比灵山岛更狠！庆盛一年内出让13万㎡商服地，南沙北部抢班夺权？

2019年伊始,广州副中心“南沙”挂牌的两宗地块均“剑指”庆盛枢纽。其中,1月25日挂牌科创教育核心区工程项目;1月29日,挂牌2019NJY-1商服地块。

回顾近一年时间,庆盛板块已累计挂出(含挂牌、出租、PPP)5宗13万㎡商服地。

本篇广州中原研究发展部在分析庆盛1月挂牌地块的同时,将带来区域规划、发展前景解读。 

聚焦庆盛板块三大发展特点

特点一:

一年时间出让13万㎡商服地

体量“碾压”灵山岛

庆盛板块近期密集出让用地,自去年1月挂出2018NJY-1出租地块后,至今累计挂牌总占地面积达13.1万㎡,远高于同区的灵山岛板块,市内仅次于科学城。

2018年1月至今重点商服区挂地情况(单位:万㎡)

广州中原研究发展部认为,庆盛枢纽地铁(4号线)、大湾区通勤(广深港高铁)特点与其他商服区相比特色鲜明、优势明显。

定位具备“差异性”,加上广州官方“强南沙”战略,在金洲-蕉门等传统板块商服布局饱和后,庆盛将成为新的发展热土。

特点二:庆盛迎来新定位

大湾区重要科技创新节点+南沙北部中心

去年10月,《庆盛枢纽控规》新鲜出炉。

文件对该板块定位为“粤港澳大湾区重要科技创新节点、国际智慧创新城、人工智能产业引领示范区及南沙新区北部组团中心”。

广州中原研究发展部认为,《新控规》一方面强调了庆盛发展“科创”的方向;

同时官方将投入资源促进其成为南沙北部的“组团中心”,建设规格将与金洲-蕉门看齐。

另一方面《新控规》可视为官方对南沙北部待发展区域“拓荒”的重要文件,而庆盛枢纽建设将“打响第一枪”,其将带动东涌、黄阁、大岗等板块产业升级。

此外,《新控规》为庆盛枢纽带来不少福利,其中包括“港科大广州校区”。

该项目建设同时被写进《2019年广州市政府工作报告》,属于今年重点推进项目,可见官方对于该项目的重视程度。

根据功能区分布图显示,未来校区将布局在庆盛板块的西北侧。

据了解,该校区已于2018年12月正式签约动工,总占地面积达1.13平方公里。

 未来,庞大的学生、教师群体将产生巨大的消费、生活需求,可较快地刺激区域配套发展。

特点三:

南沙“北弱南强”现状将被改写

未来2-3年庆盛片区进入发展快车道

就目前而言,庆盛生活配套主要集中在东涌立交周边,石牌市场、百越商场可满足一般生活需求。

广州中原研究发展部认为,庆盛板块档次提升需要2-3年时间。

届时,新鸿基商业项目将投入使用成为区域商服中心、

其办公(写字楼)部分将发挥港企招商优势,吸纳优质外资企业区域总部进驻;

对于其商铺(购物中心)而言,其将承接4号线、广深港高铁旅客,以及周边产业园、港科大广州校区员工、学生需求。

 庞大的人流量可产生可观的消费潜力,支撑购物中心健康发展,带动区域商服氛围成熟。

假如本次出让的2019NJY-1地块同样由新鸿基拿下。

两地块总占地面积达10.2万㎡,其总计容建面达32.7万㎡。

体量是天河城(计容建面16万㎡)的2倍,对于区域发展具有举足轻重的意义。

未来,南沙目前发展“北弱南强”的格局亦将得到改变。

庆盛极有可能凭借交通、人才、产业优势,成为南沙区域发展的重要增长极,成为辐射亚运城、东涌、黄阁的重要商服区。

地块研判一 

庆盛枢纽2019NJY-1

基本情况分析

该地块西侧紧邻去年5月由新鸿基拿下的2018NJY-4地块。

总占地面积达6.96万㎡,为庆盛枢纽截止目前为止出让面积最大的一宗用地。

其计容建面为26.3万㎡,此外需配建1.9万㎡公交、客运站等公建配套(不计入计容面积)。

其总起拍价为12亿,折合楼面价4530元/㎡,预计最终将由定向企业底价拿地。

该地块配套条件、定向要求严格。

首先拿地企业必须为上市港企,需要自持计容40%面积不低于10年;

同时引进人工智能、互联科技相关产业。

此外,该地块要求建筑高度在100-250米之间,带有一定“地标”性质。

地块研判二 

庆盛枢纽2019NGY-1

 PPP(公私合营)地块

该地块距离庆盛地铁站约1公里,位于规划中的“人工智能园区”范围内。

占地面积1.4万㎡,出让使用权,起拍总价1.37亿元,折合楼面价2901元/㎡。

值得关注的是,该地块为庆盛板块第一个PPP项目,需配建“人工智能园区”内道路、桥梁、学校等公建设施。

本次出让为继去年2018NJY-5地块出让后,“人工智能园区”再次出让用地。

对比两宗地块,均包含引进人工智能相关产业的出让条件,可预期庆盛相关产业引入、产业园建设将逐步提速。

地块周边楼价情况

庆盛板块主要以布局产业园、商服项目为主,距离较近的住宅区为东涌板块。

东涌自2018年以来出让宅地面积增加,目前美的云筑在售,均价21000元/㎡。

但需要指出的是,东涌生活中心距离地铁站3-4公里,因此选择置业东涌需要考虑“公交+地铁”或自驾车的出行方式,同时东涌生活配套完善度仍有待提高。

相比之下,距离庆盛以北3个地铁站的亚运城具备临近地铁口、教育、生活配套发展完善的优势。

预计对未来产业园、庆盛上班族具备较强的吸引力,亚运城目前一手在售均价26000-30000元/㎡,二手25000-30000元/㎡。

（来源：广州中原研究发展部）