能。

“绿城的人均效能低于许多其他的优秀房企。”张亚东说，小镇项目的人均效能只有5000多平方米，最高公司每人达到10000平方米，整个绿城的平均人均效能约为7300平方米。“我们希望绿城的人均效能明年提高到8300平方米左右，2020年约为9500平方米，2021年提升到11000平方米，每年增长10%。”

通过架构调整，公司对人员进行了优化，每年的费用也相应降低。

然而质疑也随之而来。有人表示，这样的话，“老绿城将被大清洗”。面对质疑，张亚东也颇感无奈：“宋总听到之后非常气愤，坚持要我们一定要回应。实际上不管是‘清洗’还是‘换血’，前提是要来新人，但是没有新人到岗，岗位上都是原来绿城的人。我们的目的是为了提升公司运营能力。”

以下为绿城中国控股有限公司2018年全年业绩会现场问答实录：

现场提问：之前说到2018年目标要突破2000亿，为什么销售没有达到预期？今年对于达到2000亿有没有信心？怎么看今年房地产调控政策对于销售的影响？第二，公司在大湾区投入怎样？第三是关于收购百年人寿，公司会怎样加大金融方面的投资？预计投资多少？

李骏：2018年有一个考核版目标和一个争取目标。2018年的考核版目标是1300亿，争取是达到1700亿，最后我们完成了1564亿。今年，考核版的目标是1800亿，争取版是2000亿，有信心今年站到2000亿元的平台上。

关于房地产调控，因为今年房地产的调控因城施策，对于绿城这样讲品质的企业来说是一个正面的消息，今年发展感觉是平稳向好。

关于大湾区，绿城进入大湾区相对较晚，投入相对较少，目前大概有6个项目。我们希望加大大湾区方面的投入，特别是大湾区规划的出台，感觉有更大的机会，我们会在这方面加大投入。

关于百年人寿，我们总共投了27亿元，占了11.5%的股份，是单一的大股东，对于百年人寿的发展我们很有信心。除了对百年人寿的财务和战略性投资以外，百年人寿跟绿城的合作空间还非常大，双方的协同效应非常多。特别在百年人寿对于地产方面的产品支持有更多的合作机会，我们对百年人寿的推广有非常好的业主和客户，双方的合作都会有非常大的机会，我相信对绿城是非常利好的消息，对百年人寿也是非常利好的消息。

现场提问：公司2018年股东应占净利下降，刚刚解释了汇兑方面的因素，在物业减值拨备上也有所上涨，是什么原因，是不是在财务方面有一些安排？第二个问题，2018年非控股权益上涨了10亿，是不是去年合作项目增多的缘故？30多亿的土地增值税的计提，同比上年上涨，想问一下，是如何测算出来的？

李青岸：今年的拨备是财务的安排，在2018年完成各个股东下达的利润指标的情况下，有能力覆盖掉，所以把历史上沉淀的几个项目进行了拨备，是一个财务的安排。土地税的增长，跟我们2018年所有的清盘和交付项目的增加有直接关系的。

与2017年相比，去年股东应占利润的下降有三个因素：一是2017年有16亿的专项处置；二是20亿美金在2017年产生了5亿的汇兑收益，2018年汇兑收益是4.8亿的损失；三是我们的拨备。这都是由股东承担的。