张亚东：在新旧交替周期 绿城将成为“有特长的优等生”

“我花了几个月时间想清楚了三个问题，绿城是谁，绿城要成为谁以及绿城要怎样成为谁。”在业绩发布前夕，绿城中国总裁张亚东分享了他上任7个月以来对绿城的认知和对未来的思考，这位绿城的掌门人立志坚守产品主义的同时，“恶补”投资、利润等弱项，让绿城能够补齐短板从容前进。

缺少了曹舟南，绿城的业绩会显得有些平淡。

3月22日下午，绿城中国在香港召开2018年全年业绩发布会，公司行政总裁张亚东、执行总裁李青岸、首席财务官冯征亮相，去年刚获委任执行董事的李骏也首次出席现场。

年报数据显示，2018年绿城录得收入603.03亿元，较2017年的419.53亿元增加43.7%；集团除税前利润79.04亿元，较2017年的63.91亿元增加15.13亿元，增加23.7%。公司股东应占利润10.03亿元，较2017年的21.9亿元下降11.87亿元，下降54.2%。

或许是新管理架构首次亮相年度业绩发布会，四位管理层用了长达半个小时对绿城过去一年的业绩表现、管理机制变化、财务情况以及未来展望逐一进行介绍和解释，这与以往曹舟南几乎一人承担大部分介绍和问答全然不同。

显然，随着新管理层和组织架构的形成，绿城正在经历又一次变革，而在新旧交替的周期里，一些历史遗留问题仍在影响这家上市公司目前的表现。

数据指出，期内绿城实现销售1564亿元，其中投资项目销售1012亿元，总销售额较2017年上涨仅6.9%，而股东应占利润仅有10.03亿元，同比下降54.2%。

值得一提的是，同日绿城还公布了一份股份激励计划，将予激励的股份将由受托人以集团出资的现金于公开市场购买。没有采用公司回购的市场惯用手法，而是由高管在市场购买，绿城此次的股份激励计划被认为有带动股价的目的。

对此，冯征解释道：“绿城将在发给高管的奖金那块里扣除20%的金额，放在香港的信托计划里，再让信托计划去市场上买，这个是一个集体的计划。”

或受此利好，当日绿城中国股价涨幅一度达16.89%，最终报收为每股7.28港元，上涨7.85%，为近一周最大单日涨幅。

此外，李骏透露，绿城有意引进新的投资人，扩大股本。

加快速度与3000亿目标

事实上，对张亚东而言，今天交出的这张成绩单大多反映的还是绿城前两年的表现，而在去年整体环境并不明朗的情况下，这位新任CEO也并没有太着急对外扩张。

数据显示，2018年内，绿城新增37宗地块，总建筑面积约719万平方米，总土地款约517亿元，其中归属于绿城支付的金额约339亿元，平均楼面价11398元/平方米，预计新增可售货源1276亿元，权益金额751亿元。

反映在总土地储备上，绿城的增长依旧十分微弱。

据观点地产新媒体了解，于2018年12月31日，绿城集团共有土地储备项目117个，总建筑面积约3247万平方米（2017年为3032万平方米），一二线占到了70%。

其中，按照权益计算约为2032万平方米（2017年为1902万平方米）；总可售面积约为2238万平方米（2017年为2112万平方米），对应货值约5300亿元，而权益可售面积约为1387万平方米（2017年为1302万平方米）。

尽管如此，张亚东还是为未来三年的绿城定下了不低于20%的增长目标。其中，2019年实现2000亿元，2020年2500亿元，2021年3000亿元，较2018年几乎翻番。

为此，加快周转和加大投资成为必由之路。

据张亚东此前透露，2019年，绿城计划新增土地货值1500亿元，权益投资金额为450亿元。“今年上半年在进行大举的投资，新获取的项目接近80%集中一二线城市。”

另外，李骏也补充表示，2018年有部分城市因为限价，在绿城整体财务成本比较低的情况下，没有必要斩仓出货，2019年这些项目或许会有集中表现。

目前，绿城2019年可售货源在2900亿元左右，而截至2018年12月31日，绿城还有累计已售未结转的金额约1082亿元。

毛利率表现同样没有明显改善，期内，绿城毛利率为22.8%，其中物业销售毛利率为31.1%，较2017年的31.8%略有下降。